Обратился клиент, который хочет продать однокомнатную квартиру и купить готовую трехкомнатную в новостройке (т. е. в доме, который уже сдан). Клиента интересовало за сколько, и как быстро, можно продать его квартиру, сколько сейчас стоят трешки, сколько будут стоить услуги риэлтора и какие существуют условия по ипотеке.
Вводных было очень мало, поэтому клиент получил только «вилку» продажи и покупки на сегодняшний день, т. к. более детально нужно разговаривать после осмотра продаваемой квартиры и после выслушивания большего количества пожеланий к новой квартире, но приглашать на осмотр своей квартиры клиент отказался, т. к. продавать старую квартиру и покупать новую он собирается только через год
Все, что клиент услышал по телефону можно смело забывать, т. к. год — это слишком большой период времени при планировании сделок с недвижимостью. За год условия могут поменяться кардинально, а именно:
1. Цена квартиры связанная с балансом спроса и предложения.
Самым важным фактором стоимости квартиры является то, какой в настоящий момент времени спрос на квартиры и какое предложение. Равновесия никогда не бывает, всегда какой-то из этих двух показателей больше, а какой-то меньше. Раньше можно было как-то планировать покупки, волны спадов и падений были заранее известны, теперь это только общие черты. Сейчас это не ценовые качели, когда баланс сил менялся 2-3 раза в год, а уже карусель, которая крутится с разной скоростью, преимущество у спроса или предложения может быть любой момент.
2. Ипотечные ставки и другие условия банка.
Ипотечные ставки прямо зависят от ключевой ставки, которая периодически меняется и делать прогноз о том, какая она будет через год не будет ни один экономист.
Помимо процентной ставки есть и другие условия банков, например размер первоначального взноса. Т.к. у нас раздувается ипотечный пузырь, а ЦБ этого не хочет, то и требует от банков постепенного увеличения размера первоначального взноса и какой он будет через год тоже сложно сейчас сказать. Помимо этого банки могут самостоятельно изменять условия кредитования по своим продуктам для некоторых категорий рискованных клиентов Например самозанятым стали отказывать в ипотечных кредитах на много чаще, чем раньше).
3. Добросовестность застройщиков.
Если требуется квартира в сданном доме через год, то нужно смотреть сейчас те дома, которые будут сданы через год, чтоб было представление о том, какую покупку планировать, но если застройщик обозначает сдачу дома через год, то это совершенно не означает, что он его сдаст в срок. Недавний пример: Федеральный застройщик всегда сдавал дома вовремя, порой даже раньше срока, в т.ч. в Екатеринбурге, но с одним ЖК произошла заминка — 1,5 года не могли сдать дома, что в итоге отразилось на ценах в самом ЖК этого застройщика и в ЖК по соседству от других застройщиков.
4. Стоимость стройматериалов и других услуг.
Сейчас планировать бюджет на ремонт новой квартиры бессмысленно, т. к. цены на стройматериалы последние несколько лет не подвержены сезонности — весной поднимаются, а осенью не снижаются, как было раньше, поэтому сложно говорить как они скажутся на ремонте и итоговой цене квартиры.
Помимо этого могут существенно измениться стоимость услуг строителей, риэлторов, страховщиков и т. д., поэтому планируя покупку и продажу через год и ориентироваться на цены сегодняшнего дня нецелесообразно.
5. Личные мотивы и возможности человека.
Это самый непредсказуемый пункт из всех. За год у человека в жизни может поменяться все (состав семьи, работа, доходы, запросы и пожелания и т. д.). Например, у человека увеличилось количество детей, тогда надо покупать квартиру больше, чем планировали; если увеличились доходы, то можно поискать квартиру больше или накопить больше первоначальный взнос и взять меньше денег у банка, что существенно скажется на условиях предоставления кредита; а если доходы уменьшились, то наоборот.
Обозначив все это клиенту, тот ответил «Пожалуй да, вы правы, за год можно и работу поменять, и в другой город переехать или, вдруг, какие-то интересные ЖК начнут строить, а вдруг наш дом вообще под реновацию попадет. Я, наверное все-таки, буду планировать продажу и покупку через год, а там уже буду ориентироваться на текущую ситуацию и текущие условия».
Вообще планировать это хорошо, у человека должны быть какие-то планы и цели, но планировать покупку квартиры за год (а тем более за 2-3 года), имея несколько взаимосвязанных факторов (продажа старой, ремонт новой, ипотека и т. д.) опираясь на цены (и другие условия) сегодняшнего дня просто нецелесообразно, т. к. за год все поменяется несколько раз. Покупка машин это также подтверждает — год-два назад можно было спокойно прийти в салон с наличными и купить машину, а сейчас цены существенно взлетели, выбор маленький, а за наличные купить машину проблематично, салоны диктуют свои условия, по которым готовы продавать (кредит, трейд-ин и т. д.). Вот и получается, что человек планирует покупку, делает расчеты, а когда к покупке готов, то возникают некоторые факторы, которые существенно усложняют весь процесс, в результате чего наступает некоторое разочарование - мне год назад говорили одно, а сейчас выясняется совершенно другое.
С другой стороны ситуация может повернуться не только в неблагоприятную сторону, но и наоборот - может наступить то, что принято называть Светлым будущим и тогда это станет приятным бонусом для человека - готовился к одному, а получил больше.
Как я покупал новый автомобиль. Менеджеры автосалонов те же риэлторы, а некоторые еще хуже.
В чем состоит риск низкого первоначального взноса по ипотеке для покупателя и для банка?