В практике сложилась устойчивая позиция, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан платить за содержание общедомового имущества, независимо от того, пользуется он фактически своим помещением или же нет.
Верховный суд РФ ссылается при этом на ст. 210 ГК РФ, согласно которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Подписчикам моего канала на платформе Boosty доступна инструкция о том, как собственнику проверить правомерность начисления ему платы за СОИ через жилинспекцию (с шаблоном заявления). Необходимость такой проверки обусловлена следующей проблемой.
На данный момент не наблюдается единства мнений по вопросу о том, как именно должна начисляться плата за содержание общего имущества многоквартирного дома.
В Жилищном кодексе РФ сказано так: доля расходов собственника помещения на содержание общедомового имущества определяется его долей в праве собственности на общее имущество дома (ст. 39 ЖК РФ). А эта доля (опять-таки согласно ЖК РФ, ст. 37) пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Поскольку ничего более конкретного ЖК РФ не содержит, в практике сформировалось два подхода к тому, как нужно рассчитывать долю собственника помещения в праве собственности на общее имущество дома.
Поясню подробнее на свежем примере из практики Верховного суда РФ (определение от 08.09.2023 № 302-ЭС23-17406 по делу № А19-12293/2022).
Управляющая компания многоквартирного дома выставила собственнику нежилого помещения задолженность по оплате содержания общедомового имущества на 300 тысяч рублей и обратилась в суд для ее взыскания. Долг был рассчитан так:
- тариф на содержание и ремонт общего имущества Х площадь помещения, принадлежащего собственнику Х количество месяцев просрочки оплаты.
Такой расчет действительно применяется в практике, и есть примеры судебных решений, которые признавали его законным (например, Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 № 4910/10 по делу №А71-9485/2009-ГЗ).
Но ответчик с этим расчетом не согласился и представил свой, из которого следовало, что он должен не 300 тысяч, а всего 40 тысяч рублей за тот же период.
Гражданин определил свою долю в праве собственности на общедомовое имущество следующим образом:
- площадь общего имущества в доме была 936,81 кв. м, площадь помещений всех собственников — 6 272,42 кв.м, площадь помещения данного собственника — 2 530,5 кв.м.
Он разделил площадь общего имущества дома на площадь помещений всех собственников и умножил на площадь своего помещения (936,81 / 6272,42 х 2530,5) — получилось, что на его помещение приходится 377,94 кв.м общедомового имущества (это и есть часть общего имущества дома, которая приходится на его долю).
Умножив полученное значение на тариф по оплате содержания общего имущества, действовавший для этого дома (15,37 рублей за 1 кв.м), гражданин получил, что ежемесячно должен был платить управляющей компании 5 808,94 рублей — значит, его долг за весь период составил не 300 тысяч, а только 40 тысяч рублей.
Суд признал такой расчет правомерным и взыскал с собственника только 40 тысяч рублей долга. Это дело дошло до Верховного суда РФ — и там подтвердили законность вынесенного решения.
Таким образом, высшая инстанция признала, что расчет платы за СОИ следует производить не по площади принадлежащего собственнику помещения, а именно по той доле общедомового имущества, которая на него приходится.