На вопросы издания "Деловой Петербург" отвечает Сергей Тирских, архитектор, заместитель директора СК "Дальпитерстрой" по проектированию:
ДП:
- Как придумываются проекты с нуля? Каков алгоритм с самого первого шага, начиная с того, кто решает, что будет стоять на данном земельном участке?
Сергей Тирских:
- Решает, как правило, заказчик - главное лицо (группа лиц), которые определяют политику и стратегию компании. Итак, заказчик ставит задачу, исходя из которой готовится исходная документация, получается на руки градостроительный план участка, определяются параметры строительства (площадь, этажность и т..д.), делается нормативное обеспечение. Дальше заказчик определяется с типом жилья, который, в основном, зависит от локации. Если это центр города - то, как правило, это элитный дом, если окраина, то какой-то более бюджетный проект.
Далее задается квартирография и другие требования к наполнению дома. Первые этажи, как правило (а то и первых два этажа) проектируются под коммерцию (для центра это особенно важно). Есть и технические задачи, которые нужно решить в рамках проекта: подключение к инженерным коммуникациям, обеспечение парковками и т.д. Для решения всех этих вопросов готовится комплексное техническое задание по всем составляющим проекта, начиная с класса дома и планировок квартир, категории отделочных материалов и т.д.
Выбор архитектора также зависит от предпочтений заказчика. Либо у него есть своя команда, либо он устраивает конкурс, желая получить разные варианты, либо приглашает на проект конкретное лицо или команду.
Процесс "придумывания дома" состоит из нескольких этапов. Первый - это разработка фор-эскиза, или архитектурно-градостроительного облика (АГО). Он занимает от 1,5 до 3 месяцев, в зависимости от уровня сложности объекта. После утверждения заказчиком архитектурного облика, планировок, генерального плана и т.д. идет стадия разработки проектной документации. Она, как правило, длится в среднем от 3 до 6 месяцев, в зависимости от масштаба и сложности проектного решения. После этого проектная документация должна пройти экспертизу и получить экспертное заключение. После положительного заключения разрабатывается уже комплексная рабочая документация, Время разработки опять же зависит от объема и сложности проекта.
Стоимость проектирования определяется совокупностью факторов. Чаще всего это рыночная стоимость проектных работ, желание заказчика сэкономить на проектировании (что как правило, влияет на степень проработки документации и ее качество), время, потраченное на разработку. Вся будущая экономика уже построенного и реализованного объекта зависит от степени продуманности, и проработки документации, учета всех факторов , включая, конечно, и комплексный подход, и, самое главное - рациональные экономичные решения, позволяющие получить наибольшую прибыль при снижении себестоимости строительства, в расчете на квадратный метр площади.
Это очень интересный вопрос, который, безусловно, должен интересовать заказчика, учитывая, что за последние десятилетия кратно выросли цены на все составляющие при строительстве и сдаче объекта. Не всякий понимает и отдает себе отчет, как это можно сделать наилучшим образом. Тогда возникает другой вопрос, а сколько должна стоить проектная документация, которая при решении всех комплексных составляющих проекта дает заказчику не только максимальные установленные параметры проекта, но и наилучшим образом решает генеральный план, создает уютную гармоничную среду обитания, формирует удобные эргономичные планировки квартир и офисов, что повышает конкурентные характеристики проекта на рынке жилья перед конкурентами при реализации проекта?
При этом, безусловно, нужно следовать желаниям заказчика получить эксклюзивный, неповторимый облик со степенью разработки вплоть до мелких деталей интерьеров и отдельных «пуговиц» в интерьере. Добавлю сюда еще и очень сложную задачу снижения себестоимости объекта за счет использования модульных и панельных элементов, ускоряющих строительство и повышающих качество и готовность объекта. И уж совсем нереальные требования снижения площади непродаваемых помещений (площадей МОП, с 25-30% до 15%) - вот где спрятан секрет экономии и себестоимости строительства! Сколько в таком случае должен стоить проект? Ответьте сами на этот вопрос, по справедливости.
#проектированиемкд #архитектура #градостроительство #квартирография #дальпитерстрой