Мы — компания «Грандхаус». Больше десяти лет занимаемся проектированием и строительством домов. Мы построили больше 500 домов по всей стране и хотим поделиться своим опытом с вами. Первое и самое сложное решение на пути к собственному загородному дому — покупка земли. Мы предлагаем подробную инструкцию по подбору и покупке участка.
Как купить участок и остаться довольным?
Покупка земли — одно из самых ответственных решений в жизни. Здесь важна любая мелочь, ведь речь идет о вашем комфорте. Но не только о нем. Размер и внешний вид дома, его конструкцию и стоимость строительства во многом определяет участок.
Вы выбираете место, где будете жить — дело это долгое и не терпящее суеты. Досадных ошибок может быть допущена масса. Но если подойти к вопросу, вооружившись терпением и знаниями, муки выбора можно свести к минимуму.
Приготовьтесь читать долго, вдумчиво и не один раз. Мы представляем исчерпывающий план действий по покупке земельного участка для постройки дома вашей мечты.
План состоит из четырех этапов
На первом разберемся, как и для чего будет использоваться участок, что нужно сообщить риелтору или поисковой системе.
На втором отберем несколько вариантов, подходящих для личного осмотра.
На третьем выясним, на что обратить внимание на самом участке, по дороге к нему и о чем стоит спросить потенциальных соседей.
На четвертом подготовимся к сделке.
ЭТАП ПЕРВЫЙ. Для чего мы покупаем участок
Прежде, чем приступать к поискам, нужно решить, что именно вы ищите. Ответьте на несколько важных вопросов.
Размер участка
Чем больше участок, тем выше затраты. И не только на его покупку, но и на благоустройство. Забор на тридцати сотках вполне может оказаться сопоставим по цене с коробкой дома. Уход за большим участком также потребует вложений или усилий. Налог на землю напрямую зависит от площади участка.
С другой стороны, чем больше участок, тем дальше соседи. Много земли, значит много свободы и в проектировании дома, и в ландшафтном дизайне.
На шести сотках будет трудно разместить дом, баню, беседку и бассейн — от чего-то придется отказаться. Да и большой одноэтажный дом на маленьком участке вряд ли окажется оптимальным решением — лучше подумать о мансарде или втором этаже.
Категория и вид разрешенного использования
Не всякий участок допускает строительство на нем жилого дома. Зависит это от категории и вида разрешенного использования земли.
Для строительства подходят только две категории: земли поселений и земли сельхозназначения.
Вид разрешенного использования обозначается трехбуквенной аббревиатурой. Для строительства интерес могут представлять участки, предназначенные для:
ИЖС — индивидуальное жилищное строительство
Тут все ясно из названия — это земля, предназначенная для постройки дома и постоянного проживания. Участки под ИЖС могут находиться только в границах поселений.
Это значит, что они должны быть обеспечены социальной инфраструктурой, например, местами в школе и детском саду. Сюда же относятся и муниципальные дороги, которые чистят коммунальщики и по которым ходят автобусы, и бесплатные коммуникации в рамках государственных программ — магистральный газ, например.
Если покупаете участок ИЖС в коттеджном поселке, то учтите, что в нем самом может и не быть школы, детского сада или магазина. Все это может оказаться в поселении, в границах которого формально находится поселок. Проверьте наличие инфраструктуры заранее.
Проблем с получением адреса и пропиской не должно быть никаких. Разумеется, ИЖС — самая дорогая категория земли. Налог на землю здесь тоже самый высокий. Дом потребует проекта, согласованного со всеми государственными инстанциями, а по завершении строительства — официального ввода в эксплуатацию. Но для постоянного проживания это лучший выбор.
СНТ — садовое некоммерческое товарищество, ДНП — дачное некоммерческое партнерство
Все это сельскохозяйственные земли, расположенные за пределами поселений. Строительство здесь — не основной вид использования участка.
Если построить дом можно, то по документам он, скорее всего, будет значиться как сезонный или садовый — независимо от реального положения вещей.
Изменения в законодательстве должны были уравнять в правах владельцев домов и дач, но на практике получение адреса и прописка в СНТ или ДНП может оказаться трудной задачей. Допускается и перевод участка в категорию ИЖС, но это тоже может оказаться непросто.
