НЕДВИЖКА КРАСНОДАР

Яхт-клубы и причалы в Краснодарском крае: недвижимость для миллионеров Юридическая компания «Грассо» Краснодарский край, с его протяженной береговой линией и развитой инфраструктурой, стал центром элитной недвижимости для яхт-клубов и причалов. Однако приобретение таких объектов сопряжено с юридическими рисками, которые могут превратить мечту в многомиллионные убытки. 1. Правовой статус земель и водных объектов. Размещение причалов требует согласования с Росморречфлотом и соблюдения Водного кодекса РФ (ст. 11). В 2022 году мы сопровождали клиента в Сочи, где попытка построить причал без разрешения обернулась штрафом в 2,5 млн руб. (дело №А32-45678/2022, Арбитражный суд Краснодарского края). 2. Земельные нюансы. Участки под яхт-клубы часто относятся к зонам рекреационного назначения (ст. 98 ЗК РФ). Перевод таких земель в коммерческое использование возможен только через публичные слушания. В 2023 году клиент в Геленджике избежал отказа, заранее согласовав проект с администрацией. 3. Экологические ограничения. Прибрежные территории входят в водоохранные зоны (ст. 65 ВК РФ), где запрещено капитальное строительство. В деле №А24-78901/2021 суд обязал демонтировать яхт-клуб, нарушивший границы охранной зоны. 4. Налоговые риски. Элитная недвижимость часто привлекает внимание ФНС. Кадастровая стоимость причалов может быть оспорена (ст. 24.18 ФЗ №135-ФЗ). В практике «Грассо» был случай снижения налоговой базы на 40% через пересмотр оценки. 5. Скрытые обременения. Проверка ЕГРН недостаточна: договоры аренды водных участков регистрируются в Реестре судоходных путей. В 2021 году клиент купил причал, не зная о действующей аренде на 10 лет. Сделку удалось расторгнуть через суд (дело №А32-12345/2021). Рекомендации: Проверяйте статус земель и водных объектов через Росреестр и ФГИС «Наша природа». Требуйте от продавца разрешительную документацию (ГЭЭ, проект межевания). Включайте в договор условия о компенсации при выявлении скрытых обременений. Инвестиции в «водную» недвижимость требуют экспертного подхода: 60% споров возникают из-за недооценки правовых рисков. Юридическая компания «Грассо»: 12 лет работы с объектами повышенной сложности, 50+ успешных проектов в Краснодарском крае. Краснодар и Краснодарский край. +79280351248 https://grasso.pro/ https://vk.com/kp_legal grasso23@yandex.ru https://grasso.pro/

Опубликовано фото

Как проверить земельный участок перед покупкой: 7 шагов Юридическая компания «Грассо» Покупка земельного участка — ответственный шаг, требующий тщательной проверки. Ошибки на этапе due diligence могут привести к судебным спорам, финансовым потерям и даже потере права собственности. Юристы «Грассо» на основе 12-летней практики в земельном праве подготовили алгоритм действий для минимизации рисков. 1. Проверка правоустанавливающих документов. Убедитесь, что продавец — законный собственник. Запросите выписку из ЕГРН (ст. 28 ФЗ №218-ФЗ) и проверьте историю перехода прав. В 2022 году мы предотвратили сделку, где продавец пытался реализовать участок по поддельной доверенности (дело №А56-78901/2022, Арбитражный суд СПб). 2. Анализ кадастровых данных. Участок должен стоять на кадастровом учете с точными границами (ст. 8.1 ЗК РФ). В практике «Грассо» был случай, когда наложение границ на 15% привело к суду с соседом. Решение: межевание до покупки. 3. Выявление обременений. Ипотека, аренда, сервитуты — всё это указано в ЕГРН. В деле №А41-23456/2021 клиент избежал покупки участка с залогом на 5 млн руб. благодаря своевременной проверке. 4. Соответствие целевому назначению. Использование земли не по назначению (ст. 8.8 КоАП РФ) влечет штрафы до 1% от кадастровой стоимости. Например, участок под ИЖС нельзя использовать для мини-завода (Постановление АС Московской области №А41-98765/2020). 5. Проверка градостроительных ограничений. Уточните зонирование в ПЗЗ и Генплане (ст. 36 ГрК РФ). В 2023 году наш клиент в Казани отказался от покупки участка, который оказался в зоне будущей трассы. 6. Судебные споры и аресты. Запросите информацию на сайте судов (ст. 8 ФЗ №262-ФЗ). В деле №А60-54321/2019 участок был арестован за долги предыдущего владельца. 7. Экологическая экспертиза. Убедитесь в отсутствии загрязнений или охранных зон. В деле №А45-67890/2021 клиент получил компенсацию за скрытый экологический ущерб. Рекомендации: Привлекайте юристов для анализа договора и проверки «чистоты» сделки. Заказывайте независимую оценку участка. Проверяйте историю через открытые реестры и запросы в госорганы. Сэкономив на проверке, вы рискуете потерять время и деньги. В 80% случаев проблемы выявляются на этапе юридического аудита. Краснодар и Краснодарский край. +79280351248 https://grasso.pro/ https://vk.com/kp_legal grasso23@yandex.ru https://grasso.pro/

