Сейчас рынок посуточной аренды в нашей стране растет, как никогда, и будет расти в виду📈:
- Закрытия многих туристических направлений;
- Развития внутреннего туризма за счет государства и крупного бизнеса;
- Из-за высокого курса доллара, в России стало отдыхать значительно дешевле;
- Формируется цивилизованный рынок посуточной аренды с хорошим сервисом и добросовестными участниками рынка по всей стране.
Наша управляющая компания g-kvartal работает в этой сфере с 2014г. За это время у нас в управлении было более 100 объектов.
Сейчас есть понимание рисков, хороший опыт собственных ошибок, как их предупреждать и решать.
В этой статье я хочу рассказать о рисках при посуточной аренде квартир.
С какими основными проблемами мы сталкивались 👇👇👇
1) Вечеринки (вписки) на квартирах.
Молодежь находят чела (терпилу) на кого снять квартиру и устраивают там вечеринку (говоря их языком «вписку»). Продают через соцсети билеты кому попало (несовершеннолетним и тп), далее все по классике «секс, наркотики и рок-н-ролл». Квартира убивается и последствия могут быть самые ужасные для квартиры (от поломки мебели до потопа и пожара).
У нас был случай, когда с однушки 6 нарядов полиции вывезли кучу малолеток. После них мы увидели убитую квартиру, где все было залито пивом, на подоконнике куча травы, по квартире валялись окурки…Хорошо, что мы заключали договор, по нему мы вынудили этого парня оплатить все издержки. Заплатила его мама 🤦♀️.
После этого случая, мы ввели правило сдавать квартиру лицам от 23 лет. Или брать повышенный залог.
2) Наркоманы и прочие неадекваты.
Они забывают закрыть воду и могут затопить соседей;
Могут умереть от передоза и т.п.;
Могут обокрасть квартиру, утащить все, что им покажется ценным (вплоть до посуды и белья).
У нас был случай, когда на квартире держали заложника, которому как-то удалось вырваться и вызвать полицию.
Либо быдло накурят в квартире, мы соответсвенно удерживаем с них залог итого начинают быковать.
Здесь сложнее сразу выявить такого пассажира, тк на первый взгляд он может показаться нормальным.
Мы сделали фильтр во время созвана с клиентом:
- Когда человек не трезвый или начинают дерзить - мы отказываем быдлу;
- Если кажется странным - пробиваем его номер телефона, соцсети…если видим, что неадекват - отказываем.
Такой фильтр позволяет уменьшить подобные ситуации.
3) Пересдача квартир.
Мошенники снимают квартиру на сутки и пересдают ее в долгий срок, взяв с жертвы (месячную плату + депозит + комиссию).
Потом могут пропасть вещи, быть проблемы с собственниками, возня с полицией…
Мы не раз сталкивались с такой ситуацией. Так умельцы умудрялись за 2 суток сдать квартиру 5 раз.
Работает проверке паспорта по базе УФМС, если он не действителен - выселение. Также можно ставить камеры или муляжи, быть внимательнее и брать залог.
4) Потоп.
Потоп может произойти из-за ваших недоработок: дешевая сантехника; старые трубы; непродуман слив от стиральной машины.
В 2015г у нас полетел смеситель, в виду недостатка опыта купили дешевый, после чего побежала горячая вода. Когда наш сотрудник приехал туда - там все было как в бане. Ремонт и мебель в хлам😱, повезло, что был первый этаж и то затопили цоколь.
Еще был случай, где арендаторы набирали ванну и забыли закрыть кран - затоптали 3 этажа вниз. Пришлось все возмещать. Хорошо, что мы официально заключали договор и все издержки оплачивали арендаторы.
Не стоит экономить на сантехнике и установщиках. Заключение договора и страхование квартиры.
5) Проститутки.
Обычно они звонят и говорят, что будут жить долго, но оплачивать каждые сутки. Либо в открытую говорят, что нужно для работы массажного салона.
Здесь есть риски испортить отношения с соседями и потрепать нервы с полицией.
Нужно проверять своих арендаторов💯: по номеру телефона, Getcontact, есть база индивидуалок с фото…
6) Неадекватные или ультра-жадные собственники.
Есть риски того, что когда ты сделаешь хороший ремонт, обставишь мебелью арендуемую кварту, у собственник появляется соблазн сдать квартиру подороже.
Они начинают искать причину выселить вас под разными предлогами: сын с армии приходит; дочка развеялась, и даже просто задирали аренду на 25%, нарушая условия договора.
Потом начинают тянуть с возвратом денег и просто кидали. Мы пробовали судиться, но больше теряли время.
До 2020г мы снимали простенькие квартиры (бабушкин вариант), делали в них косметический ремонт и сдавали посуточно. Собственники таких квартир более охотно соглашались на субаренду (посуточно). И время от времени мы сталкивались с такой проблемой.
После пандемии 2020 мы пришли к выводу, что не стоит вкладывать большие деньги в арендуемую квартиру, с непредсказуемым собственником. 💯
7) Неадекватные Соседи.
Соседи тоже могут устроить давление на собственника через различные органы и угрозы, что тот не выдержит их натиска и расторгнет с вами договор.
Здесь мы стараемся сразу все контакты замыкать на себе. Наши сотрудники решают проблемы с соседями, полицией и УК.
8) Горничные.
Были частые случаи у коллег, что горничные пропадали с деньгами, когда им поручали забрать деньги у гостей.
У нас такого не было, т.к. берем их в штат по трудовому соглашению.
👆Нужно знать своего гостя, заселять строго по паспорту, заключать договор краткосрочной аренды и обязательно с залогом - это дисциплинирует гостей.
👆Если квартира дорогая и в хорошем доме, то есть смысл застраховать ее от действия третьих лиц.
Зная риски, необходимо разработать свои внутренние правила, которые будут системно их минимизировать.
Для этого у нас описаны все бизнес-процессы и разработаны:
- Должностная инструкция на каждую должность (горничная, менеджер по бронированию, сервис менеджер);
- Алгоритм касания с клиентом (заезд/выезд)
- Правила проживания на квартире со всей необходимой информацией;
- Правила уборки и осмотр квартиры.
