Обозреватель «Омск-информа» внимательно изучил стоимость недвижимости в многоэтажках премиум-класса. Выводы получились неожиданные.
Рынок недвижимости в Омске в последнее время как будто сошел с ума. Стоимость даже скромного жилья растет с каждым днем. Но особенно, кажется, потеряли связь с реальной экономической ситуацией те, кто занимается реализацией престижной недвижимости.
«Омск-информ» ознакомился с предложением по квартирам в так называемых элитных многоэтажках. И прежде всего удивился ценнику. Трех- или четырехкомнатная квартира в престижном доме обойдется покупателю в сумму от 17 до 40 млн рублей. Редакция придирчиво разобралась, из чего складываются такие суммы. И составила топ-5 предложений, которые совсем не стоят своих миллионов. Сразу оговоримся – это очень условный рейтинг, не преследующий цели сделать кому-то антирекламу.
5. 22 млн – за голые стены в центре
Продавец выставил 4-комнатные «хоромы» площадью 148,2 кв. м на 2-м этаже ЖК «Пионер», 2020 года постройки, за 22 млн рублей. Новому владельцу обещают все городские достопримечательности в пешей доступности, две лоджии с видом на набережную и два совмещенных санузла. И действительно: жилой комплекс расположен в живописнейшем месте на слиянии Оми и Иртыша.
Прежний хозяин квартиры сообщает, что избавляется от квартиры в связи с переездом в другой город. Однако попытка рассмотреть, что же предлагается за эти деньги, не увенчалась успехом. На продажу выставлены голые кирпичные стены без ремонта. То есть небедный омич заплатит в основном за премиум-локацию: ЖК «Пионер» относится риелторами к категории элитных микрорайонов.
4. Квартира в доме с трещиной за 40 млн
Сразу несколько объявлений о продаже в кирпичном элитном доме 2010-го года на улице Волочаевской, 11/1, у метромоста. Остановимся на одном из таких предложений. 4-комнатная квартира площадью 223 кв. м на 10-м этаже предлагается за 40 млн рублей.
И кажется, нет ни одного изъяна: из окна открываются шикарные панорамные виды на храмы и метромост. В квартире выполнен «богатый» ремонт в модном минималистичном стиле, правда, с увесистыми дорогими люстрами.
Не скупится на похвалы и продавец.
– В квартире выполнен дорогостоящий ремонт с использованием качественных и надежных материалов из Италии. Встроенная техника фирмы Miele. В спальне душевая и сауна (единым блоком), спальный комплект и диваны бренда Fendi, итальянские люстры, дополняющие общую концепцию дизайн-проекта. Уникальной особенностью квартиры стало витражное окно, откуда открывается потрясающий вид на город. В вечернее время суток гостиная наполняется особой романтикой, благодаря освещению и виду из окна, – говорится в объявлении.
Тому, кто решится приобрести все это великолепие, обещают всю инфраструктуру: три школы поблизости, несколько детсадов, супермаркеты, рестораны и разные частные клиники. Придомовая территория находится под круглосуточными видеонаблюдением и охраной.
Что не так? В феврале нынешнего года комиссия по чрезвычайным ситуациям, которую возглавляет мэр Сергей Шелест, пришла к выводу, что часть дома, в котором продается квартира, находится под угрозой обрушения. Проблемы возникли с одной из колонн на первом этаже в третьем подъезде. Ее в итоге отремонтировали, режим ЧС с дома сняли. Покупать ли здесь квартиру за 40 миллионов – дело каждого.
3. «Красотка» в ЖК «Серебряный берег» с отсутствием инфраструктуры
Еще один пример жилья, позиционирующегося как элитное, – 4-комнатная квартира на 5-м этаже площадью 103,7 кв. м в ЖК «Серебряный берег». Кирпичный дом в 15 этажей был построен в 2019 году фактически на берегу Иртыша в минуте ходьбы от парка «Зеленый остров». Продавец оценил эту квартиру в 22,5 млн рублей, называя ее «единственной и неповторимой красоткой». Вдобавок к ремонту предлагается бытовая техника и сверхсовременная система вентиляции.
– В квартире остается практически все как есть! Заходи и живи! Вся встроенная мебель, бытовая техника фирмы Bosch производства Германии. В каждой комнате и гостиной сплит-системы кондиционирования инверторного типа Mitsubishi Electric из Японии. В каждой комнате и гостиной система компактной приточно-вытяжной вентиляции Tion-Brizer 3S с управлением через смартфон и автоматической работы по датчику CO2 каждой комнаты, – сообщается в объявлении.
Вроде бы все прекрасно, особенно привлекательна близость «Зеленого острова». Однако смущают сразу два обстоятельства. Во-первых, спорное цветовое решение квартиры. Во-вторых, с инфраструктурой в этой части города беда. Без личного автомобиля здесь делать нечего. До магазинов еще нужно добраться, а школу построят только к следующему году.
