Добрый вечер, дамы и господа! С вами адвокат и налоговый консультант Сергей Ковальчук.
01 октября 2023 года я уже делился с вами мыслями на этот счет. Вот ссылка - https://dzen.ru/media/id/5e0491c974f1bc00ba3341da/pochemu-ia-schitaiu-chto-kvartiry-v-novostroikah-budut-deshevet-vot-vam-argumenty-i-kontrargumenty-65195bad0ec9225e4d079669 .
Сегодня я хочу сделать более глубокий анализ ситуации с ценами на новостройки, выслушав доводы специалистов в сфере недвижимости.
Почему же в настоящее время новостройки хорошо продаются? Потому что этому способствуют бюджетные деньги, которые спонсируют льготную ипотеку. Что же станется с нашим рынком жилья, отключи сейчас от него ипотеку на льготных условиях, субсидируемых государством? И что будет с господами-инвесторами, которые вложили свои деньги в эту историю?
Итак, давайте коротко рассмотрим действующую модель финансирования строительства многоквартирных жилых домов.
Банки выделяют застройщикам проектное финансирование в размере 100 процентов. До изменений в законодательство (с 01 июля 2019 года) застройщики не выбирали проектное финансирование в таких объемах, которые сейчас им буквально навязали банки. Одновременно банки выдают ипотечные кредиты покупателям.
И маржинальность (доходность) компании-застройщика зависит от разницы между стоимостью продаваемого им объекта нового строительства и себестоимостью строительства. Важный момент. В себестоимость включен банковский процент. То есть, чем больше наполнение эскроу-счета, тем меньше процент банку.
И вот дефект этой схемы. В случае, если покупателей на новостройки станет меньше, компаниям-застройщикам придется платить больший процент банкам, что съест большую часть их прибыли.
Естественно, банки крайне заинтересованы в том, чтобы был стабильный покупательский спрос на новостройки. В настоящий момент обычная ставка банковского процента на жилье варьируется в пределах 14-16 процентов. Ставка же льготной ипотеки - 8 процентов. Разницу субсидирует государство.
Действующая схема финансирования стройки по закону выглядит так. Покупатель кладет деньги за квартиру в новостройке на эскроу-счет в банке, с которого они перечисляются застройщику. Но не сразу, а лишь после приема дома в эксплуатацию.
Поэтому фактически господдержка через покупателя возвращается обратно банку. Таким образом, все льготные деньги от государства не покидают банк. Застройщики имеют от этой схемы минимум выгод.
Поскольку льготные деньги от государства находятся у банкиров, есть мнение некоторых специалистов, что это одна из главных причин скачка курса иностранных валют к рублю. Потому что никому неизвестно, как они используют эти деньги. Может быть такое, что они, к примеру, направляются на спекулятивные сделки на финансовом рынке?
А вот как финансировали стройку застройщики до 01 июля 2019 года, по старым правилам. Было три этапа. Первый - т.н. "котлован". Второй - стадия строительства. Третий - после государственной комиссии по приему дома в эксплуатацию.
Поскольку застройщики сами привлекали средства дольщиков в строительство, то они давали им дисконт за пользование их деньгами. Возникала иллюзия, что по мере строительства стоимость на квартиры и офисы в этой новостройке росла (на этапе котлована наименьшая, а потом все выше и выше).
Однако цена готового жилья в принятом доме всегда сравнивалась покупателями с ценой жилья на вторичном рынке. И таким образом рынок жилой недвижимости оставался сбалансированным. Все понимали правила игры, которые гласили, что цена квартиры на этапе строительства всегда дешевле квартиры на вторичке.
Однако в 2021-2022 годах появилась тенденция к размытию ценовой разницы между новостройками и вторичкой. В этом году цены на первичку растут рекордными темпами.
Мой второй канал - https://dzen.ru/id/63ea0f610a2a7f5bb4cc6482
Банк, выдавая гражданам ипотеку по льготной ставке в цене реализации объекта, на эскроу-счете имеет денег гораздо больше, чем он отдает застройщику в рамках проектного финансирования. Соответственно, все деньги "складируются" на счетах банков.
Какие же в таком случае аргументы может привести покупателю застройщик, чтобы обосновать тому необходимость приобретения квартиры (офиса) на ранних стадиях строительства?
Он начинает хитрить, продавая какие-то менее ликвидные объекты по более низкой стоимости, а более престижные и ликвидные по более высокой. Этим создается иллюзия роста цен, однако инвесторы продолжают считать, что они заработают потом, продав свой объект после строительства по более высокой цене.
Таким образом, застройщики "продают рост цен в новостройках". Иначе говоря, они создают иллюзию у инвесторов, что квартира от этапа "нижних этажей" до этапа сдачи объекта в эксплуатацию достаточно сильно вырастет в цене. Но нюанс-то в том и состоит, что они уже продают им на стадии "нижних этажей" эти квартиры по стоимости "этапа сдачи-приемки".
Это привело к тому, что квартиры в новостройках сейчас продаются на считанные проценты дешевле квартир в сданных новых домах.
А теперь давайте сравним доходность от реализации в таких условиях квартиры, купленной на этапе начала строительства, после сдачи дома (строительство обычно продолжается около двух лет) с доходностью обычного размещения рублей на депозите в банке.