Прокладку коммуникаций придется оплачивать самостоятельно и в полном объеме. Если такая возможность, вообще, будет.
Обслуживание дорог, уличного освещения, вывоз мусора и т.п. ложится на плечи жителей. Доступные объекты инфраструктуры могут оказаться далеко — в ближайшем крупном поселении. На местности хорошо, если будет магазин.
Решения в СНТ и ДНП принимаются большинством голосов на Общем собрании. Они обязательны для всех и если вы голосовали против возведения спортивной площадки, а собрание решило иначе, вам придется заплатить свою долю за строительство.
Чтобы иметь право голоса, одной собственности на участок недостаточно — придется пройти ряд процедур, чтобы получить членство.
Следует учесть, что СНТ и ДНП — не одно и то же. Просто требования к строительству на таких участках весьма схожи. СНТ больше ориентированы на садоводство и огородничество — земли там более плодородные и дорогие. ДНП — место для отдыха на природе и уже во вторую очередь — для выращивания картошки и лука. Это, как правило, самый бюджетный вариант.
Все сказанное не значит, что покупать землю в СНТ или ДНП не стоит — многие из них обеспечены и инфраструктурой, и коммуникациями и застроены полноценными жилыми домами. Стоят такие участки дешевле ИЖС. Однако, больше эти категории подходят для сезонного проживания. Затраты на легализацию и обслуживание полноценного дома могут перевесить всю экономию на стоимости земли.
ЛПХ — личное подсобное хозяйство
Это устаревшая категория, постепенно уходящая в прошлое. Обычно действует правило: если ЛПХ входит в земли поселений, это приусадебный участок. Строиться и жить на нем можно. Допускается и перевод в ИЖС, правда эта возможность не гарантирована.
Участок за пределами поселения считается полевым и на нем можно возводить только хозяйственные постройки — такие как амбар или сарай для инвентаря. Полевые участки постепенно переводят в новую категорию — ОНТ или «Огородное некоммерческое партнерство».
Категория участка обычно указана в объявлении, но она обязательно потребует уточнения! Определить ее можно с помощью кадастрового номера и публичной кадастровой карты. К этому мы вернемся позже. На данном этапе о категориях участков мы знаем достаточно.
Расположение
Что вам важнее — доступная инфраструктура или девственная природа за окном?
Жизнь в загородном доме не избавит вас от походов в магазин, вам все так же придется возить детей в школу, покупать лекарства и посещать врачей. Общее правило: чем дальше от города, тем реже и хуже инфраструктура. Кафе, бассейн, концертный зал и даже банк могут оказаться далеко за пределами шаговой доступности, а «скорая помощь» и аварийные службы до удаленных районов могут добираться часами.
Автомобиль легко решает проблему расстояний, но сколько времени вы готовы тратить на дорогу? Будете ли вы ездить на участок по выходным или каждый день? Учтите, что пробки бывают не только в городе, но и на загородных трассах. А ливень или метель могут запросто отрезать вас от цивилизации. Если бываете в городе ежедневно, не стоит уезжать от него дальше 15–30 км.
Если город для вас не место работы, а только инфраструктурный центр, можно уехать и подальше. Но и в этом случае лучше выбрать место, добираться до которого не больше часа. Хорошо, когда есть возможность быстро добраться до города на общественном транспорте. Особенно по железной дороге.
ЭТАП ВТОРОЙ. Карта, фотографии, телефон
Мы подошли к важному моменту — все основные параметры участка определены. То есть, мы очертили круг поиска в первом приближении.
Эту информацию можно сообщить риелтору или продолжить подбор участка самостоятельно — теперь ясно, какие параметры указать поисковой системе на сайте по продаже недвижимости.
Из массы предложенных вариантов нам нужно отобрать несколько наиболее подходящих для дальнейшего изучения. Какие параметры важны?
Коммуникации
Для дома обязательно наличие удобств, а значит, коммуникаций. Самые важные — электричество и газ. Узнайте, какие коммуникации есть на участке, какие нужно и можно подвести. И если проблему водопровода и канализации решить относительно просто, то подведение газа и электричества может быть трудоемко и дорого.
