Меня зовут Владимир Эбергардт, я основатель и генеральный директор строительной компании BAVARIA-BAU. Я подготовил эту статью для тех, кто планирует строительство дома и пытается понять, почему за строительство одного и того же дома разные компании берут заметно разные деньги.
Начнем с отвлеченного примера – он важен для нашего с вами взаимопонимания.
Наверняка многие из вас или покупали машину, или хотя бы присматривались к такой покупке. И вот представьте такую ситуацию.
Допустим, у вас есть бюджет 2 млн рублей – солидная сумма, которой хочется распорядиться максимально выгодно. Вы присматриваете себе автомобиль в этой ценовой категории и решаете, например, что хотите себе новый Рено Дастер. Как раз в 2 млн можно уложиться.
И вот вы нашли салон, приехали, там был автомобиль в наличии, вы его осмотрели и в целом остались довольны: можно брать. Но тут вам попадается на глаза объявление: точно такой же автомобиль, даже такого же цвета, практически новый, с минимальным пробегом, предлагают купить, что называется, с рук. При этом – если новый автомобиль в нужной вам комплектации стоил в салоне 1,9 млн, то за этот продавец просит всего 1,4 млн.
Какими будут ваши первые мысли? Ну, если вы в принципе рассматриваете вариант покупки «немного б/у» автомобиля – вероятно, вы будете искать, где тут подвох. Ведь не станет же продавец просто так снижать цену на 500 тысяч. Что-то тут нечисто. Может, автомобиль был в аварии. Может, у него обнаружился заводской брак, который продавец отказался устранять. Может, дело еще в чем-то, но причина «скидки» в 500 тысяч рублей 100% есть.
Каким будет ваш следующий шаг, если вы все же решите рассмотреть вариант такой покупки? Скорее всего, вы потребуете встречи и осмотра автомобиля. Возможно, пригласите эксперта-автоподборщика. Вероятно, будете задавать продавцу много вопросов о состоянии автомобиля и истории его владения.
Список можно долго продолжать, но одно можно сказать наверняка. Вы не скажете: «О, это такой же автомобиль, только гораздо дешевле. Что тут думать, беру его».
И это правильный подход. Вы вкладываете большие деньги и, скорее всего, планируете пользоваться автомобилем несколько лет. За эти деньги вы хотите получить автомобиль, которым будет удобно и приятно пользоваться. И точно не хотите такой, на котором придется постоянно ездить в сервис и оставить там, возможно, больше денег, чем сэкономленная при покупке сумма.
А теперь – к теме материала. Казалось бы, при чем тут цена на строительство дома?
Дело в том, что здесь я зачастую наблюдаю подход, совершенно противоположный описанному выше. А именно:
- Заказчик приходит с проектом, говорит: хочу вот такой дом, сколько будет стоить?
- Берем проект, считаем, отвечаем: вот такая сумма. Условно, 5 млн.
- Хорошо, говорит заказчик, но не торопится сразу решать: да, давайте строить. И это правильно: не стоит хватать первое попавшееся предложение. Речь идет о больших деньгах и о доме, в котором будут жить десятилетия. Нужно получить еще несколько вариантов, сравнить и выбрать наилучший.
- Потом связываемся с заказчиком и нередко получаем ответ: слушайте, мне этот же самый проект в другой компании посчитали не за 5, а за 3,5 млн. Я пойду к ним.
- Начинаем спрашивать: вам говорили, почему цена так отличается?Отступление. Одна компания действительно может посчитать выгоднее другой без ущерба для качества на 100–200 тысяч. Например, за счет договоренностей с поставщиками стройматериалов и скидок за оптовые заказы. Это нормально, мы сами пользуемся такими скидками по некоторым материалам. И здесь конкурент может тебя обойти, если у него закупщики работают лучше. Но когда называют разницу в 1,5 млн – она уже невозможна без экономии на количестве или качестве работ либо материалов.
- Как правило, конкретного ответа на этот вопрос мы не получаем. Что, кстати, логично: заказчик крайне редко сам является экспертом в строительстве. Он не знает, какие вопросы задать, чтобы проверить адекватность расчета. А подрядчик, если он планирует сэкономить в ущерб качеству, не будет, разумеется, раскрывать свои карты.
- Частый итог такой ситуации: заказчик строит дом с тем подрядчиком, который посчитал дешевле. Я обычно звоню таким заказчикам уже после завершения строительства и спрашиваю, довольны ли они тем, что получилось. Ответы бывают крайне занятными, но это уже тема для отдельного материала. Может быть, соберусь и его подготовить.
Как минимум одна из причин такого подхода понятна
В примере про автомобиль ключевой аспект сравнения гораздо проще: новый «салонный» автомобиль можно считать эталоном качества. На нем никто не ездил, он точно исправен, плюс на всякий случай на него дают гарантию.
Но что считать таким эталоном в строительстве? Я понимаю людей, которые сомневаются в том, что адекватна именно моя цена, а не предложение от другой компании. Может, я там смету раздул наполовину, чтобы в карман себе побольше положить. А другие, которые насчитали дешевле, как раз все сделали честно. Заказчик же меня не знает, имеет полное право сомневаться.
Так что встает вопрос: как сделать так, чтобы люди поняли адекватность моей цены?
Чтобы заказчик мог понять, кто занижает или завышает стоимость, надо, чтобы у него перед глазами был эталон – расчет, которому он верит. Я могу пояснить, почему сумма вышла именно такой, но верить на слово согласны немногие – что логично. Поэтому, на мой взгляд, есть единственный рабочий способ: дать возможность заказчику посмотреть на другие объекты, уже построенные или строящиеся, познакомиться непосредственно со строительной бригадой, почитать отзывы о компании.
