Тинькофф, конечно, умеет удивить нас нестандартным подходом к "пакетным" инвестициям в недвижимость.
Чтобы не пропустить другие обзоры, подписывайтесь на мой фирменный телеграм-канал с авторской аналитикой и инвест-юмором.
До этого, в конце прошлого и начале нынешнего года, Тинькофф выкатил на суд страждущей инвест-публики два закрытых паевых фонда недвижимости с приставкой "Лакшери":
Концепция фонда Republic-REDS заключается в инвестировании средств в квартиры жилого квартала премиум-класса Republic на Пресненском Валу в Москве. «Мы будем инвестировать в квартиры на этапе котлована, покупая их по договорам долевого участия (ДДУ) в рамках закона 214-ФЗ»,— рассказывал "Коммерсанту" в 2022 году гендиректор УК «Тинькофф Капитал» Руслан Мучипов.
Для фонда Luzhniki Collection Тинькофф приобрел 9 квартир в одноименном строящемся ЖК. Это тоже премиум-класс, расположенный в Хамовниках, одном из самых престижных и востребованных районах в центре Москвы. Застройщиком выступает Абсолют Недвижимость. После сдачи домов недвижимость будет продана, а деньги выплачены пайщикам в соответствии с купленными паями.
С обоими фондами изначально что-то пошло не совсем так.
Во-первых, конъюнктура жилищного рынка в 2022 году, мягко выражаясь... не располагала к скупке элитной московской недвижки. Ну не ломились почему-то инвесторы толпами осенью и зимой в офисы девелоперов премиум-класса. Наоборот, элитные квадратные метры после известных событий февраля, а потом и сентября 2022 показали тенденцию к удешевлению.
Во-вторых, стартовая цена пая в 100 тыщ рублей сразу отпугнула 95% хомяков, которые может и рады были бы диверсифицироваться бумажной недвижимостью, да вот незадача - медианный размер брокерского счета примерно сопоставим со стоимостью одного-единственного пая этих ЗПИФ.
Эти две проблемы закономерно привели к третьей: ликвидность фондов Тинькофф Republic-REDS и Тинькофф Luzhniki Collection на данный момент... ну, будем называть вещи своими именами - отстойнейшая. Я лично в такое влезать не хотел бы.
И вот - та-дам! - 16 октября 2023 года Тинькофф объявил о скором запуске нового фонда от УК "Тинькофф Капитал" - ЗПИФ "Тинькофф Квадратные метры".
Со стартовой ценой пая... внимание - всего 5 (пять) рублей.
После первых ЗПИФов, куда условным "нищeбр0дам" без свободных 100К рублей вход был заказан, ребят из Тинькова знатно качнуло в обратную сторону - теперь они предлагают нам вложиться в жилую московскую недвижимость буквально за горстку мелочи, завалявшуюся в кармане.
Ну давайте разберёмся в деталях этого заманчивого предложения.
Куда инвестирует фонд «Тинькофф Квадратные метры»?
В жилую недвижимость. Но в отличие от фондов Тинькофф «ЖК Republic‑REDS» и «ЖК Luzhniki Collection», в фонд «Квадратные метры» должны постоянно покупаться новые объекты, а купленные ранее — продаваться после увеличения цены.
Перед запуском фонда в него куплены 11 апартаментов в строящемся жилом комплексе Lunar рядом с МГУ и Воробьевыми горами.
При покупке этих апартаментов "Тинькофф Капитал" как крупный инвестор получил скидку 10% от застройщика. Это, по словам УК, позволит заработать на продаже этой недвижимости еще больше и напрямую влияет на доходность фонда.
После завершения строительства Тинькофф Капитал собирается продать в рынок текущие активы фонда, а на полученные деньги купить новые перспективные объекты.
Комиссии и налоги
Из активов самого фонда удерживаются вознаграждение УК, расходы фонда и налог на недвижимое имущество.
До 2,9% в год — вознаграждение УК. Эти деньги направляются в том числе специальному депозитарию, регистратору, оценщикам, а также на реализацию недвижимости, страхование и оплату коммунальных услуг.
(кстати, про коммунальные услуги писал тут).
До 10% в год (!!!) — прочие потенциальные расходы, например на улучшение реализуемой недвижимости. Но сейчас якобы не планируется удерживать деньги на эти расходы, так как недвижимость будет продаваться в состоянии, полученном от застройщика.