Электричество
Участки без электроэнергии обычно ощутимо дешевле электрифицированных, но стоимость подключения может нивелировать разницу.
Первым делом стоит выяснить, какая компания обслуживает электросеть. В этой компании расскажут, имеется ли возможность подключения, какая мощность доступна для участка и каковы технические условия (ТУ) для подключения. Скорее всего, потребуется письменный или электронный запрос, ответ на который займет какое-то время.
Мощность — критический параметр. Например, на один участок компания выделяет 3кВт. Для садового домика может и хватит, но для полноценного дома этого мало. Дополнительная мощность может быть вовсе недоступна по технологическим причинам, а может стоить неоправданно дорого. Об этом стоит узнать заранее.
Если в объявлении написано, что ТУ получены, это означает, что можно закупать оборудование и подключаться. Однако, эту информацию необходимо проверить — написать в объявлении можно что угодно.
Газ
Магистральный газ, это самый простой, выгодный и при этом, довольно чистый вид топлива. Горячая вода будет всегда, в самую холодную ночь в доме будет тепло, а еженедельно чистить топку и дымоход не придется. Газовая система технически проста и не требует частого обслуживания.
Однако, подвести газ сложнее и дороже, чем электричество. Наличие «трубы по границе» вовсе не означает, что к ней можно подключиться. Это зависит от того, куда именно ведет магистраль (например на завод) и сколько потребителей она обслуживает. Если технологический предел достигнут, подключиться к ветке не удастся ни за какие деньги.
Тем не менее, наличие газовой сети в поселении, где вы хотите приобрести участок, несомненный плюс. О том, на каких условиях можно подключиться, расскажут в компании, обслуживающей местную сеть.
Часто можно встретить в объявлениях фразы вроде «газификация по государственной программе в следующем году». Тут важно понимать, что даже если это правда, будет ли программа выполнена в срок — неизвестно. ТУ, оборудование и последние метры трубы до участка оплачивать придется вам, а это вряд ли будет стоить дешево. Так что платить за обещания не стоит.
Самый дорогой вариант центрального газоснабжения — коммерческое подключение. Например, оплатить прокладку трубы могут вскладчину члены СНТ или ДНП. Компенсационный взнос для новых участников в этом случае может выходить за рамки разумного. Да и сам газ оплачивать придется по коммерческому тарифу, а он может сильно отличаться от муниципального в большую сторону. Узнайте цены и условия в правлении, либо в управляющей компании.
Учтите, что чудес не бывает и платить за подключение коммуникаций так или иначе придется. Переплата за участок, подключенный к газу и электричеству, как правило оправдана.
Рельеф
Иногда рельеф можно оценить по фотографиям или по координатам участка на карте. Разумеется, все станет окончательно ясно только при личном осмотре. Обычно выделяют три вида рельефа участков: равнина, холмы, низина. Тут важно знать о плюсах и минусах каждого вида рельефа.
Равнина
Плюсы: это лучшее место для усадьбы с садом и огородом. Сюда удобнее подвозить материалы и легче строить.
Минусы: участок не защищен от сильного ветра и палящего солнца. Есть риск, что плохо будет уходить вода —— придется делать дренаж или ливневую канализацию.
Холмы
Здесь дом можно построить как на ровном месте (на возвышении), так и на склоне.
Плюсы: вода уходит быстрее, участок хорошо продувается, с возвышенности, как правило, неплохой вид на окрестности.
Минусы: обязательно нужен высокий цоколь, а это дополнительные траты.
Низина
Плюсы: здесь будет приятная прохлада без сильных ветров.
Минусы: есть риск что будет собираться вода и понадобится дренаж. Воздух может застаиваться. Если уровень участка ниже уровня проезжей части, от покупки такой земли лучше отказаться — вся грязь с дороги потечет к вам, а с обеспечением приватности может не справиться даже очень высокий забор.
Близость природных объектов
Самые живописные участки обычно находятся рядом с водоемом или лесом.
Однако такое соседство, помимо очевидных плюсов, таит в себе и некоторые минусы.
