Многолетний опыт на рынке недвижимости показывают, что если собственник выставил недвижимость в продажу по существенно завышенной по отношению к рыночной цене, то это негативно повлияет как на сроки продажи, так и на возможность достижения этой самой справедливой рыночной стоимости.
И, напротив, если объект выставляется в продажу по рыночной стоимости, то срок продажи будет на 25% короче среднего, а достигнутая цена сделки – будет соответствовать рыночной или даже превысит ее.
Проиллюстрируем эти данные примером из московской практики.
Допустим, мы начинаем продажу квартиры, справедливая цена которой составляет 100 млн. руб. Типичный срок продажи объектов в бюджетах 100-150 млн. (из нашей практики) – 6 месяцев.
Сценарий 1 (позитивный). Собственник сразу соглашается с нашей оценкой и выставляет квартиру в продажу за 100 млн. руб. (либо с небольшой символической наценкой на торг – до 5%). В этом случае вероятный срок продажи составит 4-5 месяцев. А цена сделки – 100 млн. руб. а, возможно, больше, если на объект будет 2 и более претендентов с серьезными намерениями (при справедливой цене экспонирования это очень вероятно).
Сценарий 2 (негативный). Собственник дает нам волевое указание начинать продажи по цене существенно выше рынка – за 125-130 млн. руб. В этом случае интерес к объекту будет пониженным, звонки и показы – единичными. Постепенно продавец пойдет на пересмотр цены и через какое-то время снизит ее до справедливых 100 млн. руб. Как негативный итог - на продажу уйдет не 6, а 12 месяцев. А вероятность получить желаемые 100 млн. будет существенно ниже, чем при первом сценарии, т.к. объект будет «испорчен» затянутой экспозицией по завышенной цене и не вызовет ажиотажа среди потенциальных покупателей.
Вывод. Самое разумное решение для продавца – не ждать чудес, а сразу выставлять объект по цене, близкой к справедливой стоимости, которую подскажет опытный брокер. Это существенно сократит время продажи и позволит достичь максимально возможности суммы сделки.
Тем продавцам, чьи объекты сейчас выставлены в продажу с существенным завышением, мы рекомендуем оперативно снижать цену до справедливой. Время – деньги: курс растет, % по вкладам – на пике.