Наконец-то сделка прошла, все тревоги позади, квартира передана покупателю
Как быть, если элементы квартиры не соответствует качествам, необходимым для ее эксплуатации?
Сложность в том, что именно покупатель должен доказывать наличие недостатков и проводить экспертизы за свой счет.
При этом к тому же необходимо соблюсти сроки, установленные для предъявления претензий, и детально обосновать, в чем именно качество не соответствует требованиям закона или договора.
Требования, которые можно предъявить к продавцу квартиры1
Как в момент передачи имущества, так и уже после передачи в процессе эксплуатации покупатель может выявить в полученной квартире недостатки. В таком случае покупатель вправе потребовать от продавца:
- возместить расходы покупателя на устранение недостатков товара;
- безвозмездно устранить недостатки товара в разумный срок;
- соразмерно уменьшить покупную цену.
Покупатель может выбрать любой из этих способов защиты нарушенного права. Такое требование можно предъявить во внесудебном порядке (в виде претензии).
Если продавец не согласен, то предъявить иск в суд.
В зависимости от того, какое именно требование выбрал покупатель, будет различаться и состав документов, прилагаемых к иску.
Если же нарушение требований к качеству существенное (т. е. устранить недостатки невозможно или слишком долго и дорого), то покупатель получает право отказаться от исполнения договора купли-продажи (п. 2 ст. 475 ГК РФ).
Таким образом, в случае несущественных недостатков при покупке недвижимости применяются общие правила, установленные для договора купли-продажи, а вот в случае существенных недостатков у покупателя меньше возможностей, чем предусматривают общие правила: можно только отказаться от исполнения договора.
В случае отказа от договора либо его расторжения покупатель должен будет возвратить приобретенную квартиру продавцу. И покупатель утратит статус собственника.
По судебному решению о расторжении договора купли-продажи будет исключена запись из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о праве собственности покупателя
Покупатель может предъявить продавцу требования, связанные с ненадлежащим качеством, даже если стороны не подписали передаточного акта.
Сроки для предъявления претензии
Важно соблюсти сроки, установленные законом для предъявления претензии по поводу недостатков переданного имущества. Специальных норм о сроках для обнаружения недостатков и предъявления претензий в отношении недвижимости нет, поэтому действуют общие нормы о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК РФ).
Важно разграничить два срока: «срок обнаружения недостатков» (ст. 477 ГК РФ) и «срок извещения продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи» (ст. 483 ГК РФ).
По общему правилу срок обнаружения недостатков переданной квартиры составляет 2 года. Претензия, связанная с недостатками квартиры, может быть предъявлена покупателем при условии, что недостатки были обнаружены в пределах 2 лет со дня передачи.
Закон или договор купли-продажи могут устанавливать более длительный срок.
Срок извещения продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи определяется законом, либо договором, либо применяется разумный срок (ст. 483 ГК РФ). Последствием несоблюдения этого срока будет право продавца отказаться полностью или частично от удовлетворения требований покупателя. Однако если продавец знал или должен был знать о том, что переданная покупателю квартира не соответствует условиям договора купли-продажи, он не вправе ссылаться на несоблюдение этого срока покупателем.
Покупатель должен известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи относительно качества недвижимого имущества. Законом определен срок, в течение которого должно направляться извещение:
- в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором;
- если такой срок не установлен, то в разумный срок после того, как нарушение должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения имущества.
При согласовании условий договора купли-продажи покупателю стоит воспользоваться диспозитивной нормой, установленной п. 2 ст. 477 ГК РФ. Требования, связанные с недостатками недвижимости, могут быть предъявлены покупателем в пределах более длительного срока, чем установлено законом (два года), когда такой срок установлен договором купли-продажи. Иначе говоря, стороны могут установить в договоре более длительный срок, в течение которого покупатель может предъявить требования, связанные с недостатками недвижимости.
Помимо этих сроков, есть еще срок исковой давности, в течение которого покупатель может выбрать один из нескольких вариантов исковых требований в суде.
Общий срок исковой давности составляет три года с момента, когда лицо, чье право нарушено, узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст. 196, п.1 ст. 200 ГК РФ).
Cрок исковой давности не может превышать 10 лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, определенных Федеральным законом от 6 марта 2006 г. № 35-ФЗ «О противодействии терроризму» (п. 2 ст. 196 ГК РФ).
