Депутаты Госдумы разработали и отправили на обсуждение в правительство законопроект о запрете рекламы апартаментов как жилья. С учетом сложившейся в последние годы тенденции в работе нижней палаты парламента не приходится сомневаться, что соответствующий закон вскоре примут. Как этот документ повлияет на этот сегмент рынка недвижимости? Кто от этого выиграет, а кто проиграет? Разберемся в этой статье.
Разграничение типов недвижимости
По словам инициатора законоперокта — зампреда комитета Госдумы по по строительству и ЖКХ Светланы Разворотневой, документ призван защитить граждан от необдуманной покупки апартаментов для личного проживания.
«Зачастую люди в погоне за этим дешевым жильем не задумываются о последствиях, — отметила Разворотнева в беседе с журналистами. — Например, жилье меньше определенной нормы квадратных метров точно нельзя (эксплуатировать), потому что там действуют санитарные нормы. Там нельзя совмещать кухню с жилыми комнатами. Поэтому если мы четко будем отделять жилое от нежилого, люди, которые приобретают такие помещения, как минимум задумаются».
Действительно, апартаменты как нежилые помещения все же уступают жилью по своим техническим характеристикам. Например, в качестве звукоизоляции. На них не распространяются обязательные требования к квартирам, включая необходимый метраж из расчета на человека. В апартаментах нельзя прописаться. А вблизи апарт-комплексов не предусмотрено строительство объектов социальной инфраструктуры, о чем я отдельно напишу ниже.
Для каждого помещения законом неслучайно предусмотрено целевое назначение. Жилье изначально создается для проживания. А коммерческое помещение должно в первую очередь приносить прибыль. И покупатель должен понимать разницу. В этом смысле новый проект закона несет пользу для населения.
Зачем нужен этот закон?
Однако конечная цель законопроекта, очевидно, иная — устранение мимикрирующих под квартиры апартаментов как сегмента рынка. Кампания по сокращению доли так называемого псевдожилья на рынке проходит не первый год. И новая депутатская инициатива — одна из многочисленных попыток органов власти свести к минимуму количество несервисных апарт-комплексов.
Скептическое отношение политиков и чиновников к такого рода объектам имеет под собой основание.
Еще в начале 2000-х годов девелоперы нащупали брешь в российском законодательстве по части статуса апартаментов. Этот тип недвижимости де-юре относится не к жилому, а к коммерческому фонду. Что дает возможность застройщикам возводить под видом ЖК апарт-комплексы в непредназначенных под жилую застройку престижных локациях деловых районов. А главное — освобождает от обязанности возводить социальную инфраструктуру. Последнее обстоятельство существенно сокращает издержки производства. Благодаря этому апартаменты обходятся покупателям дешевле квартир в среднем на 15-20% и пользуются спросом.
В результате складывается ситуация: в городе тут и там появляются комплексы, рассчитанные на проживание людей. А количество школ, детсадов и поликлиник вопреки градостроительным нормам при этом не увеличивается.
В последние годы законодатели пытаются всячески устранить эту коллизию. Одним из наиболее действенных методов решения проблемы должен стать закон о наделении апартаментов статусом жилья. Но рассмотрение документа в Госдуме раз за разом откладывается. Похоже, депутаты не знают, как подступиться к этому вопросу. Поскольку такой закон всколыхнет и существенно изменит рынок недвижимости. Кроме того, работу над документом с большой вероятностью тормозит предпринимательское лобби.
И пока это происходит, парламентарии ограничиваются полумерами вроде нового законопроекта о запрете на рекламу апартаментов как жилья. В случае принятия этот закон, по сути, станет временным. Его действие продлится до момента вступления в силу закона о наделении апартаментов статусом жилья. Но в России нет ничего более постоянного, чем временное. И сама инициатива продвижения такого промежуточного закона намекает на то, что конечный закон о новом статусе апартаментов откладывается на неопределенный срок.
Более того, сама автор законопроекта Светлана Разворотнева уверена, что апартаменты не признают жильем.
«Никогда не разрешат и никогда не признают эти помещения жилыми, поэтому надеяться на это не стоит. Постепенно правительство как-то их выдавливает с рынка, потому что были приняты изменения в Налоговый кодекс, теперь скидок для застройщиков апартаментов нет», — заявила представительница нижней палаты.
Что произойдет с апарт-отелями?
Высока вероятность, что существенная доля несервисных апарт-комлпексов на рынке после принятия закона сократится. Но возникает вопрос: затронет ли действие этого документа смежный сегмент — апарт-отели? Отчасти — да.
Как вид гостиниц, апарт-отели традиционно не позиционируются в качестве жилья. Хотя и отлично подходят для долгосрочного пребывания. Апартаменты в отелях — это прежде всего инвестиционный инструмент. Чаще всего их приобретают для извлечения пассивного дохода.
Однако время от времени застройщики апарт-отелей в сомнительных локациях из-за низкого спроса на свой продукт как объект инвестиций продвигают свои апартаменты в качестве помещений для самостоятельного проживания будущих собственников. С помощью предстоящего закона органам власти удастся пресекать такие манипуляции.
На мой взгляд, это второй позитивный момент. Так государство создает единые для предпринимателей правила игры. Компании-создатели востребованного продукта в сфере доходных апартаментов не нуждаются в подобных ухищрениях. К примеру, апарт-отели в исторических центрах Москвы и Петербурга от нашей компании Inreit покупают исключительно в инвестиционных целях. Потому что их расположение заточено на высокую доходность и ликвидность недвижимости. А если объект расположен в отвратительной локации, то есть изначально не предполагает извлечение приемлемого дохода, лучше не вкладываться в него вовсе, нежели впоследствии пытаться сбыть любым способом.
Если суммировать изложенное, планируемый запрет рекламы апартаментов как жилья конечно же создаст трудности для их продажи в этом качестве. Но не коснется будущих и уже существующих юнитов в апарт-отелях, реализуемых в статусе доходной недвижимости. Предполагаемый закон усложнит положение исключительно недобросовестных девелоперов на рынке апартаментов, чьи коммерческие помещения выдаются за жилые.