2. «Гостиница» за 19 млн
Интернет-пространство и сайты агентств недвижимости изобилуют предложениями о продаже элитных квартир в некогда модном микрорайоне Старгород. Для примера рассмотрим вариант «трешки» на 4-м этаже шестиэтажки на улице Шукшина за 19,3 млн рублей. Внешне дом 2008 года постройки не производит впечатления жилья премиум-класса. Но бросается в глаза наличие огромной кухни – 35,8 кв. м, и сомнения в качестве материалов, использующихся при строительстве этого района, уходят в тень.
Покупателю предлагается квартира с ремонтом. На этом этапе и возникает некое противоречие. На субъективный вкус наличие фресок, панно, разного рода «тяжелых» и, безусловно, дорогих отделочных материалов превращает жилое помещение в казенную гостиницу. Продавец, напротив, считает все это достоинством объекта.
– В квартире выполнен интересный дизайнерский ремонт. Центральная часть украшена авторским панно-фреской, что в сочетании с красивой плиткой производства Испании, декоративным камнем делают пространство уютным и атмосферным! Просторная кухня-студия с разными планами освещения, от мягкого уютного до яркого «праздничного», со встроенной кухонной зоной. Полностью оснащена всей необходимой бытовой техникой, – указано в объявлении.
В этом микрорайоне тоже острый дефицит инфраструктуры. Детских садов и школ на территории даже не планируется. Магазины формата «у дома» находятся как минимум в паре километров, не говоря уже о супермаркетах. На территории микрорайона есть студия красоты и центр детского развития. Вот, пожалуй, и все «радости» при очень недешевых расценках на квартиры.
1. «Трешка» у аэропорта по цене квартиры в Москве
Завершает рейтинг трехкомнатная квартира на первом этаже кирпичной десятиэтажки 2006 года постройки. Жилье площадью 116 кв. м в доме на улице Транссибирской недалеко от аэропорта оценили в 16 млн рублей.
– Ремонт в квартире проводился в 2022 году. Покрытие пола – высококачественные плитка и ламинат производства Италии. Подогрев пола по всей квартире. Установлен очень хороший кухонный гарнитур. Встроенная бытовая техника Grundig, Siemens, – расписал достоинства риелтор.
В квартире действительно имеется ремонт, но к разряду люксовых его не отнесешь. В целом обстановку можно назвать аскетичной.
Несмотря на то что рядом находятся детсад и лицей № 145, микрорайон относится к разряду перенаселенных. Добраться на правый берег в связи с ремонтом Ленинградского моста тоже проблематично. Да и шум взлетающих самолетов, мягко говоря, на любителя. За 16 миллионов, которые просят за квартиру на Транссибирской, сегодня можно купить однушку в Москве.
Мнение эксперта: в Омске единицы по-настоящему элитных домов
Генеральный директор ООО «Центр деловой недвижимости «Навигатор» Евгений Щербаков считает, что не все жилье, которое риелторы позиционируют как элитное, на самом деле является таковым.
– Есть четкие критерии определения для элитной недвижимости, жилья бизнес- и экономкласса. Это все описано в специальной литературе. Три параметра, которые являются маркером «элитности»: локация, локация и еще раз локация, – говорит эксперт. – Но точечная застройка в Омске практически исчерпала свои возможности: наши строители понатыкали многоэтажки во все возможные места, тем самым дискредитировав понятие жилья премиум-класса. Если так называемый элитный дом находится в 10 метрах от другой, обычной многоэтажки, то о виде из окна никакой речи не идет. Если из окна открывается вид на помойку, которую не убирают неделями, то это тоже не элитный дом.
Стоимость многих объектов, по мнению специалиста, неоправданно завышена.
– Когда человек делает ремонт, то он автоматически взвинчивает стоимость квартиры в 1,5–2 раза. Когда в дремучих Нефтяниках квартира стоит 150–250 тыс. рублей за кв. м, это не укладывается в рамки здравого смысла, – подчеркнул Евгений Щербаков.
Жилье, которое реально можно назвать элитным, существует. Но таких домов мало, и каждая квартира на особом счету.
– В Омске ничего не изменилось – по всем критериям элитная недвижимость сосредоточена на улицах Красина, Спартаковской. На мой взгляд, самый интересный сейчас ЖК «Пионер». Почему он так долго не заселяется, непонятно. Многоэтажка на улице Красина, 6, – дом губернаторов: один съехал, другой, думаю, скоро заедет. Если построят многоэтажку в Воскресенском сквере, появится действительно качественное жилье.
Стоят ли ВИП-квартиры своих денег?
Для продавцов расположение многоэтажки более-менее ближе к центру города является критерием для причисления его к ВИП-недвижимости. И неважно, что рядом частный сектор или обычный спальный микрорайон: риелторы будут настаивать на престижности жилья.
По факту найти квартиру в хорошем месте, с прекрасным видом из окна, удачной планировкой и со вкусом сделанным ремонтом – большая редкость. И наверняка за эти же средства можно приобрести дом на земле и не зависеть от соседей и коммунальных катаклизмов. В конечном счете каждый решает сам.
ЕЛЕНА ЛЯХОВА
