"Календарь юриста" приложение для юристов и адвокатов по ведению судебных дел, синхронизирован с КАД "АРБИТР" (Арбитражные суды) И ГАС "ПРАВОСУДИЕ" (Мировые, Районные, Областные суды общей юрисдикции)
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в своем определении № 305-ЭС23-7642 указала, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, но он не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. Одним из условий легализации самовольной постройки является наличие у лица, осуществившего постройку, прав в отношении земельного участка, допускающих строительство такой постройки.
Фабула дела:
Общество с ограниченной ответственностью "Бригантина" (далее - общество "Бригантина") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Управлению делами Президента Российской Федерации (далее - Управление) и к Федеральному государственному автономному учреждению "Оздоровительный комплекс "Рублево-Успенский" Управления делами Президента Российской Федерации (далее - оздоровительный комплекс, ответчик-2) о признании самовольными постройками следующих строений:
- закрытого кафе с баром, назначение нежилое, 1-этажный, общей площадью 284,4 кв. м, инв. N 173:055-13003, лит. В, в, кадастровый (или условный) номер 50:20:0000000:72609;
- зимнего ресторана с пристройками, назначение нежилое, 1-этажный, общей площадью 235,3 кв. м, инв. N 173:055-13003, лит. Б, Б1, Б2, б, б1, кадастровый (или условный) номер 50:20:0000000:72611;
- павильона-раздевалки назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 84,6 кв. м, инв. N 173:055-13003, лит. Е, кадастровый (или условный) номер 50:20:0000000:73567;
- туалета, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 13,4 кв. м, инв. N 173:055-13003, лит. З, кадастровый (или условный) номер 50:20:0000000:72607 (далее - спорные строения, объекты),о признании права собственности истца на спорные строения как самовольные и об указании в решении суда о том, что оно является основанием для внесения записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН) о прекращении регистрации права собственности Российской Федерации и регистрации права оперативного управления оздоровительного комплекса на спорные объекты (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Обращаясь в арбитражный суд с иском, общество "Бригантина", ссылаясь на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), указывает на незаконность возведения спорных строений и произведенную на них государственную регистрацию прав ответчиков.
Незаконность возведения строений истец связывал с реконструкцией объектов на его земельном участке (его предшественника-продавца) и без разрешительной документации.
Позиции судов первой, апелляционной и кассационной инстанций:
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Министерство жилищной политики Московской области, Администрация Одинцовского городского округа Московской области, общество с ограниченной ответственностью "Причал" (далее - общество "Причал").
Ответчик-2 полагал, что в силу отсутствия точного описания границ при передаче земель в ходе приватизации и отсутствия межевания земельного участка в установленном порядке факт нахождения спорных объектов ответчиков, изначально существовавших до реконструкции и до приватизации земли, на части переданного государством ЗАО "Агрокомплекс Горки-2" в ходе приватизации земельного участка, отчужденного продавцом впоследствии истцу, не был известен и был установлен лишь в результате осмотра и разрешения земельного спора. При этом считает, что для производства реконструкции до Градостроительного кодекса Российской Федерации 2004 года разрешений по установленной им форме и процедуре не требовалось, а после этой даты реконструкцию мог произвести арендатор объектов, аффилированный по учредителям с истцом.
Суды, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе результаты проведенной судебной экспертизы, руководствуясь положениями гражданского и земельного законодательства, пришли к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, исходя из следующего: земельный участок, на котором размещены спорные объекты недвижимости, принадлежит на праве собственности истцу; разрешительная документация на возведение (реконструкцию) спорных объектов, а также доказательства, подтверждающие получение согласия собственника земельного участка на строительство (реконструкцию) указанных объектов, в материалах дела отсутствуют; возведенные объекты как самовольные не нарушают требований строительных норм и правил и не угрожают безопасности других лиц.
Со ссылкой на экспертное заключение суды пришли к выводу, что первоначально объекты были реконструированы не ранее 1997 года (в результате такой реконструкции появились такие объекты как зимний ресторан и закрытое кафе), а в последующем еще раз - позднее 2014 года.
Судами сделан вывод о том, что поскольку истец является собственником земельного участка, на котором расположены спорные строения, то предъявленные к ответчикам требования носят негаторный характер, т.к. направлены на защиту и восстановление именно прав собственника земельного участка, в силу чего в данном случае заявление ответчиков о пропуске срока исковой давности не подлежит удовлетворению в силу статьи 208 ГК РФ.
Позиция Верховного Суда:
Судебная коллегия считает, что суды трех инстанций при рассмотрении настоящего дела неправильно применили нормы материального права и не учли следующего.
Исходя из совокупности установленных судами обстоятельств следует, что стороны спора оказались в ситуации, когда истец, приобретая земельный участок в собственность по договору купли-продажи от 03.09.2004, не мог не знать о нахождении на нем спорных построек, а также о сдаче в аренду этих объектов ответчиком-2 (ГУП "Оздоровительный комплекс "Жуковка") обществу "Причал", а оздоровительный комплекс, с учетом пояснений его представителя, не знал до разрешения земельного спора, что в ходе приватизации земель АО "Агрокомплекс Горки-2" по причине отсутствия точного описания границ и отсутствия межевания в установленном порядке земельных участков в 1993 году спорные объекты оказались на земельном участке, принадлежащем продавцу (ЗАО "Агрокомплекс "Горки-2"), у которого истец приобрел спорный земельный участок в собственность.
