Олег Гаджимусаевич Мусаев, Судебный эксперт, Член Палаты судебных экспертов имени Ю.Г. Корухова «СУДЭКС»
Управление коттеджными поселками выгодный бизнес, которым занимается практически каждый застройщик после продажи участков в коттеджных поселках.
Оформление в свою собственность территорий общего пользования и передача в аренду Управляющей компании, подконтрольной коммерческой организации, позволяет использовать метод давления с несогласными с ценовой политикой. При том, что плата за эксплуатационные расходы в таких поселках часто завышена и непрозрачна.
В качестве метода расправы Управляющие компании используют запрет на въезд в коттеджный поселок личного автотранспорта и автомобилей гостей собственников земельных участков. Обращение в правоохранительные органы помогает в конкретном случае, но не решает проблему в целом и не дает гарантий беспрепятственного проезда.
Как защитить свои права?
Законодательство защищает ваши права и определяет механизмы реализации этой защиты. Знание своих основных прав поможет Вам правильно вести себя в ситуациях, когда эти права нарушены.
Сначала нужно понять положение дел в вашем поселке: где находятся границы земельных участков общего пользования, установлены ли они по контуру или площади? Существует ли государственная регистрация прав собственности вашего поселка, определена ли территория, имущество и имущество общего пользования, а также что же что входит в структуру платы коммунальных и сервисных услуг? Какие договоры подписаны с Управляющей компанией, а также какие услуги были вами оплачены?
Это первые шаги, которые помогут по-другому взглянуть на фактическое положение дел, правильно вести переговоры с Управляющей компанией и защитить свои права.
Не пропускают машину к вашему земельному участку?
Вызывайте полицию или участкового инспектора и оформляйте заявление о противоправных действиях. Укажите в заявлении наличие письменного или устного распоряжения о запрете на въезд.
Это очень хороший повод получить документы из полиции для ваших дальнейших действий.
Дождитесь письменного ответа из полиции об отказе в возбуждении уголовного дела и используйте его как основание своих требований и возражений в суде.
Обратитесь в суд с иском о нечинении препятствий в проходе и проезде к своему земельному участку
При подаче иска описываем правоотношения в коттеджном поселке и перечень допущенных нарушений.
Ответчиками указываем: собственника земельного участка, арендатора, частную охранную организацию, которая препятствует проезду к вашему земельному участку.
Отсутствие договора на пользование общим имуществом не является основанием для отказа в удовлетворении требования.
В силу ст. ст. 304 и 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Ответ из полиции, приобщенный к материалам дела, доказывает наличие препятствий к въезду.
Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца. Разрешение подобных конфликтов можно найти в судебных решениях:
- Истринский городской суд Московской области. Решение 2- 1148/2020~М-359/2020 М-359/2020 от 27 мая 2020 г. по делу №2-1148/2020;
- Пушкинский городской суд Московской области. Решение №2- 4395/2016 2-4395/2016~М-3267/2016 М-3267/2016 от 9 ноября 2016 г. по делу №2-4395/2016;
- Истринский городской суд Московской области. Решение №2- 764/2019 2-764/2019~М-18/2019 М-18/2019 от 28 июня 2019 г. по делу №2- 764/2019.
Законодательство Российской Федерации
В силу ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования, распоряжения принадлежащим ему помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
В соответствии с частями 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений своих прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Исходя из смысла и содержания приведенных выше норм материального и процессуального права, субъектом права является собственник (или иной титульный, то есть законный, владелец), который должен доказать незаконность действий лица нарушившим его право и объем нарушенного права.
Если возникнут какие-либо вопросы или потребуются дополнительные рекомендации, смело пишите (vopros-k-uristu@mail.ru) либо звоните нам (84959709200).
С уважением, сотрудники ООО «Мариокс центр».