Роль акта приема-передачи в возможности предъявления претензии
Тот факт, что покупатель все же принял квартиру, не соответствующую условиям договора (в т. ч. в случае когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости), не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Иначе говоря, при передаче некачественного имущества продавец считается ненадлежаще исполнившим договор. Соответственно, покупатель может потребовать возместить убытки (п. 1 ст. 393 ГК РФ).
Успех покупателя (в том, возместит ли он потери, связанные с передачей ему квартиры с недостатками) во многом зависит от того, зафиксировали стороны в акте приема-передачи недостатки недвижимого имущества или нет.
Вариант
Может ли покупатель предъявить претензии продавцу уже после подписания акта приема-передачи объекта недвижимости, если в акте зафиксировано, что покупатель не имеет претензий к техническому состоянию объекта
Да, может, но суд откажет покупателю, если не будут представлены доказательства скрытых дефектов, которые покупатель не мог сразу выявить.
Предположим, покупатель подписал акт приема-передачи без возражений. В одном из пунктов акта покупатель согласился, что не имеет претензий к техническому состоянию объекта недвижимости. В такой ситуации покупатель может предъявить претензию согласно общим правилам статьи 475 Гражданского кодекса РФ. Но на практике чаще отсутствие у покупателя возражений на момент приемки недвижимости служит основанием для отказа в удовлетворении требований покупателя.
Таким образом, после подписания акта приема-передачи крайне трудно доказать, что недостатки квартиры уже имели место на момент передачи недвижимости. Покупатель рискует тем, что недостатки, которые могут быть выявлены позже, будут ликвидированы уже за его счет.
Будьте крайне внимательны в процессе подписания акта приема-передачи.
Претензионный порядок урегулирования спора по недостаткам объекта недвижимости1
Для требований, перечисленных в ст.475 ГК РФ, закон не устанавливает обязательного претензионного порядка. Это значит, что с таким требованием можно обратиться сразу в суд, не направляя претензию продавцу. Но стороны в самом договоре могут установить обязательный претензионный порядок для предъявления таких требований.
В претензии на имя продавца указывается история правоотношений: когда заключен договор, какая квартира стала предметом договора, когда договор прошел государственную регистрацию. Отдельно указывается, когда согласно передаточному акту она была передана и в каком состоянии. Покупатель указывает, какие выявлены недостатки в ходе приема-передачи. Если недостатки (часть недостатков) были обнаружены уже после приемки квартиры (скрытые дефекты), это также должно быть указано в претензии.
После такой формальной части претензии покупатель указывает требования к продавцу. Независимо от того, какие требования предъявляет покупатель (соразмерно уменьшить покупную цену, безвозмездно устранить недостатки товара в разумный срок, возместить расходы покупателя на устранение недостатков товара), нужно указать, что в случае неисполнения требований он оставляет за собой право обратиться в суд.
Порядок отказа от исполнения договора
Другая ситуация будет, если недостатки настолько существенны, что покупатель решает отказаться от исполнения договора.
Для этого вообще необязательно обращаться в суд, достаточно уведомить продавца о своем отказе. Неслучайно Гражданский кодекс РФ использует термин именно «отказ от исполнения договора», а не «расторжение договора».
Разница этих двух понятий в следующем: процедура расторжения договора регулируется законом (ст. 450–452 ГК РФ), процедура отказа от исполнения договора детально законом не урегулирована, за исключением п.3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ (который просто говорит о возможности такого отказа). Отказ от исполнения договора – более узкий случай и в конечном итоге влечет расторжение договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Договор будет считаться расторгнутым в силу самого факта отказа от его исполнения.
Для уведомления нет какой-то обязательной формы, можно составить в произвольной форме. Это можно сделать в том числе путем направления претензии – то есть документа, в котором указано на недостатки объекта. При этом из претензии должно явствовать, что покупатель отказывается от исполнения договора. Это значит, что продавец должен понять из смысла претензии, что покупатель отказывается от договора.
Порядок обращения в суд с требованием об изменении или расторжении договора
Наконец, на практике возникают ситуации, когда у покупателя нет возможности отказаться от исполнения договора на основании статьи 475 Гражданского кодекса РФ (например, недостатки несущественны и покупатель не желает возвращать приобретенную недвижимость продавцу). Но при этом есть шанс добиться изменения или расторжения договора на основании других норм Гражданского кодекса РФ. В этом случае будет действовать обязательный претензионный порядок.
То есть, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
После принятия квартиры обнаружил недостатки, а застройщик отказывается устранять. Что делать?
Как взыскать с арендатора убытки, вызванные ненадлежащим использованием арендованной квартиры
пасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.