Сдача жилья в аренду - довольно распространённый вид бизнеса. Это - с одной стороны. А с другой, аренда является удобным и популярным средством улучшения своих жилищных условий. То есть, аренда сегодня - это неотъемлемая часть современной жизни. Она выгодна и арендаторам и арендодателям.
Какое сейчас состояние рынка аренды?
Согласно данным исследования, проведённого Дом.рф, рынок аренды занимает примерно 6% от общего количества квадратных метров жилья. По сравнению со «странами развитого капитализма» это мизерная доля. Например, а Германии эта доля находится на уровне 45%. Во многих странах - выше 50%.
Это говорит о том, что рынок аренды жилья имеет большие перспективы роста. Я говорю не о росте цен, а о росте объёмов. Рост цен - это другая история, которая требует отдельного исследования. А вот рост объёмов будет расти точно. Для этого есть несколько причин (кроме малой доли по сравнению с другими странами):
1. Рост цен на недвижимость. Это, пожалуй, основной фактор, который приведёт к тому, что для улучшения жилищных условий будет в первую очередь использоваться аренда. Покупать дорого.
2. Увеличение миграции. Пожалуй, тут даже не увеличение, а сохранение. Миграция была всегда. Кто-то куда-то всегда переезжает. И переезжающий на новое место человек первое время не уверен, что он тут надолго. Поэтому жильё рассматривает только в аренду. А вот ввиду разных обстоятельств градус неуверенности сегодня достаточно высок. Поэтому люди даже спустя годы после переезда не всегда готовы точно сказать, что не придётся скоро переезжать снова.
3. Рост формата удалённой работы. И, как следствие, мобильности. После периода самоизоляции 2020 года многие поняли, что географическая привязка не обязательна. Формат удалённой работы сохранился после снятия ковидных ограничений. А этот формат позволяет людям быть мобильными, переезжать из города в город, пробовать новые локации для жизни. Это всё не способствует покупке собственного жилья.
4. Релокация. Явление, которое стало более распространённым в последние два года. Тут влияние на рынок аренды понятно.
5. Снижение уровня ответственности. А вот этот фактор - стратегический. Его нельзя недооценивать. Новые поколения меньше склонны брать на себя ответственность, материальные и финансовые обязательства. Если посмотреть на поколения до 30 лет, то среди них даже самостоятельно обеспеченные люди не склонны к приобретению недвижимости. А те, кто имеют собственное жильё, делятся на две группы: первые получили его от родителей, а вторые купили для имиджа (как подтверждение своих достижений). Документарная возня, налоги, коммуналки и прочие виды ответственности пугают молодых и заставляют отдавать предпочтение аренде.
Что из этого?
Аренда - это прежде всего вид бизнеса. И как в любом другом бизнесе, тут есть почва для различных махинаций. Как против участников сделок между ними, так и против Государства.
Сегодняшнее состояние рынка и его перспективы заставляют Государство озаботиться качественным регулированием. Какие для этого предпосылки:
1. Рост количества мошеннических схем с арендой жилья.
2. Рост случаев противоправных действий между участниками сделок аренды.
3. Недоимка налогов по арендному бизнесу в бюджете.
По первому и второму пункту надо сказать, что для того, чтобы защищать участников сделок, Государство должно иметь возможность регулировать рынок. При этом, регулировать его бесплатно никому неинтересно. А по различным оценкам 90-95% рынка аренды недвижимости находится в тени. Из них примерно половина - серый рынок (подписывают договора, но не платят налоги), а половина - черный (и договора не подписывают). На сегодняшний день мимо государственного бюджета проходит примерно ₽100млрд. И эта сумма будет расти, если ничего не поменяется. Поэтому Государство собирается наводить порядок с рынком аренды жилья.
Страшно?
Я видел заголовки типа «Государство собирается отнять арендный бизнес». К сожалению, такого идиотизма очень много. Если кто-то считает, что попросить (или заставить) платить налоги это означает отнять бизнес, то мне тут сказать нечего (чтобы не обидеть). Вообще, платить налоги с доходов - это нормально. Поэтому, я не вижу ничего страшного. Для тех, кто платит налоги. О том, чего нужно бояться, если не платить, мы поговорим завтра. А сегодня - о том, почему платить налоги не страшно.
Какие бывают налоги?
Итак, для наглядности рассмотрим человека (физическое лицо), которое сдаёт в аренду принадлежащую ему на праве собственности квартиру. Какие варианты налогов для этого бизнеса есть в России:
1. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Для этот режима налогообложения ничего дополнительно делать не нужно. Только ежегодно подавать декларацию, где отражать свои доходы. Ставка налога будет 13%, если совокупные доходы за год были менее ₽5млн. С превышения этой суммы ставка налога будет 15%. Это - самый простой, но и самый дорогой вариант. Тут ещё хочу отметить, что нерезиденты должны уплачивать налог 30%. А нерезидентом является гражданин РФ, который пребывает за границей более 183 дней в году. Это камень в релокантов. Пока этим вопросом никто со стороны налоговой не занимается. Но надолго ли?
2. Самозанятый со ставкой налога 4 или 6%. Почему не просто 4? Потому что если арендатором является юридическое лицо или ИП, то налог будет 6%. Если арендует квартиру физическое лицо, то 4%. Для получения статуса самозанятого нужно зарегистрироваться. Дальше отражать свои доходы в налоговом кабинете и платить налоги по факту поступления доходов. Максимальная сумма дохода самозанятого не должна превышать ₽2,4млн. То есть, если доход больше, то имеет смысл выбрать другой вариант налогообложения. Тут следует учесть доходы не только от аренды, но и от прочих видов деятельности, которые осуществляет самозанятый. Кроме этого, вариант с самозанятым не подходит для апартаментов.
3. ИП со ставкой налога 6%. Это для тех, у кого доход больше ₽2,4млн или при сдаче в аренду апартаментов.
4. ИП со ставкой 15%. Этот вариант налогообложения применяется за вычетом расходов. То есть, если арендатор переживает насчёт стоимости ремонта и других расходов на содержание своего бизнеса, то можно применить этот вариант.
5. Патентная система налогообложения. Эта система доступна для ИП. Каждый случай нужно считать индивидуально. Стоимость патента будет меняться в том числе и в зависимости от региона. При покупке патента налог на доходы ИП больше не платится - только стоимость патента. Я считал для себя: в Москве мне патент выгоден при доходах от аренды более ₽55тыс в месяц. Максимальный доход, который можно проводить по патенту - ₽60млн в год.
Как видите, вариантов много и есть из чего выбрать. Есть варианты, как минимизировать налоги. Но нужно к этому вопросу подойти без лени, и всё аккуратно посчитать.
Как обещал, завтра расскажу, почему имеет смысл бояться, если не платить налоги при сдаче квартиры в аренду.
