Борьба с самовольным строительством в Москве давно отлажена и носит системный характер. В зависимости от наличия зарегистрированных в ЕГРН прав на «проблемную» постройку, ее снос инициируется уполномоченным органом во внесудебном или судебном порядке.
Однако, и практика защиты интересов правообладателей недвижимости активно развивается. За 2019-2022 годы Правовой центр «Два М» успешно защитил более десяти компаний в Москве против судебных исков ДГИ о признании построек самовольными. Это позволило сохранить клиентам недвижимость на сумму более 1,5 млрд. руб. по кадастровой оценке.
В этом материале, на примере одного из реальных кейсов Правового центра расскажем – какие возражения на иск о сносе самовольной постройки работают (принимаются судами) и какие нюансы имеют принципиальное значение для возможности сохранения на участке такой постройки.
Что понимается под самовольной постройкой?
Прежде всего, давайте определимся с основным термином. Самовольная постройка – это объект недвижимого имущества, обладающий одним или несколькими из следующих признаков:
- возведен на земельном участке, который не предоставлялся для этих целей (в аренду или собственность и именно под капитальную застройку);
- строительство осуществлялось без получения разрешительной документации;
- в процессе создания такой постройки были существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила.
Как видите, оснований для того, чтобы квалифицировать постройку в качестве самовольной довольно много. Любой из указанных признаков – «зеленый свет» для контролирующих органов.
На практике, чаще всего речь идет об осуществлении собственниками зданий самовольной реконструкции (изменения таких параметров, как площадь, высотность) или о возведении всей постройки без получения соответствующего разрешения.
Реальный кейс из портфолио Правового центра ДВА М о сносе самовольной постройки
В ходе проведения обследования арендуемого компанией у Москвы земельного участка (в рамках контрольных мероприятий) Госинспекция по недвижимости выявила здание площадью 1679,3 кв. м, построенное в отсутствие разрешительной документации. Составленный Госинспекцией акт был приложен ДГИ Москвы к судебному иску о сносе здания как самовольной постройки.
В иске Департамент ссылался на то, что по условиям договора аренды участок предоставлялся свободным от застройки, а также что в отношении выявленного здания не выдавалось разрешение ни на строительство, ни на ввод в эксплуатацию. Госорган просил суд признать здание самовольной постройкой и обязать арендатора участка снести его в течение месяца, а также облагородить освобожденную территорию.
Однако, требования госоргана остались без удовлетворения.
Как удалось сохранить на участке самовольную постройку?
Один из эффективных доводов против исков о сносе самовольных построек – исковая давность, а точнее заявление ответчиком об истечении срока на предъявление соответствующих требований. По таким делам срок исковой давности составляет 3 года с того момента, когда публично-правовое образование (в данном случае г. Москва) в лице того или иного госоргана узнало или могло узнать о нарушении права.
При этом, что крайне важно, суды исходят из того, что знать об объекте самовольного строительства не обязательно должен именно тот госорган, который обратился в суд с иском о его сносе. В Москве действуют нормативные акты о взаимодействии различных органов власти в сфере пресечения самовольного строительства. Поэтому предполагается, что при взаимодействии в рабочем режиме данные органы обмениваются имеющейся информацией, в том числе с получением данных из общедоступных ресурсов.
То есть в качестве доказательств осведомленности госоргана о нарушении его права можно смело предоставлять в дело о сносе самовольной постройки старые претензии, письма специализированных органов власти, в которых есть упоминание (в том или ином виде) о самовольной постройке.
В настоящем случае (дело № А40-154256/20) право собственности компании на здание с указанной площадью было зарегистрировано в ЕГРН в 2007 году. Актуальная судебная практика исходит из того, что контролирующие органы имеют доступ к сведениям публичного реестра. А значит, есть основание говорить о том, что город знал о существовании здания на участке более трех лет назад. Косвенно осведомленность о наличии на участке самовольной постройки подтверждалась представленной ответчиком в дело архивной документацией из БТИ, а также актом префектуры от 1995 года о планируемом размещении на участке строения склада.
Истечение срока исковой давности – самостоятельное основание для отказа в исковых требованиях. Однако, в случае с делами о признании построек самовольными и их сносе ситуация несколько сложнее. Для того, чтобы суд мог отказать в иске по мотиву истечения срока исковой давности в обязательном порядке в рамках судебного дела должно быть подтверждено как отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных требований при возведении постройки, так и то, что она не представляет угрозы жизни и здоровью граждан.
Поскольку для этого объективно требуются специальные познания в области строительства, суды назначают судебную экспертизу. В рассматриваемом деле с участием юристов Правового центра «Два М» судом был выбран и назначен эксперт для проведения исследований.
Согласно выводам судебного экспертного заключения, спорное здание возведено при отсутствии грубых и неустранимых нарушений технических нормативов и является безопасным для эксплуатации. Ходатайство Департамента о назначении повторной судебной экспертизы по делу судом, с учетом возражений ответчика, было отклонено.
На основании собранных по делу доказательств, суд отказал в удовлетворении иска ДГИ о признании здания самовольной постройкой и его сносе.
Актуальная проблематика
Проблемой для правообладателей недвижимости в Москве является то, что даже небольшие отклонения в параметрах капитальных объектов по сравнению с содержащимися в ЕГРН или БТИ могут стать основанием для получения иска о сносе всего здания как самовольной постройки. Часто такие отклонения обусловлены возведением антресолей или демонтажом перегородок.
Необходимо понимать, что практически во всех случаях, когда постройка не представляет опасности для людей, есть эффективные способы правовой защиты против таких исков (помимо исковой давности). При этом в последнее время суды стали более благосклонны к сохранению самовольных построек на участках, находящихся в частной собственности.
На сайте Правового центра вы найдете еще больше полезной информации по теме самовольного строительства, в том числе по вопросу легализации самовольной постройки. А в специальной форме есть возможность оставить заявку по вашей проблеме, связанной с землей и недвижимостью.
Наш блог создан для того, чтобы понятным языком рассказывать о неочевидном и сложном.
#дваммосква #юридическаякомпания #земляинедвижимость #земельныйюрист #строительныйюрист