И лес, и река, и озеро, это дом для назойливых насекомых и опасных или неприятных животных, например змей. Оцените, насколько на самом деле вы любите природу. Деревья могут создавать излишнюю тень и обеднять почву, что не пойдет на пользу саду или огороду. На прибрежном участке вероятен высокий уровень грунтовых вод.
Свободные видовые участки рядом с городом — большая редкость. Скорее всего, за красоту придется заплатить большой удаленностью от цивилизации. Да и реальную стоимость участка вид на горы, воду или лес увеличивает на 25–30%.
Наконец, водоемы и леса привлекают туристов. Если рядом с участком пляж — летом ждите толп загорающих. Если в лесу много тропинок, это признак его большой популярности.
Форма участка
Чем ближе форма участка к квадрату, тем лучше. Например, прямоугольник позволяет максимально эффективно использовать каждый метр площади. А, скажем, трапециевидный участок потребует творческого подхода и наложит ограничения на размер и форму дома.
Чем больше на участке углов, сужений, закутков и отстоящих полосок земли, тем сложнее будет его обустроить. Чем меньше площадь участка, тем придирчивее нужно относиться к его форме.
ЭТАП ТРЕТИЙ. Личный визит
Смотреть участок лучше всего весной, когда снег уже сошел, вода в низинах еще стоит, а дачный сезон на старте. Снег может скрывать строительный мусор и другие недостатки, а стоящая на участке вода говорит сама за себя.
Обязательно обойдите весь участок — ваши ноги скажут вам не меньше, чем глаза!
Если участок топит, лучше поискать другой. В противном случае вам придется устраивать дренажную систему — дорогую, сложную и требующую откачки воды из дренажного колодца электрическим насосом.
Начавшийся дачный сезон поможет понять, какова максимальная загруженность дорог. С них и начнем.
Дороги
Хорошая дорога, это возможность быстро и с комфортом попасть домой в любое время года. Плохая — грязная машина, разболтанная подвеска, часы, проведенные в дороге и вечный риск не доехать. Разные дороги предлагают разный уровень комфорта.
Асфальт — лучший вариант. Но только, если он в хорошем состоянии. Дыры и ямы превращают дорогу в минное поле, на котором вы рискуете колесами и деталями подвески. Если асфальт хороший, считайте, что вам повезло.
Бетонка. Дорога из бетонных плит — вариант противоречивый. С одной стороны, ее надежность и долговечность высока. С другой, сильно разогнаться не выйдет, а одна-единственная отсутствующая плита грозит катастрофой. Будьте внимательны!
Грунтовка — наихудший вариант из всех возможных. После каждого дождя её размывает, а грузовики оставляют в грязи глубокую колею, по которой легковой автомобиль просто не пройдет. Если альтернатив грунтовке нет, попасть на участок можно будет только в «сухие» дни, да и то на внедорожнике.
Насыпная дорога, это самый распространённый вариант загородной дороги. Качество бывает разным и сильно зависит от соблюдения технологии. Сначала снимают небольшой слой земли или старой отсыпки, затем укладывают слой песка, сверху — щебень или асфальтовую крошку. Технология требует послойной трамбовки.
Чтобы оценить реальное расстояние до участка, нужно приехать туда несколько раз, разными путями и способами. На автомобиле стоит разок прокатиться в пятницу вечером — в это время дорога загружена максимально.
Наличие моста или железнодорожного переезда на пути к участку, это почти стопроцентная гарантия затора. Понтонная переправа или дорога, идущая по дамбе, означает риск остаться отрезанным от другого берега на дни и даже недели в случае наводнения.
Вам предстоит стройка, а значит, доставка стройматериалов и прибытие тяжелой техники. Если дорога слишком узкая или въезд грузовых машин запрещен правилами поселения, доставка материалов обойдется дороже — их придется перегружать на въезде и возить маленькими партиями. Помешать грузовикам и строительной технике могут тоннели, низкие мосты, линии электропередач.
Очень важны последние метры, ведущие к участку. Как бы хороша ни была дорога, если до участка она не доходит, разгружать материалы придется там, куда доедет грузовик. Переносить мешки с цементом и кирпичи вручную — влетит в копеечку!
