Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, относится к общему имуществу собственников помещений МКД.
По общему правилу именно собственникам принадлежат права владения, пользования и распоряжения придомовой территорией.
В некоторых случаях (например, для обеспечения прохода/проезда, строительства инженерных сетей) владение придомовой территорий может быть ограничено сервитутом.
Согласно ч.1 ст.274 ГК РФ, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка), предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
В соответствии с п. 4 ст. 36 ЖК РФ, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В силу п. 5 ст. 36 ЖК РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами, с согласия собственников многоквартирного дома.
Как указано в п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений МКД относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме.
Публичный сервитут:
- Устанавливается в соответствии с земельным законодательством в интересах государства, местного самоуправления или местного населения
- Срок определяется уполномоченным органом и указывается в решении о его установлении
- В случае, когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его правообладатель вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом (ч.13 ст.23 ЗК РФ)
- Публичный сервитут, не приводящий к существенным затруднениям использования земельного участка, должен быть безвозмездным (п. 13 ст. 23 ЗК РФ)
- Пунктом 6 ст. 39.46 ЗК РФ установлены случаи, когда публичный сервитут может быть только безвозмездным, в том числе публичный сервитут, установленный в отношении участка, правообладатель которого является стороной договора о подключении (технологическом присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения (в целях исполнения которого данный сервитут и был установлен) (п. 6 ст. 39.46 ЗК РФ)
Частный сервитут:
- Устанавливается по соглашению сторон в интересах конкретных лиц
- Срок определяется по соглашению сторон или в судебном порядке
- Правообладатель земельного участка, обремененного частным сервитутом, может требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых данный сервитут установлен (п. 5 ст. 274 ГК РФ, п. 12 ст. 23 ЗК РФ)
- Согласно п. 12 Обзора о сервитутах (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 26.04.2017), плата за частный сервитут может быть единовременной или периодической
- Сервитут на придомовой территории может быть установлен как по соглашению сторон, так и в судебном порядке.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Как указано в п.9 «Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.