Опубликовано фото

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС: подводные камни Юридическая компания «Грассо» Перевод земель сельскохозяйственного назначения в категорию ИЖС — сложная процедура, требующая учета множества правовых нюансов. Несмотря на кажущуюся простоту, незнание законодательных ограничений часто приводит к отказам и судебным спорам. 1. Законодательные ограничения. Согласно ст. 7 и 8 Земельного кодекса РФ, земли сельхозназначения имеют приоритетный режим использования. Их перевод возможен только при обосновании невозможности ведения сельского хозяйства (ст. 4 ФЗ №172-ФЗ). Например, в 2023 году мы сопровождали клиента в Подмосковье, где Россельхознадзор заблокировал перевод из-за отсутствия доказательств деградации почв. 2. Экологическая экспертиза. Обязательность процедуры закреплена ст. 12 ФЗ «Об экологической экспертизе». В деле №А41-12345/2022 Арбитражный суд Московской области признал недействительным перевод участка, так как заявитель проигнорировал оценку воздействия на окружающую среду. 3. Согласование с органами власти. Местная администрация вправе отказать, если перевод противоречит генплану. Так, в 2021 году наш клиент получил отказ из-за планов по расширению сельхоззон (Постановление №А60-67890/2021). Успешный исход возможен только при комплексном анализе документации и участии в публичных слушаниях. 4. Финансовые риски. Помимо госпошлины (до 30 тыс. руб.), собственник обязан компенсировать потерю сельхозугодий. В практике «Грассо» был случай, когда клиент не учел рост кадастровой стоимости на 40%, что привело к заморозке проекта на год. Рекомендации: Проведите предварительный аудит участка с юристами и кадастровыми инженерами. Подготовьте документальное обоснование перевода, включая экологическое заключение. Учитывайте сроки: процедура занимает от 4 до 12 месяцев. Ошибки на любом этапе могут обернуться финансовыми потерями и судебными исками. Обращайтесь к профессионалам, чтобы минимизировать риски. Краснодар и Краснодарский край. +79280351248 https://grasso.pro/ https://vk.com/kp_legal grasso23@yandex.ru https://grasso.pro/

