Удивительные дела творятся на рынке ипотеки. Ещё недавно, в 20-м году, в самый разгар короновирусного кризиса, перепуганное население не знало что делать. Тут на их голову свалилось счастье – ипотека от 5,5%, не было такого никогда. Все не верили своему счастью. Оказывается само несчастье, могло обернуться счастливым мгновением.
Прошло каких-то 3 года и что мы видим? Опять банк России упорно борется с инфляцией и намерен её победить! Уж он её душит поднятием процентной ставки и практически уже удушил. Но эта инфляция ползучая, так и норовит пролезть дальше Только Банк России не унимается и грозит ещё, если необходимо, повысить ставку.
Она уже и так достигла космических высот, перевалило за 15%, а у нас, сами понимаете, ставки ипотеки всегда связаны с ключевой ставкой. Если посмотреть на рынок, меньше, чем за 17%, без каких-то скидок от банка вы ипотеку не получите.
При такой ипотеке, простейшие расчёты покажут невероятное. Если вы захотите купить в Москве скромненькую двушечку на 45 квадратов с ценой в районе 10 миллионов, ипотечный платёж ежемесячно составит порядка 100 тысяч. Вы можете представить себе, кто такое себе может позволить. И таких людей явно не много.
Мы возвращаемся лет на 15 назад в плане ипотечного кредитования. При таких раскладах можно смело ставить крест на ипотечном кредитовании, у населения просто нет таких средств.
Мы должны помнить, что покупка жилья в ипотеку, как правило, дело молодых, у которых своего жилья как раз и нет. Можно представить, откуда молодой человек сможет выделить такие средства, когда он только начинает свою профессиональную деятельность. У людей постарше вопросы с жильём уже решены и они в этом отношении более защищённые, а самое незащищённое оказывается именно молодое поколение.
Наше правительство, видимо, понимая всю сложность ситуации, балансирует на краю лезвия, и как с 20-го года начало проводить политику льготных ипотек, так её и продолжает. Конечно они уже не такие льготные, но всё - таки.
Например, для поддержки строительной отрасли специально выделяются ипотечные кредиты с пониженной льготной ставкой, но и там они уже подросли до 8%. Однако из-за того, что ипотечные кредиты выдаются именно на новое жильё, цены на новостройки существенно возросли.
Возникла необычная ситуация, когда стоимость новой недвижимости превышает вторичку на 20-30%. При этом не имеет никакого значения год постройки самого объекта недвижимости, а только статус. Т.е. он может быть новым, всего лишь 1-2 года, однако он уже выпал из статуса новостройки. Квартира перешла на рынок вторички, и цена его сразу падает.
При этом, если вы попробуете провести элементарные подсчёты, из-за того, что имеет место льгота и рост цены, ипотечный платёж оказывается всё равно высоким. Если мы берём упоминавшую выше квартиру, площадью 45 квадратов, то в новостройке она будет строить 12 -13 миллионов, (это Москв, и не её центральные районы).
Простые расчёты показывают, что даже при ставке 8%, из-за возросшей цены квартиры, ипотечный платёж составит порядка около 70 тысяч. Т.е., хотя ставка почти в 2 раза меньше, чем по обычным кредитам, но при таких ценах разница между 100 тысячами и 70-ти, оказывается не такой уж и большой. Даже и 70 тысяч потянуть молодой семье достаточно сложно.
Как видите рынок застыл в неустойчивом равновесии и не знает, куда двигаться дальше. Правительство тоже пока осторожничает. Вроде бы надо и льготные ипотеки закрывать, но если их закрыть, то весь рынок вообще встанет, что же делать непонятно.
По сути, имеет место ипотечный пузырь, который надували 3 года и наконец, он подошёл к концу. Что-то должно случиться. Уже сейчас, по некоторым данным, объём выданный ипотеке в октябре рухнул почти в 2 раза. Что будет в ноябре пока непонятно, но наверно ничего хорошего.
Отсюда можно сделать вывод, что обычного ежегодного ускорения темпов продаж, которое мы всегда наблюдали в конце года, в этом году, вероятно, не будет. Стагнация, которая в прежние годы начиналась обычно после праздников, январь, февраль, частично март, в этом году начнётся, скорее всего, раньше. Мы это почувствуем уже сейчас, и весь декабрь уже не будет таким ударным, как он был всегда.
Можно в следующем году ждать некоторых изменений, если Банку России, всё-таки, удастся разобраться с инфляцией, то вполне возможно снижение ключевой ставки. И такие обещания даются, грозят даже выйти на 4% годовых, правда в течении 2-3 ближайших лет.
Как строительной отрасли пережить 2-3 года совершенно неясно и как пережить обычному простому человеку, тоже. Очевидно, что в этих условиях количество сделок с ипотекой сократиться. Многие люди при таких расценках будут рассматривать вопросы аренды жилья, на рынке недвижимости наступит стагнация.
Застройщики снижать цену не хотят, но и продавать уже так тоже не могут. Зыбкое равновесие продлиться какое-то время, много будет зависеть от действия правительства, которое может опять, как в 20-м году увеличить число льготных программ. Либо могут оставить как есть, и, тогда цены будут медленно снижаться, однако падение цены не будет таким большим, как этого хотелось бы. А буквально, при малейшей возможности падение отыграется подъёмом, причём, как правило, двукратным, от того, что было снижено.
Поэтому, прогнозы по рынку недвижимости пока неутешительные, рынок сейчас замрёт, все будут ждать, что будет происходить дальше.
Сосед претендует на часть моего земельного участка и предлагает провести контрольное межевание
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.