Налог на имущество — УК его уплачивает за всё время владения недвижимостью: с получения прав собственности на объекты до момента продажи. Точных цифр нет, т.к. этот налог зависит от кадастровой стоимости покупаемых в фонд объектов, но будьте уверены, что он добавит ещё сколько-то долей процента к расходам. Налог с продажи недвижимости, кстати, фонд НЕ платит.
Комиссии за покупку и продажу паев фонда через Тинькофф Инвестиции будут нулевыми. Ну, хоть на том спасибо.
А что по налогам для пайщиков фонда?
С инвесторов налог удерживается только после продажи пая с прибылью:
- 13% — стандартная ставка НДФЛ от прибыли с продажи пая;
- 15% — ставка, если за год получено более 5 000 000 ₽ дохода;
- 30% — ставка для налоговых нерезидентов.
Льгота на долгосрочное владение (ЛДВ) на фонд НЕ БУДЕТ распространяться, т.к. фонд внебиржевой.
Плюсы фонда «Тинькофф Квадратные метры»
- ✅ Действительно низкий порог входа: около 5 рублей за пай.
- ✅ Фонд доступен для неквалов, нужно лишь пройти тестирование.
- ✅ Прогнозируемая доходность (по словам управляющей компании) обгоняет депозиты. Ну... ладно (здесь должна быть картинка с Жаком Фреско).
- ✅ Недвижимость обычно слабо коррелирует с рынком акций и облигаций, т.е. фонд будет давать дополнительную диверсификацию по классам активов.
- ✅ Недвижимость традиционно считается защитным инструментом, т.к. имеет свойство отыгрывать инфляцию на длинном горизонте.
Минусы фонда «Тинькофф Квадратные метры»
- ⛔ Комиссия УК сразу же начнёт сжирать 2.9% годовых от вложенных средств.
- ⛔ В документах прописаны возможные дополнительные расходы аж до 10% в год. Они будут равны нулю, если фонд не станет заморачиваться и будет перепродавать недвижимость в том виде, в котором ее купил. А если станет?🤔
- ⛔ Цены на недвижимость в России в ближайшие годы могут оказаться под давлением из-за различных факторов, а цены на элитное жильё могут снижаться даже быстрее среднерыночной динамики.
- ⛔ Фонд будет торговаться на внебиржевом рынке, что опять-таки может негативно повлиять на ликвидность.
Мой вердикт
🤔В целом, любопытный инструмент. Хотя в моём инвестиционном портфеле жилая недвижимость уже представлена в "натуральном виде", даже мне захотелось присмотреться к новому фонду от Тинькофф.
Вроде владеешь недвижимостью, но при этом не паришься насчет ремонта, соседей, налогов, проблем с арендаторами и т.п. Надеюсь, ликвидность на внебиржевых торгах будет адекватной, а не как в случае с предыдущими ЗПИФ.
⛔Но есть большая жирная проблема: т.к. фонд внебиржевой, цена продажи в стакане полностью оторвана от той, которая отображается в качестве расчетной. В меньшую сторону, естественно. Пользователи жалуются, что ММ держит заявку на 15% ниже расчётной цены. Мол, вход — рубль, а выход — два. Не нравится — сиди с купленными паями месяцами и жди, пока кто-нибудь купит у тебя по адекватной цене, либо пока объект физически продастся. Не сильно помогает даже копеечная цена пая. Возможно, что со временем ликвидность TKVM улучшится, но пока — имеем то, что имеем.
🤷♂️Ещё смущают, как обычно, конские комиссии управляющей компании (почти 3% только вознаграждение УК — ребят, алло!) и не вполне понятная ситуация с дальнейшей судьбой отечественного рынка недвижимости в целом, в т.ч. элитной.
Полезные ссылки:
Страница фонда на сайте Тинькофф
Вопросы и ответы о фонде на сайте Тинькофф
А вы что думаете? Стоит залетать "на всю фрикаделину" от 5 рублей в новое порождение жилищных фантазий от "Тинькофф Капитал"? 🤔
👉Присоединяйтесь к моему телеграм-каналу! Там все свежие обзоры публикуются в более удобном и сжатом виде.
Ваши лайки и подписка - лучшая поддержка канала! 👍
📌Другие подробные разборы фондов от меня:
☑️Меня можно читать: Телеграм | Тинькофф Пульс | БКС Профит | Смартлаб
