1 марта 2023 года вступил в силу Федеральный закон № 266-ФЗ от 14.07.2022, которым были введены ограничения на предоставление информации о владельцах объектов недвижимости третьим лицам. О том, ставит ли это под угрозу юридическую чистоту сделок с жильем, Новострой-СПб рассказал Юрий Нефедов, старший юрист практики недвижимости, строительства и ГЧП Адвокатского бюро ЕПАМ.
— Если ранее сведения ЕГРН о правообладателе являлись открытыми (любое лицо могло заказать выписку и посмотреть, кому принадлежит недвижимость), то по новым правилам персональные данные могут быть предоставлены третьим лицам только с согласия самого правообладателя. К таким данным относятся ФИО и дата рождения. Стоит отметить, что «чувствительная» информация вроде паспортных данных не отражалась в выписках из ЕГРН и до принятия закона.
Обезличиванию подлежат данные физических лиц, в том числе имеющих статус ИП. На это прямо указал Росреестр в одном из своих разъяснений. Данные о юридических лицах не относятся к персональным данным и по-прежнему носят открытый характер.
Изменения были неоднозначно встречены участниками рынка. Многие специалисты сетовали на то, что проверить принадлежность недвижимости для совершения сделок или предъявления требований станет значительно сложнее, а в некоторых случаях – и вовсе невозможно без участия правообладателя. В свою очередь сторонники изменений настаивали на том, что новеллы защитят граждан от мошенников, а для лиц, планирующих продажу своего имущества, не составит труда открыть свои данные перед сделкой.
Разработчики закона постарались учесть наиболее типичные ситуации, которые могут возникать на практике, и предусмотрели ряд исключений, когда персональные данные останутся открытыми для отдельных категорий заявителей. К примеру, это возможно, если сведения из ЕГРН запрашиваются самим правообладателем или его представителем, одним из супругов правообладателя, сособственниками, владельцем смежного земельного участка или лицами, которые связаны с правообладателем договорными отношениями (например, арендатором или залогодержателем).
В случаях, когда возможность получить выписку с персональными данными связана с наличием у заявителя прав на недвижимость, такие права должны быть зарегистрированы в ЕГРН. К примеру, арендатор по незарегистрированному договору аренды, получит выписку без персональных данных арендодателя.
Если ситуация не относится к исключениям, у заинтересованного лица есть несколько вариантов действий. Самый очевидный – попросить правообладателя открыть свои персональные данные. Для этого правообладатель должен подать в Росреестр специальное заявление. Однако закон не позволяет открыть сведения только определенным лицам или только на определенный срок. Поэтому персональные данные в этом случае будут доступны любому, кто закажет выписку, пока правообладатель не закроет данные (для этого ему снова потребуется обращаться в Росреестр) либо у него не прекратятся права на объект.
Если речь не идет о выставлении недвижимости на продажу, такие последствия могут смутить правообладателя. В этом случае можно попросить его заказать выписку от своего имени и предоставить её для ознакомления.
При этом Росреестр запустил сервис, позволяющий проверить подлинность такой выписки с помощью расположенного на ней QR-кода.
При наличии ранее выданной выписки из ЕГРН (либо свидетельства о государственной регистрации) с указанием данных правообладателя, проверить актуальность сведений можно сопоставив данные о дате и номере государственной регистрации права, которые по-прежнему открыты. Если в новой выписке эти реквизиты не изменились, то правообладатель прежний.
Сведения о правообладателе также можно получить через нотариуса. Для этого законом предусмотрено специальное нотариальное действие. Такой вариант актуален для ситуаций, когда правообладатель неизвестен или отказывается от коммуникации. Перед нотариусом необходимо обосновать свою заинтересованность: например, указать на наличие оснований для предъявления требований правообладателю недвижимости. При этом нотариус может отказаться предоставлять данные, если сочтет, что заинтересованность отсутствует. Отказ нотариуса может быть оспорен в суде. На данном этапе сложно говорить о каких-то устоявшихся подходах, они будут формироваться по мере появления практики по разным категориям требований.
Через нотариуса можно получить сведения и для совершения сделки. Для этого необходимо согласие правообладателя или наличие договора с ним (например, предварительного договора купли-продажи). В то же время, при налаженной коммуникации правообладатель и так может открыть данные или предоставить полученную им самим выписку по просьбе контрагента, что ставит вопрос о целесообразности обращения к нотариусу в подобных ситуациях.
Читайте также:
Как оспорить кадастровую стоимость квартиры: через суд и не только
Автор: Юрий Нефедов, специально для Новострой-СПб