Тогда все встанет на свои места. Об адекватности цены будет говорить результат, который компания готова обеспечить за эту цену. Если заказчик посетит несколько объектов каждого подрядчика, он сможет понять, кому стоит доверять, а кто, вероятно, его обманывает. Да, объезжать объекты – это время, но ведь на кону стоит сумма в миллионы. И риски, если что-то пойдет не так, тоже исчисляются миллионами или как минимум сотнями тысяч рублей.
Однако на практике немногие действительно решают «пощупать» качество и оценить, стоит ли доверять конкретной компании. И тому тоже есть понятная причина
Это я могу приехать на объект – неважно, на свой или на чужой – и быстро понять, соблюдаются ли нормы, будет ли дом оправдывать ожидания владельцев и потраченные на него деньги. Но я 5 лет учился и 20 лет работал, чтобы это понимать. Заказчик же не знает нюансов и потому может решить: да зачем я поеду на этот объект, если я даже не знаю, на что там смотреть.
Собственно, отчасти из этой мысли и родился данный материал. И дальше я хочу как раз показать, на что смотреть, чтобы понять, стоит ли доверять подрядчику, чей объект вы посетили.
5 элементарных признаков, по которым легко понять, что на строительстве экономят
Небольшая оговорка: «экономят» – это не только про качество и количество материала. Экономия может заключаться в том, что на объекте работают низкокомпетентные специалисты, которые не соблюдают техпроцесс и требования производителя материалов. Они гораздо выше, чем ГОСТ и СНиП.
1. Толщина шва стеновых блоков.
Многие сейчас строят дома из газобетона – вот о таких и поговорим в этом пункте. Тонкость в следующем: толщина шва между блока должна составлять 2 (+/- 1) мм. Шов должен быть очень тонким! Не таким, как в кирпичной кладке, где делают швы толщиной с палец.
Дело в том, что одно из ключевых преимуществ газобетона – его энергоэффективность. У него низкая плотность по сравнению с тем же кирпичом, он гораздо лучше удерживает тепло внутри дома. Стены из газобетона шириной 375 мм не требуют дополнительного утепления, в Центральной полосе России.
Если говорить про кирпич, то плотность материала и швов примерно одинакова, так что швы можно делать толстыми. А вот если делать толстые швы в газобетонной стене, то они станут «мостиками холода» и сведут на нет теплоизолирующие свойства материала. А ведь делать тонкие швы непросто: нужен и специальный инструмент, и навыки.
Есть, кстати, метод, который часто применяют, чтобы скрыть толщину швов: их поверху замазывают раствором. Кстати, больше ни за чем такое «замазывание» не нужно – только для маскировки нарушения техпроцесса. А между тем, вот так должны выглядеть швы между блоками – так, что с расстояния их почти не видно ↓
2. Видимые части бетонной стены
Опять же – продолжим разговор о газобетоне. Во многих случаях несущие конструкции делают из железобетона, а газобетон ставят как утеплитель с внешней стороны. Если так и есть: достаточно посмотреть, виден ли где-то снаружи торчащий бетон из несущей стены. Если да – это вновь тот же «мостик холода».
Посмотрите на картинку – и теперь вы легко поймете, что на ней не так.
3. Наличие дренажа и отмостки
Нужны дренажные колодцы по углам дома, которые соединены трубами под землей. Колодцы легко увидеть – у них обычно черные или зеленые крышки диаметров 32 см.
Здесь суть вот в чем. Допустим, площадь первого этажа – 100 квадратных метров. Площадь крыши в этом случае, грубо говоря, 130 квадратных метров. Вода, которая во время дождя стекает со 130 квадратов крыши – это уже не просто «капли дождика». Это потоки, которые нужно куда-то отводить. Земля под стенами, если нет дренажа, не будет успевать высохнуть, как остальная площадь участка. Напротив, она будет перенасыщена влагой.
Соответственно, по осени напитавшаяся влагой земля будет замерзать и расширяться – и около дома, и под домом. Совсем немного, речь идет о миллиметрах. А весной, когда земля оттает, ее объем станет меньше, возникнет пустота, и несколько тонн нагрузки от стен и крыши начнут давить на эту пустоту. Этих процессов достаточно, чтобы за несколько лет в фундаменте, а может, и в стенах появились трещины.
4. Наличие отмостки
Отмостка – это бетонная заливка по периметру дома.
Как и дренаж, она имеет функцию водоотведения. Одним дренажом не обойтись: в него будет попадать влага из водостоков, но также много воды просто стекает по стенам – ведь дождь редко падает строго по вертикали. И вот как раз для ее отведения, чтобы она не скапливалась под стенами и возле фундамента, и требуется отмостка. Опять же, с ней все очень просто: или она есть, или ее нет. Ошибиться невозможно.
5. Качество окон
Окно – слабое место любого дома независимо от материала стен. Даже если стены толстые и отлично утепленные, но окна плохо держат тепло – в таком доме не будет комфортно 6 месяцев в году.
Для оценки окон недостаточно осмотра, но есть несколько очень простых вопросов, которые можно на месте задать представителю застройщика:
— Сколько камер в профиле и в стеклопакетах? Какова толщина и ширина профиля? А какие значения рекомендует производитель окон для этого климата?
Важно понимать: это элементарные вопросы, без погружения в детали. Если вам смогли четко и без запинки ответить на них – уже неплохо. А вот если не смогли – окна выбраны или наобум, или по принципу «лишь бы подешевле».
В заключение
Конечно, на тему стоимости строительства можно рассказать еще очень много. Но, надеюсь, хотя бы базовые принципы, которые изложены в этой статье, смогут кому-то помочь оценить: какая компания действительно следует вашим целям и старается сделать хорошо, а какая озабочена только тем, чтобы сдать работу и получить за нее деньги.
