Долгое время закон напрямую регулировал только порядок использования общего имущества в МКД.
С 1 января 2019 года вступил в силу 217-ФЗ от 29 июля 2017 года "О ведении гражданами садоводства и огородничества". Он в общих чертах определяет, что представляет собой общее имущество садоводов и огородников, и устанавливает его правовой режим.
При этом вопросы владения и пользования общими помещениями нежилых зданий(апартаментами) долгое время не регулировались, а возникающие судебные споры разрешались по аналогии, с применением соответствующих положений Гражданского кодекса и Жилищного законодательства.
Федеральный закон № 430 от 21 декабря 2021 года внес существенные изменения в Гражданский кодекс РФ. Общая часть была дополнена разделом 1 главы 17, в рамках которого с 1 сентября 2022 года вступил в силу пункт 5 статьи 287 Гражданского кодекса РФ. Данная статья законодательно закрепляет уже сложившийся в судебной практике правовой подход с учетом разъяснений Верховного Суда.
В декабре 2021 года Конституционный Суд РФ обратил внимание на вопросы, возникающие в связи с использованием объектов общего пользования, транспортной инфраструктуры и иных объектов, обслуживающих потребности всех жителей так называемых коттеджных поселков, находящихся в собственности третьих лиц.
Конституционный Суд РФ признал неконституционным применение в судебной практике соответствующих положений ЖК РФ для восполнения пробела в существующем правовом регулировании коттеджных поселков. Суд предписал внести изменения в действующее законодательство – и с 01 октября 2023г. соответствующие правки в ГК РФ вступили в действие. Предлагаемое законодателем универсальное определение понятия общего имущества сформулировано в п. 1 ст. 259.1 ГК РФ.
В этом году законодатели вернулись к вопросу регулирования общей собственности: в апреле 2023 г. в 217-ФЗ были внесены изменения, корректирующие понятие "общая собственность" и определяющие цели использования земель общего пользования.
При этом порядок участия собственников имущества в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества также регламентирован в самом общем виде. Кроме того, в отсутствие законодательно установленных процедур управления общим имуществом и определения состава и размера расходов на его содержание (основанных на принципе подчинения меньшинства воле большинства, как, например, в случае с управлением МКД) неизбежны споры между собственниками.
Нельзя сказать, что принятые поправки выполнили поручение Конституционного Суда РФ и восполнили пробелы в правовом регулировании коттеджных поселков.
Зачастую такие отношения осложняются тем, что объекты инфраструктуры, находящиеся в общем пользовании, закрепляются за третьими лицами, а не за фактическими пользователями в силу долевых прав.
В принятом тексте поправки в Гражданский кодекс РФ, установленные Конституционным Судом РФ, предусматривают, что имущественный интерес собственника объекта инфраструктуры (на получение платежей за содержание и использование этого имущества) и имущественный интерес собственника жилого помещения (на определение таких платежей в экономически обоснованных размерах) должны быть справедливыми. При этом не решается основная проблема установления баланса.
При таком подходе пробел не устранен, и споры, если они возникают, по прежнему трудно разрешить.
В каждом конкретном случае суд должен разъяснять состав и размер подлежащих возмещению расходов (когда собственник не заключил с управляющей компанией договор на оказание соответствующих услуг).