Рассмотрим достаточно нестандартную форму Коттеджного поселка – апартаменты, расположенные на земельном участке, который застройщик взял в аренду у государства .
Внимательный читатель нашего канала уже знает, что в таком поселке предмета управления для ТСН нет и быть не может:
- нежилые здания, а значит не может быть придомовой территории в принципе.
- общедомовых сетей нет, т.к. это не дом, а нежилое помещение и сети принадлежат застройщику
- лестничные площадки, лестницы, технические этажи, подвалы и т.п. опять-таки не выделены в общедомовое имущество и не распределены в долях между собственниками т.к. это нежилое помещение
Тем не менее законодатель предоставляет собственникам практически любой недвижимости создавать ТСН/ТСЖ. О том, что в дальнейшем любые попытки деятельности такого ТСН приведет к нарушению закона нормотворцы подумать забыли.
Закон предусматривает ТСН исключительно в форме ТСЖ или СНТ/ДНТ/ОНТ.
Непросвещенные граждане считают, что есть отдельный вид — ТСН в нежилых зданиях, но это не так.
Создание и деятельность ТСН в апартаментах прямо не урегулирована ни в одном законе!
Предполагается, что будет применяется аналогия закона. И применение закона по аналогии это значит (если очень просто) – по решению суда, а вовсе не по вашему частному мнению.
Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» гласит, что: «В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 — 48 ЖК РФ».
Т.е., право создать ТСН у собственников нежилых помещений есть, и отношения между ними строятся в рамках ГК и конкретных статей ЖК.
Статья 20 ЖК РФ (Государственный жилищный надзор, муниципальный жилищный контроль и общественный жилищный контроль) будет распространяться на данные отношения, если ТСН будет создано в порядке ст. 44-48 ЖК и соответственно в части создания, соблюдения требований устава и порядка проведения общего собрания собственников, их будет проверять, в том числе и Госжилинспекция.
Полномочия Госжилинспекции над ТСН в жилых и нежилых домах:
- контроль за соблюдением управляющими организациями правил содержания общего имущества, порядка предоставления коммунальных услуг;
- проверка правомерности принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании ТСЖ (ТСН);
- проверка соответствия устава ТСЖ (ТСН) и внесенных в него изменений требованиям законодательства Российской Федерации;
- проверка правомерности избрания общим собранием членов ТСЖ (ТСН) председателя правления и других членов правления ТСЖ (ТСН);
- проверка правомерности принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, решения о выборе юридического лица или индивидуального предпринимателя в целях заключения договора управления многоквартирным домом, правомерность утверждения условий такого договора и его заключения.
Если проведенное в нежилом здании собрание проведено не в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ, его однозначно можно признать недействительным в судебном порядке, а создание такого ТСН можно оспорить.