Я последние 2 года активно инвестирую в реальную недвижимость, хотя есть и более старые объекты, которые сдаю в аренду. Сегодня поделюсь с вами моделью расчета доходности инвестиций в недвижимость на примере обычного кладового помещения или келлера.
Аналогичные модели у меня есть для квартиры, машиноместа и отдельного гаража. Вначале модель строится по рыночным данным, затем вы ее можете дополнить фактическими данными после покупки и сдачи в аренду. Если изначально все правильно оцените, то предварительные расчеты не должны сильно отличаться от фактических доходов.
❗️На что стоит обратить внимание при построении финансовой модели:
✔️ На первом этапе нужно учесть все расходы, которые пойдут на покупку, оформление и обустройство такого помещения. В моем случае это 380 000 руб. Более детальные цифры на скрине с моделью.
✔️ Дальше, открываем любой агрегатор недвижимости и смотрим, сколько стоит аренда таких помещений в вашем районе. В моем случае я брал по минимальной планке в 4000 руб. в месяц, средняя на уровне 5000 руб. в месяц. Умножаем эту цифру на 12 месяцев и отнимаем 1 месяц простоя на случай смены арендатора в течение каждого года.
📈 Арендный денежный поток должен расти примерно на уровень инфляции и желательно прописывать это в договоре аренды помещения. За последние 10 лет среднегодовая инфляция была на уровне 7%, я беру консервативно 6% для расчета.
❗️ Нужно учесть 2 налога, имущественный и налог с дохода. Имущественный налог составляет 0,5% от цены помещения. Налог с дохода зависит от того, как вы зарегистрируетесь, если будет НПД (самозанятый), то налог составит 4% для сдачи в аренду физическим лицам.
✔️ Далее считаем нашу выручку от аренды и вычитаем оттуда расходы. На выходе получаем чистый арендный денежный поток, который будет оставаться у нас.
✔️ Можно промоделировать изменение рыночной цены объекта на горизонте инвестирования, в моем случае это 5 лет. После всех расчетов получается, что начальные инвестиции составят 380 000 руб., а за 5 лет, с учетом продажи, получится заработать 241 000 руб. прибыли.
📌 Арендная ставка к цене покупки составит 6,8% годовых, что не так интересно и даже ниже официальной инфляции. Но здесь дополнительная доходность кроется как раз в росте стоимости нашего помещения. Внутренняя норма доходности (IRR) получается 12,2%, что выше среднегодовой ставки депозита за последние 5 лет. Именно на IRR и стоит ориентироваться при выборе объекта инвестирования. В текущих реалиях объекты, которые на горизонте в 3-5 лет генерируют менее 10% я лично не рассматриваю.
🧐 Вот такими относительно несложными манипуляциями можно быстро посчитать потенциальную доходность любого объекта. Более подробно свои сделки, в том числе с недвижимостью, разбираю в нашем закрытом клубе . Присоединяйтесь, если хотите поглубже разобраться в этом вопросе. Но в любом случае, перед покупкой, нужно изучить все параметры кладовки/квартиры/гаража и оценить спрос в вашем районе.
❤️ Если обзор оказался полезным, ставьте лайк. Это лучшая благодарность для автора и стимул делать новые аналитические статьи.
#недвижимость #аренда
⚠️ Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