При этом в акте о приемки в эксплуатацию от 20.11.1998 и в акте рабочей комиссии о приемке в эксплуатацию 2002 года указано, что на пляже Купалка в пос. Ильинское павильон для инвентаря реконструирован под зимний ресторан с пристройками общей площадью 225,6 кв. м, а пост с верандами и душевых - под закрытое кафе с баром общей площадью 282,5 кв. м.Генподрядчиком работ по реконструкции согласно указанным актам являлось общество "Дивора", арендовавшее объекты у ГУП "Оздоровительный комплекс "Жуковка" по договору аренды от 30.04.1997.
Затем общество "Дивора" передало права аренды по договору от 30.04.1997 обществу "Причал", заключив соглашение от 31.03.2005, согласно которому новый арендатор принял следующие строения и сооружения: зимний ресторан с пристройками - общая площадь 235,30 кв. м; закрытое кафе с баром - общая площадь 284,40 кв. м; павильон-раздевалка - общая площадь 84,60 кв. м; туалет - общая площадь 13,40 кв. м; туалет - общая площадь 30,70 кв. м.Ответчики указали, что согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц, общество "Дивора", общество "Причал" и общество "Бригантина" в составе учредителей имеют одних и тех же лиц.
Таким образом, истец знал, что право владения и распоряжения спорными объектами на части земельного участка, принадлежащего обществу "Бригантина" по договору купли-продажи от 03.09.2004, осуществляет оздоровительный комплекс, сдавая их в аренду, а с 25.01.2008, когда было зарегистрировано право собственности Российской Федерации в ЕГРН и оперативного управления с 04.05.2012, мог знать об оформлении титула на них со стороны ответчиков.
Положение абзаца второго статьи 12 ГК РФ, закрепляющее признание права в качестве одного из основных способов защиты гражданских прав, направлено на защиту прав и свобод, восстановление нарушенного права, обеспечение надлежащего разрешения дела при наличии спора о праве.
Как разъяснено в пунктах 58 и 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума N 10/22) лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.Таким образом, при наличии зарегистрированного права собственности ответчиков признание права на те же объекты за истцом возможно лишь как способ оспаривания зарегистрированных прав других лиц.
При этом условием удовлетворения такого требования является наличие у истца уже возникшего права собственности на соответствующие объекты недвижимости до разрешения спора и владение ими.Решение суда о разрешении такого спора о праве является лишь актом констатации судом наличия законно возникшего у истца права собственности на те же объекты против таких же прав ответчиков, которые зарегистрированы за ними.
Согласно пункту 31 Постановления Пленума N 10/22 признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.Таким образом, возникновение права собственности по пункту 3 статьи 222 ГК РФ является первоначальным способом приобретения вещного права на объект недвижимости в порядке исключения при определенных условиях не ранее, чем вступит в законную силу соответствующее решение суда об удовлетворении такого иска, направленного на легализацию не возникшего до этого момента права собственности истца на такой объект.
В спорном случае истец, не обладая вещным правом на спорные объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы за ответчиками и которые существовали в момент покупки.
обществом "Бригантина" земельного участка, не может использовать такой способ защиты, как признание права собственности на самовольную постройку, для оспаривания зарегистрированных вещных прав ответчиков на них.
Следовательно, удовлетворение требования истца об оспаривании зарегистрированного вещного права ответчиков на спорные объекты невозможно в порядке легализации самовольной постройки по пункту 3 статьи 222 ГК РФ, т.к. у истца в момент предъявления и рассмотрения иска отсутствовал титул на них.Исходя из положений пункта 23 Постановления Пленума N 10/22, основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении зарегистрированного права собственности ответчика на самовольную постройку является решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки.
В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ общим последствием признания постройки самовольной является ее снос (приведение в соответствие с нормами и правилами) и лишь в исключительном случае возможна ее легализация для введения в гражданский оборот при наличии определенных оснований.
Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Таким образом, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, но он не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
Одним из условий легализации самовольной постройки законодатель указал наличие у лица, осуществившего постройку, прав в отношении земельного участка, допускающих строительство такой постройки.Истец в иске и пояснениях по делу указывал, что спорные постройки на егоучастке он не создавал, а по материалам дела суды установили наличие на момент приобретения обществом "Бригантина" земельного участка нахождение на нем спорных объектов, права на которые впоследствии были зарегистрированы в ЕГРН за ответчиками, что свидетельствует о необходимости урегулирования отношений между собственником участка и собственником спорных строений без применения правил пункта 3 статьи 222 ГК РФ.
Установленные судами обстоятельства, когда в силу отсутствия надлежащего межевания границы земельного участка не были определены, ответчики имеют зарегистрированное право на объекты при утрате возможности истребования земельного участка под ними, а истец утратил возможность владеть этой частью своего земельного участка при отсутствии условий оспаривания зарегистрированных прав ответчиков на спорные постройки путем признания права, свидетельствовали о необходимости урегулирования отношений между сторонами иными законными способами защиты для приведения их в положение, обеспечивающее соблюдение принципа единства судьбы земли и находящейся на нем недвижимости, в том числе в случае наличия оснований по нормам, указанным в статье 272 ГК РФ.
В связи с существенными нарушениями в обжалуемых судебных актах норм права, повлиявшими на исход дела, обжалуемые судебные акты подлежат отмене согласно части 1 статьи 291.11, пункту 5 части 1 статьи 291.14 АПК РФ с принятием нового решения об отказе обществу "Бригантина" в удовлетворении иска, так как судами допущена ошибка в применении и толковании норм материального права к установленным ими обстоятельствам.
Вопросы о возмещении судебных расходов по делу могут быть разрешены сторонами по правилам статьи 112 АПК РФ путем подачи соответствующего заявления в суд первой инстанции.
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14 сентября 2023 года № 305-ЭС23-7642 по делу № А41-8920/2021