Апартаменты приобрели популярность на российском рынке недвижимости, хотя практика показывает, что далеко не все понимают, что речь идет о коммерческом помещении, оборудованном как жилое и рассчитанном под сдачу в наем.
ЧТО ТАКОЕ АПАРТАМЕНТЫ
Модель апартаментов впервые появилась в Москве, где было мало пятен под застройку и где девелоперы искали возможность для обхода ограничений на жилищное строительство. Благодаря этому возникла практика строить апартаменты на земле, которая не подходит под жилье.
С правовой точки зрения это фикция, в российском законодательстве нет такого понятия как апартаменты, мы имеем здесь дело с коммерческими помещениями.
Люди об этом не знают и после покупки апартаментов сильно удивляются тому, что платежи за ЖКХ у них выше и быстрее растут, что качество строительства не гарантировано, что в их квартире нельзя постоянно зарегистрироваться, и что в отношении такого объекта не работают социальные программы.
При покупке апартаментов нельзя использовать материнский капитал и участвовать в программах IT-ипотеки и военной ипотеки. Правда банковская ставка при ипотечном кредите при таких сделках не всегда равна огромным 15-16% годовых, существуют субсидированные программы Сбера в 9,5%.
Во время перепродажи апартаментов не работает схема в три года владения, которая освобождает от уплаты налогов, придется ждать не менее пяти лет, а занижение цены не поможет. Кроме того, не применимо положение о единственном жилье по статье 446 ГПК, апартаменты могут быть взысканы по суду даже если человеку больше негде жить.
ТИПЫ АПАРТАМЕНТОВ
На российском рынке присутствуют три типа апартаментов: во-первых, несервисные апартаменты, построенные как обычные дома, во-вторых, сервисные апартаменты – апарт-отели, где люди покупают номера с целью сдачи в наем, в-третьих, рекреационные апартаменты. Это те же апарт-отели, которые находятся за городом в зоне отдыха.
Как отделить несервисные апартаменты от апарт-отелей и рекреационных апартаментов?
Очень просто. Застройщик при строительстве апарт-отелей должен заключить соглашение с операционной компанией, которая затем будет обслуживать строящийся объект. Если застройщик не может внятно ответить, кто в проекте является операционной компанией, то не сомневайтесь, что перед Вами апартаменты, сделанные под жилой дом.
Покупатель при приобретении апартаментов подписывает три соглашения: договор купли-продажи, договор о техническом обслуживании объекта и договор по сдаче объекта в аренду. Последний – по желанию, существуют апарт-отели, где собственник может проживать сам.
ДОХОДНОСТЬ В АПАРТ-ОТЕЛЯХ
У апарт-отелей есть два вида доходности: во-первых, котловая доходность, где собственник получает деньги из общей прибыли, которая делится на всех с точки зрения метража. Во-вторых, динамическая доходность, где процесс зависит от загрузки конкретного номера.
Операционные компании обещают распределять клиентов автоматически, случайным способом, но никто не застрахован от форс-мажора в виде прорванной трубы. Сегодня в России 85% апарт-отелей работают на котловом методе распределения доходов.
На прошлой неделе я побывал на экскурсии в апарт-отеле VALO Hotel-city, где операционная компания обещает будущим собственникам доход в 55 тысяч рублей в месяц с номера при котловом распределении доходов и загрузке объекта свыше 80%.
Самый дешевый апартамент в этом объекте, который есть на рынке, стоит 7,2 млн рублей. Нехитрая математика показывает, что вложения оправдаются только через 11 лет, и это в лучшем случае, ведь мы считаем чистый доход без амортизационных расходов.
Непонятно также, что будет с объектом через 15-20 лет. Обычно через такой срок подобные объекты подлежат реновации, а это дополнительные издержки с риском снижения рыночной стоимости. Думаю, через какое-то время эта тема станет актуальной для России. В общем, при покупке апартаментов необходим точный счет и понимание их правовой природы.
ПОКУПКА И ИСПОЛЬЗОВАНИЕ АПАРТАМЕНТОВ
Апартаменты можно купить с помощью договора долевого участия, переуступки права требования жилья (цессии), предварительного договора купли продажи и обычного договора купли продажи. Объект можно передать в аренду, в управление или в работу агенту, собственник также может содержать и управлять своим апартом сам.