Вчера я рассказал вам о том, как решают транспортные проблемы жители малоэтажных и личных коттеджных поселений близ Мюнхена. О том, как жители сельских общин испытывают натиск горожан, желающих жить в личном доме (или таунхаусах или малоэтажных домах на малое число жителей), как деревенские земли уходят под новые жилые малоэтажные комплексы ("Горшочек, не вари!" - впору кричать селянам, а горожане все активнее селятся рядом, чем создают определенные проблемы).
Как ни странно, и город, выпроводивший часть жителей на сельские нивы в личные дома, начинает испытывать беспокойство и дискомфорт. Уезжают в субурбии люди с относительно высокими доходами, самые бизнес-активные, самые динамичные. Получив недвижимость за пределами города, они продолжают пользоваться всеми преимуществами инфраструктуры города, не наполняя его при этом налогами. В Германии налоги платят по месту жительства. Каждая земля устанавливает собственные налоги на недвижимое имущество сверх федерального - в неких штатах ставка в 8 раз превосходит федеральную.
Так что выражение "беконный пояс", которым немцы называют пригородные частные поседения, стал иметь для них и значение - "ну и свинью вы нам подбросили", сами-то живете в окружении природы, а ходите по нашим улицам и катаетесь по нашим дорогам!
Всем привет! Вы читаете дзен-блог Алексея Норкина, я руководитель строительной компании "Атлант" из Краснодара, компания строит малоэтажные дома по всему югу России, в Москве, Подмосковье, на Урале и в Сибири. Так как я профессионально в теме малоэтажной застройки, то пишу и веду канал на Ютубе о том, как правильно строить индивидуальные дома, также можете полистать мой дзен-дневник и найти обзоры южных городов и станиц для переезда в свой дом ближе к морю и к российским субтропикам. Пишу о полезном опыте других стран в области частного домостроения. Сегодня расскажу вам, как строят и сколько стоят личные дома в Германии, для примера рассмотрим один из малоэтажных районов Мюнхена.
Власть и субурбии
Тоска зеленая - это тоска горожанина по природе. Активным и финансово-состоятельным гражданам нравится жить в окружении природы. Но с развитием "жирных, беконных" поясов загородной застройки исчезают леса и перелески, срываются естественные холмы, перекраивается сложившийся ландшафт. Это ведет к нарушениям в экологии города. Мегаполисы недополучают кислород, кислородопроизводящие лесные массивы редеют и болеют от выхлопов, страдают от вырубки.
Для самих жителей пригородов само существование превращается в бесконечную езду. Утром их поселения пустеют, вечером люди давятся в пробках, чтобы переночевать, а с утра начать все ту же самую историю. Поселения-субурбии почти не развиваются, так как все активности вынесены за скобки "спальников" и перемещены в деловую часть города. Это какая-то перекошенная ситуация. "Хотели, как лучше.."- почти как в России! 😂😂😂
Я пересказал кратко проблемы, с которыми столкнулись жители Мюнхена, когда после войны стала активно развиваться "воротниковая" зона города с частными домами:
- состоятельными, роскошными
- крепкими, основательными
- дерзкими, модернистскими
- скромными, но своими - с личным садиком и огородом.
Люди стремились построить вокруг города личное жилье, чтобы выпорхнуть из клеток городских квартир в комфортное приватное пространство. Для трудолюбивых немцев немаловажным был и вопрос прокорма на земле. Сегодня огородничество и садоводство, скорее, такое же хобби, как и у наших дачников.
Городская власть Мюнхена вскоре была вынуждена обратить внимание на проблему оттока активных граждан и заняться регулированием вопросов, связанных с границами, ландшафтами, защитой зеленых насаждений, экологией воздушного пространства, чистотой водных ресурсов. В повестке дня было благоустройство окраин городов, и лишь в последние годы, в связи с ростом количества автотранспорта в семье, власть предпринимаете меры по снижению трафика на пригородных дорогах. Округа в городе объединили в экономические секторальные объединения и нарезали с таким расчетом, чтобы периферийные, экономически отсталые районы, попадали в соседство с более прибыльными. Эта мера позволила инфраструктурно выровнять облик города.
Даже удаленные от центра районы получили свои "изюминки", что-то такое, что делает их привлекательными для мюнхенцев, где они сами и гости города готовы оставлять деньги. Денежный оборот отражается на уровне жизни пригородов.
Рассмотрим один из них. Это округ 23, район Аллах - Унтерменцинг, расположенный на северо-западе Мюнхена.