Связь
Проложить кабель для интернета и телевидения можно не везде. Если услуга доступна, то ее стоимость может сильно превышать ожидания. Об этом стоит узнать заранее.
Покрытие сотовой сети тоже не повсеместно, а по вечерам и выходным за городом может серьезно проседать скорость — одной вышкой вполне могут пользоваться несколько поселков. Выясните, есть ли на участке сеть, каких операторов и по каким тарифам.
Нежелательные объекты
Идущая над участком линия электропередач, коптящая заводская труба или нависающие над двором многоэтажки — все это нежелательное соседство.
К нежелательным можно отнести ветхие постройки и незавершенные объекты строительства. Например, старый дом или фундамент. За снос развалин придется заплатить и немало. Вывоз строительного мусора тоже вряд ли будет бесплатным.
Нередко продавцы предлагают участки с готовым фундаментом, преподнося это как дополнительный плюс. Желание отбить вложения понятно, но это не преимущество, а напротив, повод поторговаться. В каком состоянии фундамент — неизвестно. Кто, когда и из чего его строил — тоже. Экспертиза стоит денег, да и не факт, что готовый фундамент подойдет под ваш проект — скорее нет.
Демонтаж и вывоз мусора, как и в случае с домом, процесс трудоемкий и дорогой. Подумайте, стоит ли участок лишних затрат.
Окружение
Покупая участок вы покупаете соседей. Двухэтажный каменный особняк будет странно смотреться в окружении щитовых садовых домиков.
Кому-то милее заросшая травой деревенская улочка, а кому-то и за городом хочется брусчатки, яркого освещения и возможности прогуляться вечером среди фонтанов. И не в резиновых сапогах, а в начищенных ботинках.
Но статус деревни или поселка еще не гарантирует подходящего соседства. Готовы мириться с запахом шашлыка и громкой музыкой по выходным? Любите фейерверки? Прежде, чем покупать участок ознакомьтесь с правилами поселения, если они есть.
Расспросите местных жителей — как им живется, как отдыхается, кто из соседей склонен мешать остальным и чем именно.
Если вы решили жить в новом поселке, проверьте, сколько свободных участков в нем осталось. Чем больше, тем дальше перспектива спокойной жизни. В ближайшие годы все ваши соседи будут строиться.
Если участки в поселке продаются без подряда, а общие правила застройки не прописаны, то каждый волен строить у себя, что захочет. Приличное с виду место может превратиться в нагромождение уродливых халуп, возведенных самостройщиками. Если для вас важна эстетика — уточняйте правила застройки заранее.
И учтите, что планы по благоустройству могут навсегда остаться планами. Так обещание построить дорогу к майским праздникам могут повторять десятилетиями без какого-либо видимого результата. Надежнее приобретать землю в уже подготовленных для жизни местах.
О чем спросить местных жителей?
Первое, о чем стоит поговорить с местными — коммуникации. Спросите, кому и сколько они платят за свет и газ. Узнайте, сколько киловатт электрической мощности выделено на соседский участок, пришлось ли доплачивать, бывают ли отключения и как часто. По ценам на подключение местные вас вряд ли сориентируют — все строились в разное время, но о текущих тарифах расскажут.
Узнайте, давно ли ваши соседи подключились к газовой трубе — если недавно, то ваши шансы тоже высоки. Однако, помните, что точную информацию вы получите только в газораспределительной компании.
Спросите, где местные берут воду. Если из скважины, то узнайте, на какую глубину пришлось бурить — это главный фактор, определяющий стоимость работ. Узнайте, какой у скважины дебет — то есть, сколько кубометров воды она дает за час. Стабилен ли дебет, падает ли он летом или зимой и как часто скважину приходится чистить — скорее всего, если проблемы есть, то они ждут и вас.
Поинтересуйтесь качеством воды. Если она подходит только для технических нужд и душа, питьевую воду придется покупать или использовать систему обратного осмоса. Если вода сильно кальцинированная, богатая железом или обладает неприятным запахом, одним осмосом уже не обойдешься и придется тратиться на системы дополнительной очистки.
