Друзья, простите за долгое отсутствие, Слава Богу, сентябрь выдался очень богатым на сделки, не успевал писать. Я как-то раз выкладывал статью, о том, что самое главное для продажи квартиры - правильная оценка и как самостоятельно её провести, но, видимо, мой способ показался слишком сложным и занудным :-)
Правильно выделить локацию, определить класс дома/жилого комплекса, сравнить с аналогами, посмотреть цены аренды, свести всё это в таблицу - согласен, когда занимаешься этим по нескольку раз на дню, кажется элементарным, а так-то, наверное, не самая простая задача. В этой статье хочу предложить Вам гораздо более простой способ оценки квартиры. Он, в основном, используется инвесторами при покупке, но в целом, вполне подойдет и собственникам для экспресс-оценки своей квартиры. Однозначно эффективен для определения цены квартиры в Москве, но, наверное, можно использовать и в других регионах, где "рулит" Циан. Готовы? Поехали.
Итак, перед нами стоит задача: приобрести 1-комнатную квартиру на вторичке, пусть будет в Чертаново. Задача - найти наиболее интересный вариант и убедиться, что цена "в рынке" или ниже рынка.
1. Открываем Циан. Вбиваем "Квартира во вторичке", "1-комнатная". В адрес ничего вбивать не нужно. Жмём "Найти", в открывшемся окошке жмём "на карте". В итоге у Вас в браузере должно остаться 2 вкладки: "Поиск" и "Карта". Переходим на "Карта". Смотрим.
В принципе, если у Вас есть время, можно поработать и с этой картой, кликая по каждому объявлению, но это довольно утомительно. Как только Вы будете находить интересный по цене вариант, будете убеждаться, что это либо студия 12 кв.м., переделанная из 3-комнатной на первом этаже, либо апартаменты, либо какой-то нежилой чердак, позиционируемый как 1-комнатная квартира. В общем, нет. Делаем следующий шаг.
2. Работаем с фильтрами. Возвращаемся к вкладке "Поиск", открываем вверху "Ещё фильтры". Думаю, нам важна площадь, чтобы отсечь студии и оставить только полноценные 1-шки, проставляем в "Площадь" от "28" до, например, "50" кв.м, также на этом этапе стоит убрать квартиры на 1-ом этаже - они сильно искажают общую картину - ставим галочку "Этаж" - "Не первый", также убираем из рассмотрения апартаменты - ставим галочку "Без апартаментов". В конце жмём "Показать объекты" и снова переходим на вкладку "Карта". Смотрим, что получилось.
Количество объектов сильно сократилось - с этой картой работать уже гораздо проще.
3. Анализ объектов. Начинаем щелкать по синим точкам, открывая объект за объектом. Для удобства начинайте от вариантов, расположенных ближе всего к станции метро - они дадут Вам представление о максимальной цене 1-комнатной квартиры в данной локации. Обращаем внимание на пункт "Хорошая цена" - к таким вариантам присматриваемся наиболее внимательно.
4. Сравнение. Через небольшое время у вас сложится представление о "коридоре цен". Однокомнатные рядом со станцией метро стоят от "ХХ" до "YY", чуть дальше от метро на 7-10% дешевле. Тем не менее, иногда мы видим, что разница в ценах в соседних домах отличается очень сильно. Почему? Ну, первый момент, понятно, площадь квартиры, поэтому, для корректного сравнения, Вы больше внимания уделяете не абсолютной цене, а цене за кв.м; второй момент - тип и класс дома - наиболее дешевые варианты - панельки, построенные до 1970-х годов старых серий, самые дорогие - современные жилые комплексы.
Обращаем внимание, что разница в цене двух объектов - почти в 2 раза, но разница в цене кв.м между 9-этажной панелькой 1975 года постройки и современным комплексом класса "комфорт+" отличается на 25%, а с учетом ремонта и того меньше.
5. Точный анализ. Как только Вы твердо поняли уровень цен и уровень жилья, который Вас может в данной локации устроить, возвращаемся обратно в "Поиск" и проставляем дополнительные фильтры. Можем проставить год постройки - например, с 2000 по 2020, чтобы исключить старый жилфонд, можем проставить "высоту потолков" и "тип дома". Если Вы твердо уверены, что не пропустите никаких интересных объявлений, воспользуйтесь вкладкой "Цена" и проставьте удобный Вам диапазон, условно, от 9 до 12 млн. Помним, что цена в объявлении - предмет для торга, если Вы готовы приобрести квартиру за 12,5 млн, выставляйте верхнюю планку 12,8 или 13 млн.
6. Выбор. После того как проделаны все эти манипуляции, количество квартир сокращается обычно до 15-20. Теперь Вы сможете тщательно проанализировать каждое объявление. На что стоит обратить внимание?
Срок экспозиции - как долго объявление уже висит? Если больше 1-2 месяцев, почему? С ней что-то не так?
Изменения цены. Собственник уже несколько раз снижал цену, но так и не продал. Наверное, цена пока так и не в рынке и можно с собственником поторговаться.
Также важный момент - количество просмотров за сегодня. Если количество просмотров низкое это также означает, что цена не в рынке.
Удачи с покупками, если потребуется оценить квартиру для покупки или продажи - звоните :-)
Друзья, благодарю Вас за интерес. Успешных инвестиций!
Советы по приобретению недвижимости в Москве - здесь
Если Вы планируете покупку квартиры в Москве, но не знаете с чего начать, начните с книги "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвесторов". Бесплатно скачать здесь
Сотрудничество - здесь
Жду Вас на своей странице Instagram
Буду рад помочь Вам с оценкой, подбором и продажей квартир в Москве +7 919 7782622