Аллах-Унтерменцинг (Allach-Untermenzing)
Это окраинный район Мюнхена, но весьма популярный. Его отличает деревенский облик, живописные окрестности, красивая река Вурм (вдоль нее проложено множество прогулочных маршрутов) с большим числом парков, есть бассейны. Пригород имеет ярко выраженный сельский пасторальный колорит, его часто выбирают для жизни семьи с детьми. Слово "аллах" не имеет никакого отношения к исламу. Это искаженное старогерманское слияние слов "Aha" и "loh" - "вода и лес"
В послевоенные годы жилая зона, в которой ранее находились дома на 1-2 семьи, была сильно уплотнена из-за наплыва работников машиностроительных компаний. Германия поднималась из руин. Корпорации строили неподалеку многоэтажки для рабочих. Локация развивалась как автономное городское образование с отлаженной инфраструктурой: с одной стороны, как промышленная машиностроительная зона с массой рабочих мест, с другой - из-за близкого соседства с пригородами, как тихая полусельская зона. Поселение и сегодня выглядит очень уютно - разрослись старые сады и скверы, каждый дом обильно озеленён, там много общественных садов, площадок для игр, мест для прогулок и приятного загородного отдыха - Аллахерский лес, Аллахер-Лоэ, сухой биотоп Кис-Трассе или Ангерлоэ. На небольшом удалении находятся сельские поселения с хорошими продуктовыми рынками.
Высота домов в районе Аллах не превышает 3-4 этажа. Есть и личные дома, утопающие в пышной зелени, а также таунхаусы и многоквартирные дома на 4-6 семей.
К району Аллах примыкает поселение Унтерменцинг.
При планировке любого загородного пространства уделяется особое внимание окрестностям. Видовые дома для застройщика - не вопрос цены или удобства домовладельцев. Это стратегия Германии: дома - украшение страны и демонстрация благополучия народа.
В этом районе часто арендуют жилье. Квартиры сдаются полностью меблированные, довольно уютные.
Историческая застройка этого района формировалась в военные и послевоенные годы. Для работников предприятия, а затем для беженцев компания Krauss-Maffei Wegmann GmbH & Co KG, которая и поныне специализируется на проектировании, разработке, производстве, ремонту и торговле вооружением и военной техникой, в частности гусеничных и колесных бронированных машин, построила многочисленные дома. Сегодня их облик осовременен.
Там же располагается фабрика бриллиантов. Так что рабочие руки и инженерные головы нужны Аллаху-Унтерменцингу.
Кажется удивительным, но место, где можно увидеть эти сельские пейзажи, находится всего-то в десяти километрах от площади Мариенплац!
Такое славное место не могли оставить незамеченным и люди с хорошим доходом. Так что преимущества городского образа жизни и деревенской идиллии оценили собственники индивидуальных домов. Основной тип построек здесь — дома для одной семьи или двух - таунхаусы.
В районе есть практически все: магазины для повседневных нужд, несколько супермаркетов, региональные пекарни, много детских садов, школ, библиотек, спортивных сооружений, магазинов, аптек, врачебных кабинетов. Для школьников - начальная школа на Пфаррер-Гриммштрассе, начальная школа Унтерменцинг, средняя школа Аллаха, средняя школа на Блютенбурге, гимназия Луизы-Шредера и гимназия Оберменцингер.
Эта часть города подключена к сети скоростной железной дороги с двумя остановками на S2 (Аллах и Унтерменцинг). Там есть также современный автовокзал с тремя автобусными линиями.
Как выглядят дома в Унтерменцинге? Неплохо! Вот локация с личными домами в 2-3 этажа с модными открытыми террасами на 2 уровне.
Многоквартирные бюжетные дома стараются озеленять балкончики и также имеют видовые ракурсы.
Недвижимость вырастает в цене в зависимости от красоты, которая открывается из окон дома. Находится ли недвижимость на берегу Вурма с открывающейся панорамой водной глади? Или взгляд упирается в поля? Возможно, из окон открывается великолепный вид на альпийские горы? Видовая квартира или дом будут стоить дороже на 10-15%.
Обращу ваше внимание на одну немаловажную деталь: в стране не принято строить высокие заборы. Небольшие полупрозрачные межевые заборчики у личных домов есть, иногда это просто заросли кустарника, красиво подстриженного.
В многоквартирных зданиях "огораживание" не принято.
Типичный таунхаус включает террасу, гараж, - чаще всего это крытая легкая постройка, и дом 80-120 кв.м.
Есть тип домов из заводских "промышленных" построек - это простое, но удобное, комфортное жилье с палисадником и детским уголком для игр.
Цена одно- или двухквартирных домов составляет в среднем 630 000 евро. На Эвербургштрассе или в непосредственной близости к железной дороге дома дешевле - от 320 000 евро. (от 30-70 млн руб.)
Дом от 150 кв.м. с хорошей планировкой и отделкой может стоить от 520 000. евро. Но это не все. Есть еще дополнительные расходы плюс стоимость земли.
Дополнительные затраты на строительство включают в себя:
- Затраты на вывоз грунта и сборы за захоронение мусора - около 20 000 евро
- Геоаналитическое исследование почвы - около 1 200 евро
- Строительство водопровода и электричества - около 5 000 евро
- Плата за подключение дома, например, воды, канализации, электричества, телефона, заправочной станции для отопления - около 22 000 евро
- Смотровая шахта - около 4 200 евро
- Расходы на снос старых зданий и вывоз мусора (если участок со старым строением)