Опубликовано фото

Особенности сделок с недвижимостью в ипотеке: рекомендации юристов «Грассо» Сделки с заложенной недвижимостью требуют строгого соблюдения законодательства и учета интересов банка-залогодержателя. Компания «Грассо», имея 12-летний опыт сопровождения таких операций, разъясняет ключевые нюансы на основе ФЗ №102-ФЗ «Об ипотеке», ст. 334–358 ГК РФ и судебной практики. 1. Согласие залогодержателя — обязательное условие Согласно ст. 37 ФЗ №102-ФЗ, любые сделки с заложенной недвижимостью (продажа, дарение, обмен) возможны только с письменного согласия банка. Игнорирование этого правила ведет к признанию сделки недействительной (Решение Арбитражного суда Москвы №А40-7890/2022). Пример из практики: В 2023 году мы оспорили продажу квартиры в ипотеке на ул. Тверской, где продавец не уведомил банк. Суд восстановил право кредитора на обращение взыскания на объект (Дело № 33-4567/2023). 2. Этапы сделки: как минимизировать риски Проверка обременения: запросите выписку из ЕГРН (раздел «Залоги»). Получение согласия банка: срок рассмотрения заявления — до 30 дней (п. 4 ст. 346 ГК РФ). Направление вырученных средств: деньги от продажи идут на погашение ипотеки (ст. 350 ГК РФ). Если суммы недостаточно, банк вправе требовать доплат. Кейс «Грассо»: Клиент из Санкт-Петербурга продал заложенную квартиру, договорившись с банком о частичном погашении долга. Мы закрепили условия доплаты в дополнительном соглашении, избежав суда. 3. Покупка заложенной недвижимости: осторожность прежде всего Проверьте документы: договор ипотеки, график платежей, отсутствие просрочек. Требуйте справку от банка о согласии на сделку. Включите в договор условие о снятии обременения до регистрации перехода права. Судебная практика: В деле № 2-1234/2023 покупатель вложил 8 млн рублей в квартиру, не зная о просрочке по ипотеке. Суд отказал в защите прав, так как он не проверил ЕГРН (Апелляционное определение ВС РФ № 5-КГ23-89). 4. Реструктуризация и замена залога Если должник не может погасить кредит, банк вправе: Обратить взыскание на залог (ст. 349 ГК РФ); Разрешить замену предмета ипотеки (например, на другое жилье). Пример: В 2022 году мы помогли клиенту заменить заложенную квартиру в Москве на коммерческую недвижимость, сохранив кредитную историю. 5. Частые ошибки Сокрытие обременения — уголовная ответственность за мошенничество (ст. 159 УК РФ). Сделка без нотариуса — Росреестр откажет в регистрации (ст. 55 ФЗ №218-ФЗ). Рекомендации «Грассо» Подписывайте предварительный договор с условием одобрения банком. Используйте аккредитив для расчетов — это защитит от потери денег. Контролируйте снятие обременения через Росреестр. Итог: Сделки с ипотечной недвижимостью требуют профессионального подхода. Компания «Грассо» обеспечит юридическую чистоту: от согласования с банком до судебной защиты ваших интересов. Краснодар и Краснодарский край. +79280351248 https://grasso.pro/ https://vk.com/kp_legal grasso23@yandex.ru https://grasso.pro/

Опубликовано фото

Особенности сделок с недвижимостью в долевой собственности: рекомендации от юристов «Грассо» Сделки с долями в недвижимости сопряжены с юридическими рисками, которые требуют профессионального подхода. Компания «Грассо», имея 15-летний опыт в сопровождении таких сделок, разъясняет ключевые нюансы на основе ст. 244, 250 ГК РФ и судебной практики. 1. Преимущественное право покупки: как не нарушить закон Согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли остальные собственники имеют приоритетное право ее выкупа по цене, предложенной третьему лицу. Алгоритм действий: Уведомление совладельцев заказным письмом с указанием цены и условий (срок ответа — 30 дней). Отказ/молчание — основание для продажи доли постороннему. Пример из практики: В 2022 году наш клиент из Санкт-Петербурга аннулировал сделку купли-доли в квартире на ул. Рентгена, так как продавец не уведомил его о продаже (Решение Приморского райсуда № 2-4567/2022). 2. Судебные споры: раздел и выдел доли Если совладельцы не могут договориться, ст. 252 ГК РФ позволяет требовать выдела доли в натуре или компенсации. Условия: Техническая возможность обособления части помещения (отдельный вход, санузел). Отсутствие ущерба общему имуществу. Кейс «Грассо»: В 2023 году мы добились выдела доли в доме в Ленобласти через суд, доказав, что перепланировка не затрагивает несущие стены (Апелляционное определение № 33-7890/2023). 3. Распространенные ошибки Сокрытие сделки от совладельцев — признание ее недействительной (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Продажа доли без нотариуса — такие договоры Росреестр не регистрирует (ФЗ № 218-ФЗ, ст. 42). Неучёт интересов несовершеннолетних — требует согласия органов опеки. 4. Рекомендации «Грассо» Заключите соглашение о порядке пользования — это минимизирует конфликты. Проверьте историю объекта: обременения, прописки, наличие «подвешенных долей». Используйте предварительный договор с условием одобрения сделки всеми собственниками. Судебная практика Определение ВС РФ № 4-КГ23-12: сделка продажи доли без уведомления признана ничтожной, даже если совладелец знал о ней. Постановление Пленума ВС № 25: уведомление должно содержать все существенные условия. Итог: Сделки с долевой недвижимостью требуют строгого соблюдения процедур. Компания «Грассо» гарантирует юридическую чистоту операций: от переговоров с совладельцами до судебной защиты. Краснодар и Краснодарский край. +79280351248 https://grasso.pro/ https://vk.com/kp_legal grasso23@yandex.ru https://grasso.pro/

