1050 подписчиков

Секреты защиты недвижимости: исключение бани из конкурсной массы!

30 октября 202330 окт 2023

121

5 мин

Оглавление

Баня - часть единого объекта
Отсутствие денежных средств на перевод объекта в жилое помещение
На что обратить внимание?

Продолжу тему исключения из под обращения взыскания нежилых помещений. Ознакомиться с первой частью можно тут. Также будут приведены рекомендации для защиты жилья.

Меня зовут Александр Малютин, я судебный юрист, и моя специализация — банкротство, оспаривание сделок и субсидиарная ответственность руководителей.

В своей практике я неоднократно защищал руководителей от рисков привлечения к субсидиарной ответственности, а также помогал сохранить в силе сделки, находившиеся под угрозой оспаривания.

Мои консультации помогают доверителям не только защитить свои права и избежать проблем в будущем, но и сохранить имущество.

Если вы хотите узнать больше о практических решениях в сложных правовых вопросах, подписывайтесь на мой ТГ-канал Прочёл в законе

Начнём с необычного. С бани!

Баня - часть единого объекта

Должник имеет земельный участок, на котором построен жилой дом. На территории расположена баня. Ссылаясь на то, что указанное имущество представляет собой один единый жилой комплекс, состоящий из рядом стоящих объектов недвижимости, имеющих разные кадастровые номера, которые по факту используются как единый недвижимый комплекс (жилой дом, баня) и являются неделимой вещью, должник обратился с ходатайством об исключении хозяйственной постройки из конкурсной массы

Суд первой инстанции в удовлетворении ходатайства отказал. Апелляция отменила определение суда первой инстанции. Баню исключили из конкурсной массы. Кассация такой подход поддержала.

Позиция суда:

Жилой дом и нежилое здание (баня) составляют единое домовладение, апелляционный суд пришел к выводу, что отдельная реализация последнего не представляется возможной и имущество подлежит исключению из конкурсной массы должника (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 24.08.2023 по делу N А57-10246/2021).

Отсутствие денежных средств на перевод объекта в жилое помещение

Позиция суда:

В связи с отсутствием денежных средств и неблагоприятного финансового положения должник не переквалифицировал данный объект в жилое помещение, так как данная процедура требует дополнительных затрат (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.08. 2023 г. по делу № А41-66682/2022).

Также суд пришел к выводу об отсутствии экономической целесообразности включения данного имущества в конкурсную массу должника. Доход от реализации данного имущества не повлияет на удовлетворение требований кредиторов, а наоборот, приведет к необоснованному увеличению текущих обязательств в процедуре.

👉 подписаться

На что обратить внимание?

Чтобы повысить шансы на удовлетворение ходатайства, должник должен быть добросовестным.

Суд признает должника таковым, если:

Не усматривается, что ситуация с единственно пригодным для постоянного проживания помещением искусственно создана должником; очевидных признаков злоупотребления правом на стороне должника при обращении с заявлением об исключении спорного недвижимого имущества из конкурсной массы не усматривается.Постановление 10 ААС суда от 24.08.2023 г. по делу №А41-66682/22

Также суды принимают во внимание, что:

Спорные апартаменты по своим характеристикам явно не превышают уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и его несовершеннолетнего ребенка в жилище.Постановление 10 ААС суда от 24.08.2023 г. по делу №А41-66682/22

Техническая документация - не главное

Выше уже приводился пример судебного подхода, но выделю тезис отдельно:

Отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не могут служить основанием для отказа в исключении имущества из конкурсной массы, поскольку данные недостатки являются устранимыми (возможна регистрации права должника и членов его семьи на жилое помещение) и не являются основанием для оставления должника и членов его семьи без жилья (Постановление 18 ААС от 09.09.2022 г. по делу № А07-18962/2018).

Когда суд не исключит нежилой объект из конкурсной массы?

Один пример, на который я обратил внимание.

Желание построить дом - не повод для исключения земельного участка

В этом деле обсуждался интересный случай. Должник просил исключить из конкурсный массы земельный участок. На участке располагался жилой дом, который был поврежден в результате пожара, должник планировал восстановление дома с последующей регистрацией права собственности. Иного пригодного для проживания недвижимого имущества он не имеет. Должник полагал, что за ним сохранено право на исключение из конкурсной массы земельного участка с целью сохранения права строительства жилого строения, которое может служить должнику единственным жильем.

Суд отказал в удовлетворении заявления.

Позиция суда:

Намерение в будущем построить дом не является безусловным основанием для исключения земельного участка по смыслу вышеприведенных правовых норм, тогда как отсутствие на земельном участке единственного пригодного жилья лишает последний исполнительского иммунитета (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.11.2022 по делу N А55-17780/2021).

В деле был еще один фактор - регистрация должника в квартире супруги. Тем не менее, с правовой точки зрения ситуация интересная. Если исходить из представлений о том, что дачный дом можно исключить, то справедливо ли отказывать в исключении участка, если дом оказался разрушен?

Выводы и рекомендации

Исключить нежилой объект из конкурсной массы возможно. Из анализа судебной практики можно вывести следующие рекомендации:

Просите финансового управляющего выехать по адресу проживания для составления акта осмотра. В акте отражается, что помещение используется и пригодно для проживания. Если управляющий отказывает, то составьте акт при участии управляющей компании (участкового, соседей);
Представьте доказательства, что иное пригодное для жилья имущество отсутствует (выписка из ЕГРН);
Если в отношение объекта имеется техническая документация, то ее следует представить суду;
Квитанции об уплате коммунальных платежей, внесения взносов - хорошее доказательство фактического проживания.

Рекомендации рекомендациями, но я искренне желаю, чтобы они никому в жизни не понадобились. Подобные судебные споры - это безусловно большие переживания, которых лучше избежать.