На рынке недвижимости очень многие люди сдают в аренду свои квартиры. И зачастую сталкиваются с тем, что арендаторы существенно портят в квартире имущество.
Сегодня расскажем, как взыскать убытки в таких случаях.
По общему правилу арендатор обязан использовать квартиру только по целевому назначению, а по окончании срока аренды – вернуть ее в том же состоянии, в котором она была получена, с учетом естественного износа.
Если же состояние квартиры и за время аренды значительно ухудшилось, что нельзя отнести к естественному износу, то этим причиняются убытки арендодателю.
Арендодатель также несет убытки, если арендатор без его согласия и без разрешения соответствующих контролирующих органов произведет перепланировку или переоборудование недвижимого имущества. Эти убытки арендодатель может взыскать с арендатора. Доказать в суде, что убытки возникли именно в результате ненадлежащего использования имущества арендатором, не составит труда.
Но для этого арендодателю необходимо совершить по определенному алгоритму ряд действий, направленных на доказывание факта причинения ему соответствующих убытков. Если на этом этапе допустить ошибку, арендодатель рискует восстанавливать прежнее состояние помещения за свой счет.
Фиксация надлежащего состояния недвижимого имущества при передаче его арендатору
Чтобы доказать факт причинения убытков в связи с ненадлежащим использованием арендованной квартиры, арендодателю предварительно нужно доказать, что само арендованное имущество было передано арендатору в надлежащем состоянии. Ведь арендатор может утверждать, что имущество ему уже было передано в плохом состоянии, а следовательно, никаких убытков арендатор своему контрагенту не причинял.
Данная проблема решается очень просто. При подписании акта передачи имущества арендодателю нужно указать в акте состояние квартиры на момент такой передачи. Далеко не всегда потребуется прописывать в акте такие детали, как цвет обоев на стенах, марку имеющихся в помещениях дверей и т. п. Тем не менее надо иметь в виду, что чем более конкретным будет описание, тем арендодателю в дальнейшем будет проще доказать объем причиненных ему убытков.
В любом случае необходимо указать, что квартира передается в надлежащем состоянии, пригодном для ее использования по целевому назначению, проживания.
Если квартира передается после косметического, текущего или капитального ремонта, то об этом также можно упомянуть в акте.
Можно также приложить к акту фотографии, сделанные при совместном просмотре объекта аренды перед подписанием акта. В этом случае каждая фотография должна быть подписана сторонами договора с указанием реквизитов договора аренды, по которому передается изображенное на снимках. Это необходимо для того, чтобы впоследствии при возникновении судебного спора арендатор не смог ссылаться на то, что фотографии были сделаны не в момент передачи имущества либо на фотографиях изображен совершенно другая квартира.
Фиксация ненадлежащего состояния квартиры при возврате его арендодателю и оценка стоимости ущерба
При прекращении договора арендатор обязан вернуть недвижимое имущество арендодателю по документу о передаче, который называется передаточным актом или актом приема-передачи недвижимого имущества.
До того как подписать акт приема-передачи, арендодателю необходимо тщательно осмотреть возвращаемое арендатором имущество. Ведь может оказаться, что состояние имущества ухудшилось более, чем могло быть с учетом естественного износа. В этом случае во время осмотра необходимо выявить все недостатки, которые появились в период действия договора аренды, и все их указать в акте приема-передачи. При этом состояние квартиры лучше фиксировать с помощью специальных технических средств. Например, можно провести фотосъемку объекта аренды.
Если имуществу был причинен ущерб, в акте возврата имущества необходимо указать на то, что недвижимое имущество передано в ненадлежащем состоянии. Также стоит указать, что именно было повреждено или изменено. При этом акт должен быть подписан как арендодателем, так и арендатором. Если арендатор уклоняется от подписания акта, его нужно уведомить о необходимости подписания акта в определенные дату и время ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если арендатор и после этого продолжит уклоняться от подписания передаточного документа, то арендодатель может составить и подписать односторонний акт о возврате имущества в присутствии независимых свидетелей.
При наличии доказательств надлежащего извещения арендатора об указанной процедуре односторонний акт будет иметь доказательственное значение в суде.
Например, арендуемое помещение передано в аварийном состоянии. В результате залития повреждены полы и двери в комнатах (см. фотографии – 14 штук, прилагаются к акту). Стороны пришли к соглашению, что ущерб, нанесенный помещению, составляет 200 тыс. руб. Арендатор обязуется возместить нанесенный ущерб в течение двух месяцев со дня подписания настоящего акта».
Если же с арендатором не удалось прийти к соглашению о размере убытков, то арендодателю придется провести оценочную экспертизу. Для этого необходимо заключить договор с соответствующей оценочной организацией, имеющей право на проведение оценки ущерба объектов недвижимости После того как будет заключен такой договор, арендодатель и представитель оценочной компании согласуют дату осмотра объекта аренды. На этот осмотр необходимо пригласить арендатора. Если невозможно будет вручить ему уведомление о проведении осмотра помещений лично, то этот документ придется отправить по почте ценным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении. В письме обязательно нужно указать наименование оценочной организации, которая будет проводить оценку, а также адрес и время осмотра недвижимого имущества. При этом уведомление нужно отправлять с учетом предполагаемого времени на получение адресатом почтового отправления.
По результатам экспертизы должно быть составлено заключение оценочной организации. В заключении будет указана стоимость восстановительного ремонта объекта аренды.
Взыскание убытков после фиксации их размера
Как уже было сказано, зафиксировать убытки можно:
- по соглашению самих сторон (например, в акте приема-передачи);
- в одностороннем порядке арендодателем путем привлечения специализированной организации для проведения оценочной экспертизы.
В первом случае арендатор, как правило, не будет уклоняться от возмещения арендодателю убытков в размере согласованной сторонами суммы. В случае же уклонения арендатора можно обратиться в суд и в качестве доказательства размера и стоимости убытков приложить подписанный арендатором акт приема-передачи.
Во втором случае после получения оценочного заключения можно либо направить претензию арендатору, если есть шанс договориться с арендатором в досудебном порядке, либо сразу обратиться в суд с требованием о взыскании убытков.
Как видим процедура очень затратная, но таковы наши законы.
О лестничных клетках замолвите слово.
Земляная куча, как объект недвижимости. Как вам такое?
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.