Я много раз в своей жизни обсуждал вопросы организации управления недвижимостью. Точек зрения очень много. Кто-то предпочитает вообще не управлять, сдавая квартиры за три копейки, но с условием, чтобы их не беспокоили. Правда, часто это кончается вот так:
Кто-то организует управляющие компании, хотя расходы в этом случае являются чрезмерными. Кто-то верит дистанционным сервисам. Хотя если управление дистанционное, то почему нельзя делать это самому собственнику? Способов управления много, но мне хотелось рассказать о схеме, которая, по моему мнению, является оптимальной.
Перед отбытием в другой город собственник находит:
- доверенное лицо (управляющего, риелтора);
- мастера для текущего ремонта квартиры.
Далее схема работы выглядит следующим образом:
1. Собственник обсуждает методику сдачи с доверенным лицом, а именно:
- требования к квартирантам;
- формы документов;
- порядок согласования кандидатур.
2. Собственник делает нотариальную доверенность на сдачу квартиры. Если требуется представление интересов в ФНС, например, собственник применяет упрощённую систему налогообложения, то делается доверенность для ФНС и Федеральной службы государственной статистики;
3. С доверенным лицом подписывается договор об оказании услуг по сдаче квартиры внаём. Здесь есть два важных момента. Во-первых, я считаю, что собственник должен всегда иметь рычаги контроля. Поэтому договора субаренды (доверительного управления), по моему мнению, являются рискованными, так как собственнику непонятно, кто будет проживать в квартиру. Во-вторых, у доверенного лица должен быть официальный статус.
4. Доверенному лицу передаются ключи и правоустанавливающие документы. Хотелось бы отметить, что перед любой сдачей квартиры внаём необходимо поставить запрет в Росреестре на операции без личного присутствия собственника.
5. Доверенное лицо осуществляет показы, согласует кандидатуру квартиранта, в том числе во время телеконференции, подписывает договор найма и акт от лица собственника.
Далее всё очень индивидуально. Кто-то из собственников сам общается с квартирантом, ну а кто-то не вникает в квартирные вопросы вообще. В этой публикации рассмотрим вариант, когда собственник дистанцируется. Ну а другие варианты рассмотрим в следующих публикациях на канале.
6. Доверенное лицо:
- общается с нанимателем;
- готовит черновики платёжных поручений за ЖКУ (через учётную запись бухгалтера в интернет-банке);
- снимает показания счётчиков;
- забирает корреспонденцию;
- решает конфликтные ситуации;
- организует ремонтные работы или привлекает мастера собственника;
- производит аварийные выезды;
- производит техническое обслуживание квартиры (очистка стиральных машинок, смазка личинок и т. д.);
- пролонгирует договор;
- сдаёт отчётность в налоговые органы (при её наличии);
- проводит приёмку квартиры и т. д.
Главный пункт — это возможность принять квартиру назад в то время, когда сам собственник находится в другом городе (стране).
7. При освобождении квартиры доверенное лицо организует уборку, перекодирует замки, меняет лампочки.
8. Мастер собственника осуществляет текущий ремонт квартиры.
Ну а далее квартира опять выходит на рынок.
Возможны вариации данного способа управления. Но главное, что при данном подходе собственник не теряет контроля над квартирой и может в любой момент расторгнуть договор найма, а если нужно, то и поменять доверенное лицо.
P.S. Традиционная аналитика рынка. Количество сдающихся квартир в Москве по данным Циан на 05.10.2023г. — 11,2 тысяч квартир.