Поверьте, это совершенно равные величины, а возможно, что доходность депозита (в нынешних условиях 25 процентов за два года) выше чем доходность от перепродажи квартиры в первичке. Спрашивается зачем тогда инвестору держать большие деньги на эскроу-счете? Не легче ли и безгеморройнее положить их на простой банковский депозит?
Поскольку среди инвесторов нерациональных людей мало, возникает резонный вопрос: "Так кто же сейчас покупатель квартир в домах-новостройках?" Думается, что это человек, берущий льготную ипотеку. Но так ли он надежен для банка, как, скажем, его собрат из 2021-го или даже 2022-го года?
Вывод печален. Он заключается в том, что сейчас менее надежный заемщик берет объект в новостройке по гораздо более высокой цене. Соответственно, кредитные портфели банков переполняются переоцененными объектами первички, в которых ипотечники менее надежные.
Зачем же тогда потенциально проблемные заемщики берут ипотеку, даже льготную? Они надеются на дальнейший рост купленных в нее квартир.
А что произойдет в случае малейшего снижения цен на объекты в новостройках либо даже просто остановки их роста? Проблемный заемщик, если пойдет просадка от цены в новостройке к цене на вторичке, будет выскакивать на вторичном рынке.
А каким образом банк собирается продавать готовое жилье, если он заберет квартиру ипотечника на вторичке? И число банкротств все растет рекордными темпами.
Совсем уж мощный довод. Если уже сейчас все застройщики вдруг сразу прекратят строить, то уже построенные ими новостройки, по оценкам специалистов, при нынешних темпах реализации будут распроданы лишь через пять лет! А все это строительство уже оплачено банками.
Теперь внимание! Банки, выделившие средства на новое строительство, в случае остановки выдачи ипотечных кредитов по льготной ставке рискуют прийти к полному краху. Потому что ипотечные деньги перестанут поступать на строительство, оно в ряде случаев остановится и кто будет достраивать эти новостройки? Пушкин?
Хорошо, если у крупных застройщиков хватит собственных средств. А если нет? А что будут делать застройщики, не имеющие достаточного собственного "финансового жирка"?
Таким образом, можно с достаточной долей вероятности предсказать серьезнейший кризис на этом рынке в обозримом будущем. Если государство и ЦБ РФ ничего не предпримут.
Он имеет очертания кризиса на ипотечном рынке США в 2008 году. Потому что льготную ипотеку выдают все менее и менее надежным заемщикам, у которых нет постоянного дохода и накоплений.
Как уже было указано выше, в связи с ростом ключевой ставки ЦБ РФ депозиты в банках стали более привлекательными. Сейчас по некоторым оценкам на них граждане сосредоточили более 51 триллиона рублей своих накоплений. Но на финансирование строек они не идут. Потому что если невыгодность вложений в стройку понимает простой инвестор-физик, то тем более банки, вкладывающие депозитные средства населения.
Льготная ипотека в России действует до 01 июля 2024 года. Что же будет, если эту программу свернут? Не знаю, но думаю, что большой пипец. Подумайте сами, абсолютное большинство ипотеки выдается именно льготной. По коммерческой ставке ипотеку берут 10-20 процентов покупателей.
Если львиная часть денег перестанет поступать на финансирование строек, то... . Не знаю, я не экономист и не финансист, но считаю, что ничего хорошего не будет.
Что же делать? Ответы просты, но для них понадобится наступить на одно место банкам (читай, на их интересы:).
1. Необходимо те восемь процентов, которые государство сейчас отдает банкам в виде субсидирования льготной процентной ставки (разница между 8 процентами льготными и 16-тью коммерческими) просто-напросто передать от банков застройщикам, чтобы те могли существенно снизить себестоимость строительства.
Но проектное финансирование должно выделяться государством застройщикам только с учетом "маленького нюанса". Вот он.
2. Необходимо отменить Федеральный закон от 20.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..."! Нужно продавать только готовое жилье! И это надо сделать прямо сейчас, пока еще не поздно.
В этом случае застройщики начнут наконец-то повышать качество строительства, потому что они будут вынуждены конкурировать со вторичкой, в том числе и только что сданной. прекратятся перекосы и злоупотребления.
И нужна государственная аккредитация застройщиков для строительства под льготное проектное финансирование, чтобы убирать с рынка всех тех, кто не способен быстро и качественно строить.
За это ратуют многие специалисты рынка, но на кону интересы банковского сектора. А вот что предлагает гуру рынка недвижимости Сергей Смирнов.
Нужно законодательно прописать возможность застройщикам, которые не хотят связываться с государственным проектным финансированием, открывать собственные Закрытые ПИФы (куда по его мнению перетекут часть триллионов, которые сейчас лежат на банковских депозитах) на пять лет.
На пять лет, потому что два года будет идти само строительство, а три будут продаваться квартиры и офисы во вновь возведенном доме. Это предполагает дележку доходов через пять лет после вложения денег в ЗПИФ между застройщиком и инвесторами ЗПИФа. Причем инвестор должен будет получить немалый доход.
Бывалые и знающие, что думаете?