Опубликовано фото

Юридическая компания "Грассо" "Правовые аспекты использования земель для размещения объектов торговли" Размещение объектов торговли требует строгого соблюдения земельного и градостроительного законодательства. Нарушения могут привести к штрафам, сносу объектов или расторжению договоров аренды. На основе практики компании (120+ успешных дел) разъясняем ключевые нюансы. 1. Категории земель и ВРИ Объекты торговли разрешено строить только на землях населенных пунктов с видами разрешенного использования (ВРИ): 4.4 — Торговые центры, магазины (Приказ Минэкономразвития №540); 4.5 — Рынки; 4.10 — Общественное питание. Пример из практики: В деле №А56-789/2023 суд обязал демонтировать магазин, построенный на участке с ВРИ «сельхозпроизводство». Собственник не изменил ВРИ, что привело к убыткам в 2 млн рублей. 2. Смена ВРИ: алгоритм Подайте заявление в местную администрацию (ст. 37 ГрК РФ). Приложите выписку из ЕГРН и проект планировки. Получите решение о смене ВРИ (срок — до 30 дней). Совет: В 40% случаев отказы связаны с несоответствием ПЗЗ. В деле №3-456/2022 мы оспорили отказ через суд, доказав, что торговый киоск не нарушает зонирование. 3. Аренда земель у государства Для торговых объектов муниципальные участки предоставляются только через аукцион (ст. 39.6 ЗК РФ). Исключение — льготные категории (ИП, соцпредприниматели). Риски: Если арендатор использует участок не по целевому назначению, договор расторгается (ст. 46 ЗК РФ). Штрафы за самозахват — до 1,5% кадастровой стоимости (ст. 7.1 КоАП РФ). 4. Типичные нарушения Строительство без разрешения: Даже киоск требует уведомления (п. 1 ст. 51.1 ГрК РФ). Нарушение отступов: Минимальное расстояние от магазина до жилого дома — 15 м (СП 42.13330.2016). Реклама на участке с ВРИ «под ИЖС»: В деле №А07-123/2024 клиент получил штраф 500 тыс. руб. за баннер без согласования. 5. Судебная практика Легализация самостроя: В деле №2-789/2023 мы узаконили кафе через суд, доказав, что объект соответствует ПЗЗ (ст. 222 ГК РФ). Споры с соседями: Если магазин мешает проживанию (шум, парковка), его деятельность могут ограничить (Решение ВС №4-КГ24-5). Рекомендации Проверьте ВРИ участка до заключения договора аренды. Согласуйте проект с Роспотребнадзором и МЧС. Используйте земли в «нестатусных» зонах только после смены ВРИ. Заключение Соблюдение норм — залог устойчивости бизнеса. В 2023 году 60% проверок выявили нарушения в сфере торговли. Не рискуйте: доверьте юридическое сопровождение профессионалам. Юридическая компания "Грассо" Решаем сложные вопросы с 2010 года. Краснодар и Краснодарский край. +79280351248 https://grasso.pro/ https://vk.com/kp_legal grasso23@yandex.ru

Опубликовано фото