Обеспеченность жильем в России часто является мерилом рыночного потенциала. Но специфика в том, что ориентиры по обеспеченности постоянно сдвигаются в большую сторону. А сам показатель зависит не только от объема строительства, но и от численности жителей.
Совсем недавно в стратегии развития жилищной сферы до 2025 года ориентиром для отрасли была цифра 30 кв. м на человека. Еще 5-10 лет назад на нее ориентировались аналитики, рассчитывая потенциал рынка (переход от количественного насыщения к качественному преобразованию). Тогда во многом ссылались на показатели Восточной Европы.
Сегодня во многих городах показатель обеспеченности близок к 30 кв. м. И в прошлом году приняли обновленную "Стратегию развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года" в ней ориентир по обеспеченности к 2030 году - 33,3 кв. м на 1 жителя.
Но фокус в том, что высокая обеспеченность не только там, где много строят, но и откуда много уезжают. Так по итогам 2022 года, в России было 38 регионов с показателем выше 30 кв. м на 1 жителя:
Очевидно, что обеспеченность жильем выше среднероссийского показателя во многих из них достигнута не только за счет строительства.
При необходимости ориентир в 30-35 кв. м на человека можно будет двигать в большую сторону и дальше. Это нормальный процесс при развитии рынка и его качественной дифференциации. Так как не надо забывать, что зарубежные ориентиры, на которые часто ссылаются, продиктованы в том числе балансом индивидуального и многоквартирного жилья в стране. Чем больше людей живет в индивидуальных домах, тем выше должна быть обеспеченность.
Кроме всего прочего, показатель обеспеченности кв. м не дает полного представления о стадии развития рынка. Россия, при относительно невысоком показателе обеспеченности в метрах, находится в лидерах по количеству жилых единиц на 1000 жителей. Вот данные на 2017 год.
Цифру по обеспеченности жильем в кв. м можно использовать для сравнения городов и регионов, но вряд ли она применима для расчета рыночного потенциала. Предположим, что к моменту, когда обеспеченность вырастет до 35-40 кв. м, гораздо острее будет стоять вопрос обновления жилого фонда, а не его увеличения. Многоквартирные дома имеют нормативный срок службы, а низкое качество управления жилым фондом не имеет границ. Поэтому работа для строительного комплекса в стране будет и через 10 и через 20 лет.
Михаил Хорьков,
руководитель комитета по аналитике РГУД