В настоящее время, граждане все чаще продают и покупают недвижимость. Те времена, когда приобреталась квартира один раз и на всю жизнь «канули в лету». Сейчас многие владеют несколькими объектами недвижимости, не просто квартирой и дачей или квартирой и земельным участком, а обладают несколькими квартирами. Какие-то объекты сдают в аренду, какие-то продают, а на вырученные деньги покупают другую недвижимость для улучшения жилищных условий и так далее. Различных ситуаций и их комбинаций огромное множество, поэтому перечислять их смысла нет. Но, полагаю, суть Вы уловили.
Конечно, находятся те, кто не готов платить налоги и используют различные схемы для ухода от их уплаты. Очевидно, что если это вскроется, то будут последствия для участников таких сделок с недвижимостью и все об этом знают.
Вместе с этим, большинство участников рынка недвижимости осуществляют сделки с квартирами максимально «прозрачно», предпочитают безналичные взаиморасчеты, своевременно и в должном виде подают налоговые декларации и соответственно платят налоги с прибыли. Казалось бы, за правильное оформление и подачу необходимой отчетности в налоговую можно только похвалить. Да и вообще, таких граждан нужно ставить в пример.
Но, не редко бывает так, что даже когда все проходит официально и вроде бы правильно, через некоторое время гражданину могут прийти штрафа и доначисления налогов.
Как так и почему? Спросите Вы.
Читайте статью до конца, ведь я все Вам расскажу, и даже приведу несколько примеров!
Представьте ситуацию:
Живет семья в своей квартире, у них все хорошо. Супруги работают, дети учатся, все как у всех. Наступает момент, когда глава семейства получает в наследство квартиру от умершего родственника. Полученная в наследство квартира была расположена на другом коне Москвы и далековато от метро, что было не очень удобно для семейства. Поэтому решили ее не сдавать, а продать и купить что-то ближе к своему району. Сделка прошла по всем правилам и нормам, взамен проданной квартиры были куплены две на этапе строительства по договору долевого участия в районе поближе. Время шло, дом достроили и примерно через год обе квартиры уже были оформлены в собственность. Так как дети еще маленькие, было принято решение продать эти две новые квартиры. К тому же, недвижимость выросла в цене и выгода была очевидна. Супруги даже присмотрели потенциальные варианты квартиры для покупки возле своего дома с расчетом на то, что на оставшуюся часть средств можно будет купить еще пару квартир на раннем этапе строительства. Так они и поступили. На продажу двух объектов и покупку альтернативных вариантов у них ушло несколько месяцев. Зато квартиру, купленную в соседнем доме, они тут же начали сдавать. А новостройка, в которой приобрели два новых объекта, хоть и была в области, имела заключительный этап строительства. За счет чего наши герои рассчитывали на более быстрые деньги с перепродажи квартир. В общем, за три с не большим года семейные активы в недвижимости выросли до двух квартир в соседних домах, их они сдавали. И активно строился много квартирный дом в соседнем районе, в котором были приобретены две квартиры. Естественно это помимо квартиры, в которой они продолжали жить.
Все сделки проводились по полной стоимости и со своевременной подачей отчетности. Однако, в один ни чем не примечательный день им пришло письмо от налоговой с существенной суммой доначисления по налогам.
Казалось бы, что за черная не справедливость? Но на самом деле, подобные случаи не редкость!
У меня есть статья, в которой я рассказываю, что налоговая видит абсолютно все. Она видит все сделки с недвижимостью и если их три или более в календарный год, то вероятность того что налоговая заинтересуется равна ста процентам. Более того, налоговая с высокой вероятностью обратит свое внимание на регулярные сделки с недвижимостью. Когда гражданин производит купли-продажи недвижимости ежегодно, на протяжении нескольких лет.
Уверен, Вам уже интересно на чем основаны действия налоговых органов и какие суммы могут быть начислены несмотря на то, что все сделки проводились в «белую»!
Но сначала, поведаю еще один случай, для полноты картины.
Гражданин, физическое лицо, принимал участие в строительстве многоквартирного дома. После ввода дома в эксплуатацию, он стал обладателем сразу нескольких квартир. Ждать истечения минимального срока владения у него желания не было, а вот получить прибыль с продажи как можно быстрее хотелось. Поэтому, все полученные квартиры он подарил своим близким родственникам, благо семья большая. У этих родственников он взял генеральные доверенности на продажу только что подаренных им квартир с правом получения денег. И не откладывая вопрос реализации объектов в долгий ящик, продал все эти квартиры от имени своей родни. К тому же, по каждой квартире от имени тех же родственников, заявил на необлагаемый миллион.
Понятное дело, что налоговая заинтересовалась, так как операции с одними и теми же объектами проходили в короткий промежуток времени. К тому же, при рассмотрении, выяснилось, что сделки были по всем объектам по доверенности, а первым владельцем одно и то же лицо.
Сначала налоговая обратилась к бывшим владельцам недвижимости, к тем самым родственникам, с вопросами:
- о полученных деньгах с продажи квартир;
- каким образом они стали владельцами данной недвижимости;
- уточнили об их отношениях с доверенным лицом, на чье имя выдавали доверенность.
Как можно догадаться, налоговая получила следующие ответы: что ни квартир не видели, о прошедших сделках купли-продажи не слышали и никаких денег не получали, да и своего родственника видели только на оформлении тех самых доверенностей. Таким образом, имея все факты на «руках», налоговая "пришла" к гражданину со всеми вытекающими последствиями.
В результате таких действий налоговая посчитала, что доход от продажи получил сам гражданин и по итогу проверки начислила налоги, штрафы и пени, а также лишила налогового вычета 1 млн руб. по каждой квартире и убрала затратную часть.
А в первом случае, нашим успешным «предпринимателям» вменили фактическую предпринимательскую деятельность.
Многие обычные граждане, физические лица, все чаще и чаще покупают и продают недвижимость не оформляясь в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица. Проще говоря, не регистрируют свою предпринимательскую деятельность. А вот операции с недвижимостью проводят с завидной регулярностью. Бывают даже случаи, что вкусив предпринимательский азарт, начинают покупать квартиры с торгов для дальнейшей перепродажи.
Так вот, несмотря на то, что все сделки по купли-продажи квартир в первом случае проходили «в белую», наши герои были обычными физическими лицами. Налоговая расценила их деятельность как предпринимательскую.
В подобных случаях, когда вменяют фактическую предпринимательскую деятельность (Фактический индивидуальный предприниматель), согласно ст. 11 Налогового Кодекса «если гражданин фактически осуществляет предпринимательскую деятельность без регистрации, то он не может ссылаться на то, что он не индивидуальный предприниматель», налоги посчитали на полную стоимость недвижимости, как индивидуальным предпринимателям без УСН (Упрощенная система налогообложения) и начислили НДС (Налог на добавленную стоимость). А это очень приличная сумма.
Ставьте лайк, подписывайтесь на канал, что бы не пропустить Важное!