У меня почти нет статей про пятиэтажки.
В 2023 году я считаю такое жилье морально устаревшим, несовременным и недостойным к рассмотрению. Тем не менее, в каждой пятой консультации клиенты всерьез рассматривают жилье в пятиэтажке. Я отговариваю, но иногда аргументов не находится.
Кирпичная пятиэтажка в центральном районе с большими комнатами, толстыми стенами, высокими потолками... часто именно это и надо. В общем, есть у меня одна серия... встречайте:
Серия домов I-410
Такие пятиэтажки можно увидеть во многих районах Москвы. Как правило, они составляли фасады улиц.
Все такие дома имеют П-образную форму. Угловые дома имеют еще более сложную форму.
История I-410
Эти дома часто называют общагами, так как они проектировались в том числе и под коммуналки.
Есть множество модификаций домов - от двух до пяти этажей, а в рамках них множество конфигураций. Дома проектировал СКАБ - Специализированное архитектурно-конструкторское бюро.
Обратите внимание - в домах не предусмотрены 1-комнатные квартиры, зато в одной из конфигураций есть даже пятикомнатные (на первых этажах).
Дома строились с 1954 по 1961 и строго говоря являются неосталинками - то есть это НЕ хрущевки.
Посмотрите какие красивые кварталы создавались в 1950-х годах из I-410. Аккуратные заборчики бульваров, ровные кварталы невысоких домов, деревья. Неспешный ритм городской среды и человеческие пропорции. Какую Москву про...
Как мы видим, дома не лишены "архитектурных излишеств", а на первых этажах часто проектировались магазины.
Я насчитал 970 домов в Москве только в пределах МКАД, что делает серию одной из самых распространенных. Особенно много таких домов в районах Академический, Тимирязевский, Коптево, Текстильщики, Щукино, Богородское, Соколиная гора.
Часть из них неминуемо попадет под реновацию, но только когда речь идет о редевелопменте всего квартала.
Планировки
Конфигураций много и планировок тоже. Рассмотрим только некоторые из них.
Важно! Ниже везде указана ЖИЛАЯ площадь, а не площадь всей квартиры. Поэтому квартиры тут правда большие.
Начнем с пятикомнатных квартир
В этой конфигурации в концевом утолщении фасада условно расположилась пятикомнатная и две трешки.
Пятикомнатная жилой площадью 89.7 метров (!) представляет собой квартиру-распашонку с минимальной площадью комнаты 14.9 метров. Сейчас половина спален в новостройках меньше. Также здесь большая прихожая, хотя грязная зона скорее всего будет проходной. Понятно, что квартира предназначалась не для одной семьи, тем не менее - один санузел, средняя кухня (около 9 метров), и кладовка. И да, на первом этаже в этой кладовке можно сделать легко второй санузел. Отличная квартира под сдачу покомнантно, но для покупки "для себя" я слабо представляю.
Трешки
Трешка с жилой площадью 57.1 расположена как на первом, так и на других этажах. Классическая распашонка с одним санузлом. Две комнаты по 15.8 и одна 21.7. Сделать кухню-гостиную? Легко - и еще останется две большие спальни. Мастер-спальню? На 1-ом этаже пожалуйста. И вот трешка на 1-ом этаже пятиэтажки превращается... нет, не в элитное жилье, конечно, но в достаточно комфортный вариант.
Недотрешка со смежными комнатами имеет жилую площадь 36.5 метра. Она меньше, и скорее претендует на двушку с кабинетом, чем на трешку, учитывая площадь. В целом, для организации кабинета/гардеробной/кладовки 8-метровая комната хорошо подходит.
Это был самый большой проект - одна секция, где всего 48 квартир.
Далее я рассмотрю только самые типичные или интересные планировки
Двушки и трешки в других секциях
Двушки с жилой площадью 35.5 метров. Похожи на классические П-44 с той разницей, что тут меньше кухня, сильно больше комнаты, а также балкон в маленькой комнате.
Трешки 51.5 метра жилой площади. Распашонки с узким коридором и проходной грязной зоной, зато имеют кухни по 8.4 метра.
Четырехкомнатные
Как правило, это чуть больше 70-ти метров жилой площади. Кухня 8.4 метра соседствует с самой маленькой комнатой 13.3-15.8 м. остальные комнаты 16-22 метра - с другой стороны фасада. (см. план выше и ниже)
Трешки секции 7
Здесь стоит обратить внимание, что на этаже три трешке - но они все разные.
В трешке с жилой 50.5 в кладовке можно сделать второй санузел на любом этаже. В той, которая 50.05 - меньше кухня, проходные комнаты, зато к одной из них прилагается кабинет/кладовка с окном. А квартира с жилой площадью 49.1 - максимально простая распашонка с двумя спальнями и большой гостиной. Три квартиры - почти одинаковые площади, но такие разные.
Плюсы и минусы серии I-410
Начнем с минусов:
- нет лифта
- устаревшие коммуникации
- узкие подъезды
- небольшие кухни
- один стояк и санузел даже в многокомнатных квартирах
- риск сноса/реновации (хотя для кого-то плюс)
- газ (хотя для кого-то плюс)
А плюсы такие:
- нет однушек
- во всех квартирах раздельные санузлы, причем с ванными 170 см
- высокие потолки 2.8 метра (3.0 на первых этажах)
- кирпичные стены и звукоизоляция
- распространенность серии, легко найти дом в престижном районе Москвы
- куча планировок, причем есть интересные
- возможност перепланирвоки - ненесущие внутренние стены во всех квартирах
Неплохо для домов 70-летней давности?
Брать или не брать квартиру в I-410?
Тут я бы точно разделил покупателей на две категории.
Первая категория хочет готовый вариант, со средним ремонтом, не планирует вкладываться в квартиру или готова сделать ремонт самостоятельно.
Тут ответ однозначный - брать! Домов много, но квартир тут не так много за счет этажности. Они стоят в среднем дороже панельных домов за счет кирпичных стен и престижности метоположения, конкурируя с новостройками. Ценник 320-350 тыс. за метр? Легко! особенно в престижных районах. Вида здесь плохого не бывает: либо на красивый район и дорогу, либо в зеленый двор. Этаж я бы рекомендовал брать 2-3.
Единственный совет - смотреть каждую конкретную квартиру, так как вариантов планировок очень много.
Вторая категория покупателей - взять квартиру всерьез и надолго, сделать хороший ремонт и вложить в него кучу денег (от 4 млн. руб.). Наверное, проще взять более новый дом (те же II-68). Там будут и лифты, и более предсказуемые планировки. Хотя при поиске квартиры на низком этаже, в престижном районе, с высокими потолками и хорошей звукоизоляцией, альтернативу I-410 будет найти трудно.
☝️ Дно Мещанства в Телеграме
Я завел канал в телеграме, где публикуются только лучшие статьи. Краткие выжимки, факты и много интересных штук запланировано (конкурсы, розыгрыши, стримы и войсы). Подписывайтесь, будет интересно!
Индивидуальные консультации по подбору района, квартиры и планировок от создателя блога Дно Мещанства ⬇️⬇️⬇️
>>> Цены, скидки и что вы получите <<<<
Подписывайтесь на канал "Дно Мещанства", расскажите про свой дом и давайте его разберем.