Спросите, далеко ли поликлиника и магазины, ходит ли автобус и как добраться до электрички. Случалось ли вызвать скорую, пожарных или полицию и как быстро они приехали.
Бывают ли в округе скверные запахи, громкие звуки, что и кто мешает отдыху, много ли летом комаров и мух, легко ли попасть в поселение зимой, как часто чистят и ремонтируют дороги, за чей счет — чем больше вопросов вы зададите, тем проще вам будет понять, подходит вам это место или нет.
Помните, что если соседи не идут на контакт сразу, то скорее всего, не сделают этого и со временем. Жить в таком окружении вам вряд ли понравится.
Вызов специалистов
Некоторые параметры участка трудно определить самостоятельно. Лучше поручить это специалистам. Да, это дополнительные расходы, но по сравнению со стоимостью участка, они минимальны. Зато уберегут вас от неприятных сюрпризов и гораздо более серьезных трат.
Учтите, что без разрешения владельца участка работы проводить нельзя. Договоритесь о визите специалистов заранее.
Геодезист проведет измерения участка, отметит его границы, проверит их соответствие записям в кадастровом реестре. Если границы вынесены с ошибкой или межевание проведено неверно, это нужно выяснить перед покупкой. Перспектива долгого судебного разбирательства с соседями или муниципалитетом может свести стоимость участка к отрицательным величинам.
Геодезист проверит и уклон на участке. На большой площади перепад высоты в пределах человеческого роста может быть совершенно незаметен. Куда меньший уклон уже может потребовать более сложного и дорогого фундамента, а то и постройки подпорных стен.
Геолог определит уровень грунтовых вод, тип грунта и его несущую способность. Высокая вода, как минимум, усложнит строительство — любой котлован тут же зальет, его придется осушать и устраивать дренаж.
Так, если грунтовые воды залегают выше отметки в три метра, построить цокольный этаж будет проблематично.
Однако, работать геологи могут только с согласия владельца земли, а он вправе не пустить к себе во двор буровую технику. К тому же, исследование займет время, за которое участок может быть продан.
Об уровне вод и типе грунта можно поговорить с соседями — они-то уже построились и все знают наверняка. Косвенно о высокой воде говорят заросли растений-маркеров: крапивы, осоки, камыша, брусники, ольхи и вербы. Полынь, солодка и сосна, напротив, любят сухие участки. Канавы, наполненные водой, трещины в штукатурке и подгнившие доски заборов тоже свидетельствуют о сырости.
Но если есть возможность, лучше доверить выводы специалисту.
ЭТАП ЧЕТВЕРТЫЙ. Проверка документов и сделка
Участок это объект недвижимости. А недвижимость дешевеет крайне редко. Так что юридическая чистота сделки — залог надежности вашей инвестиции. Любая ошибка в документах может стоить вам прав на участок.
Прежде всего стоит получить выписку из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости. Это своего рода паспорт участка, где указаны все основные сведения о нем. Экземпляр продавца вполне может оказаться просрочен. Заказать свежую копию можно онлайн на портале госуслуг или в МФЦ.
В выписке содержатся сведения о собственнике, площади участка и его кадастровой стоимости. Также в документе указывается кадастровый номер, категория земли и вид её разрешенного использования. Об этом мы говорили выше.
С помощью выписки нужно обязательно проверить указанные продавцом сведения, а также отсутствие обременений. Основные — это аренда, ипотека, арест и сервитут (право пользования землей третьим лицом, например, право проезда к другому участку через вашу землю).
Кадастровый номер состоит из пятнадцати цифр, записанных в таком формате: ХХ:ХХ:ХХХХХХХ:ХХХХ.
С помощью кадастрового номера можно найти участок в других базах — данные из ЕГРН стоит проверить.
Участок нужно найти на Публичной кадастровой карте Росреестра. Там указаны границы соседних владений и информация о них, точная площадь участка, кадастровая стоимость, расположение и границы с привязкой к местности, зарегистрированные постройки по соседству.
По кадастровой карте нужно проверить, не входит ли участок в ЗОУИТ (зону с особыми условиями использования территории). Такую землю можно иметь в собственности, но строиться на ней обычно нельзя. Сюда относятся различные охраняемые территории:
- земли с объектами культурного наследия;
- территории инженерных коммуникаций (ЛЭП, связи и др.);
- водоохранные и природоохранные территории (заповедники, национальные парки) и другое.
