Оплата налогов – важная часть процесса продажи недвижимости. Поэтому очень важно в них разбираться, чтобы не попасть под чуткий надзор налоговой службы. В 2023 году изменился порядок уплаты налогов для индивидуальных предпринимателей. Разбираемся, нужно ли ИП уплачивать налог при продаже квартиры, в каком размере и возможно ли на этом сэкономить.
Нужно ли ИП платить налог с продажи недвижимости
При использовании в предпринимательской деятельности
Согласно ст. 217 п.1 Налогового кодекса РФ, если имущество когда-то использовалось для предпринимательской деятельности, например, сдавалось в аренду, то вычет и освобождение от налога не действует.
Если ИП продаёт квартиру, которая использовалась для бизнеса, то налоги рассчитываются по упрощённой системе. Чтобы продать недвижимость по УСН, индивидуальному предпринимателю необходимости вести соответствующую деятельность, а также указать в ЕГРИП код ОКВЭД 68.1 – «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества».
При этом налоговой неважно, когда куплено помещение – до или после оформления ИП. Однако оформить ИП перед продажей недвижимости, чтобы уменьшить налоги, также не получится. ФНС проверит и в случае обмана доначислит налог.
Если недвижимость не использовалась
В данном случае неважно, покупал ли ИП недвижимость до или во время ведения деятельности в качестве индивидуального предпринимателя, потому что объект не имеет отношения к бизнесу. По УСН уплатить налог не получится, нужно использовать стандартный НДФЛ – 13%, а также подать декларацию 3-НДФЛ.
НДФЛ или выбранная система налогообложения?
Индивидуальный предприниматель имеет право уплатить налог с продажи недвижимости по УСН по ставке 6%, если выполнит следующие условия:
- помещение использовалось для бизнеса;
- деятельность ИП связана с покупкой и продажей недвижимости.
Какие бывают виды УСН?
УСН «Доходы»
Необходимо оплатить налог по обычной ставке 6% от всей суммы недвижимости. Расходы на покупку имущества учитывать нельзя.
УСН «Доходы минус расходы»
Нужно включить доходы от продажи недвижимости в общую сумму доходов отчётного квартала. При этом в расходах можно учитывать только затраты на оформление продажи – например, услуги юристов. Ставка составляет 15%, но конкретный размер устанавливают регионы. Так, в Москве общая ставка 15%, однако для тех, кто ведёт бизнес в сфере социальных услуг, спорта и животноводства и других из закона Москвы – ставка будет 10%.
При этом, если предприниматель продал недвижимость раньше 10 лет с момента покупки, то ему следует:
- Исключить расходы на покупку из всех периодов, в которых она фигурирует.
- Начислить амортизацию и добавить её в статью расходов во всех отчётных периодах, в которых ИП использовал недвижимость.
- Уплатить налог за все периоды владения недвижимостью. Если сумма налога увеличилась, также нужно заплатить недоимку и пени.
- Предоставить заполненные декларации за все периоды использования недвижимости в деятельности по УСН.
Какие ещё есть системы налогообложения?
на ОСН или общей системе налогообложения
Это изначальная стоимость имущества за минусом амортизации. В расходы включают остаточную стоимость недвижимости. В цену продажи в данном случае добавляется НДС.
на ЕСХН или едином сельскохозяйственном налоге
Налог уплачивается по упрощённой системе при ставке 6%.
Патент
В данном случае необходимо оплатить НДС плюс НДФЛ, но при этом нельзя будет уменьшить доходы на расходы. Если же индивидуальный предприниматель совмещал патент и УСН, то ему придётся платить налог по упрощенной системе налогообложения.
Квартира и коммерческое имущество – разница в налогообложении
Индивидуальный предприниматель должен уплатить НДФЛ по ставке 13% при продаже своей некоммерческой недвижимости – например, квартиры, в которой он проживал с семьёй. При продаже любого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, сделка облагается налогом по УСН.
Есть ли льготы или налоговые вычеты?
Если недвижимость не использовалась для коммерческих целей, ИП может рассчитывать на вычеты и другие льготы. Так, есть ряд условий, при которых налог платить не нужно вовсе:
- наследование;
- дарение членом семьи или близким родственником, например, мужем, женой, братом, сестрой, родителями и так далее;
- приватизация;
- по договору пожизненного содержания с иждивением;
- если стоимость недвижимости менее 1 млн рублей.
При этом, если под условия выше подходит нежилая недвижимость, срок владения должен составить 3 года, согласно письму Минфина от 28.06.2019 № 03-04-05/47623. В общем случае, чтобы избежать уплаты налога, минимальный срок владения жилым помещением составляет 5 лет.
Также с 2022 года семьи, у которых есть двое и более детей, могут не уплачивать налог с продажи и не ждать, пока пройдёт минимальный срок владения имуществом. Для этого нужно соблюсти несколько условий:
- в семье двое и более детей до 18 лет, если ребёнок учится в образовательном учреждении на очной программе – до 23 лет включительно;
- после продажи недвижимости в течение года или до 30 апреля следующего года нужно купить другое;
- новый объект больше по площади, а его кадастровая стоимость выше;
- кадастровая стоимость квартиры, которая продаётся, не превышает 50 млн рублей.
Отметим, что с 2021 года изменились условия по квартирам в новостройках. Если вы приобрели недвижимость в новом доме, то срок нужно считать от момента полной оплаты договора долевого участия, а не от момента вступления в собственность.
Несколько примеров расчетов конкретных сумм
УСН «Доходы минус расходы» при ставке 15%
Индивидуальный предприниматель купил квартиру за 50 млн рублей, а продал за 40 млн рублей.
(50 000 000 — 40 000 000) х 0, 15 = 150 000. Таким образом, налог к уплате составит 1,5 млн рублей.
Важно, что при нулевой прибыли налог платить не нужно. Например, если вы купили квартиру за 20 млн рублей, а продали за 14 млн рублей.
УСН «Доходы» при ставке 6%
Индивидуальный предприниматель купил квартиру за 60 млн рублей.
60 000 000 х 0, 6 = 36 000 000
Налог к уплате составит 36 млн рублей.
Как ИП оплатить налог после продажи
С 2023 году у ИП изменился порядок уплаты налогов, сборов и страховых взносов, теперь все платежи нужно вносить единовременно. В Федеральном казначействе каждому индивидуальному предпринимателю открыли единый налоговой счет – ЕНС. Поступающий платёж ФНС самостоятельно распределяет на налоги и сборы.
Теперь все обязательные платежи необходимо перечислять в составе ЕНП до 28 числа месяца, когда наступает срок оплаты. Так, для квартальный платежей, например, по УСН и налогу на имущество – 28 числа первого месяца следующего квартала.
Единый срок сдачи всех деклараций, расчётов и новой персонифицированной формы в ФНС – не позднее 25 числа месяца. Следовательно, к моменту уплаты ЕНП все налоги должны быть известны, а декларации и расчёты – сданы в ИФНС.
Минфин утвердил правила заполнения документа на ЕНП. Также сформировать платёжку можно в сервисе «Уплата налогов и пошлин», заполнив только ИНН/КПП плательщика и сумму платежа.
Заключение
Если вы продаёте недвижимость, наши брокеры помогут вам разобраться во всех тонкостях уплаты налогов, найдут потенциальных покупателей и оформят необходимые документы. Позвоните или напишите по номеру +7 (499) 681-74-01. Наши специалисты свяжутся с вами в течение нескольких минут и ответят на все ваши вопросы.