Генеральный план муниципального образования, на территории которого находится участок.
На нем отмечены уже построенные и некоторые запланированные объекты — возможно, рядом с вашим участком пройдет дорога или начнется строительство завода.
Генеральный план любого округа или района можно найти на сайте местной администрации или на сайте ФГИС ТП (Федеральной государственной информационной системы территориального планирования).
В идеале, нужно заказать ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. Он показывает, что можно, а что нельзя делать на участке — то есть, необходимые отступы и ограничения на строительство, если они есть.
ГПЗУ можно заказать на портале государственных или муниципальных услуг, а также в МФЦ. Делают документ 2-3 недели. В нем содержатся важные сведения:
- границы участка;
- границы зон действия публичных сервитутов (это право пользования чужой землей, принадлежащее государству или муниципалитету);
- минимальные отступы от границ для постройки дома;
- информация о градостроительном регламенте и о виде разрешенного использовании;
- данные об охранных зонах в пределах участка (культурные, природные, промышленные);
- информация о технических условиях подключения к инженерным сетям (газ, электричество);
- проходит ли по участку граница планируемых муниципальных объектов;
- можно ли делить участок на части.
Единственная проблема в том, что заказать ГПЗУ может только владелец участка. На проведение официальной топографической съемки тоже нужно его согласие. Поэтому, получить информацию из этих источников перед покупкой желательно, но необязательно.
Выполнив все проверки, готовим документы к сделке.
В договоре лучше прописать, что продавец гарантирует отсутствие обременений и ограничений — тогда в случае недобросовестности он понесет убытки.
Чтобы дополнительно обезопасить себя, можно застраховаться от потери собственности.
Подготовку и проверку документов лучше поручить юристу. Со стороны продавца понадобятся:
- документ, устанавливающий право собственности на участок (договор купли-продажи, приватизации, дарения, наследования);
- паспорт собственника;
- кадастровый паспорт участка;
- свидетельство на право собственности из Росреестра.
сведения из ЕГРН о дате постановки на кадастровый учёт; о содержании правоустанавливающих документов; обобщенные сведения о правах собственника на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости; копия документа, на основании которого сведения внесены в реестр;
справка о признании собственника дееспособным — иначе сделку могут признать недействительной.
Оформление сделки
В отделение МФЦ или Росреестра подаются следующие документы:
- пacпopтa пoкyпaтeля и пpoдaвцa;
- докумeнты нa зeмлю: cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa, eгo кoпия, кaдacтpoвый пacпopт, ecли зeмля пpoдaeтcя впepвыe (ecли зeмля yжe пpoдaвaлacь, он нe oбязaтeлeн);
- дoгoвop кyпли-пpoдaжи c подписями пoкyпaтeля и пpoдaвцa, в 4 экземплярах (при желании заверенный у нотариуса);
- акт приема-передачи участка с подписями cтopoн;
- квитaнция oб yплaтe гocпoшлины и ee кoпия;
- ecли пpoдaвeц cocтoит в бpaкe — нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa или cyпpyги;
- заявление o peгиcтpации.
Учреждение выдаст расписку в том, чтo документы приняты (кроме паспортов — их обязаны вернуть сразу) и сделка cocтoялacь. Через несколько дней вам выдадут свидетельство о собственности — уже с вашими данными. Оформить сделку можно и онлайн через «Госуслуги» или по почте.
Поздравляем — теперь вы владелец классного участка! Осталось построить на нем дом.
Мы поможем подобрать проект, воплощающий ваши мечты или создадим новый! Звоните на 8-800-500-35-05, пишите в комментариях или на dom@spk-gh.ru. Построим дом, в котором вы будете счастливы!
Материал подготовлен компанией Грандхаус.
Перепечатка допускается только с указанием авторства и ссылки на Дзен нашей компании: dzen.ru/grandhouse_spk
***
P.S. Бонус! Наше короткое видео с чеклистом, чтобы точно ничего не забыть:
Ваш Грандхаус