Вот и добрались до 5-ой части! По хронометражу дошли до 1996 г. (в 4-ой части смотрели период начиная с 69-го года 20 века).
Как изменилось правовое регулирование режима санитарных зон уже в Российской Федерации постараемся рассказать в этой статье.
Сразу укажем есть поправка рассматриваемом периоде истории правого регулирования не с 1996 г., а с 1993 г.
Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 от 12.04.1993 и Совета Министров Российской Федерации № 337 от 12.04.1993 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион определен как курорт федерального значения, которому придан статус эколого-экономического района с элементами свободной экономической зоны рекреационного типа.
Пунктом 5 указанного Постановления Государственному комитету Российской Федерации по управлению государственным имуществом поручено предоставить комитету по управлению государственным имуществом города Сочи права территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом.
Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141 в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 14.10.1992 N 1231 правами Территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наделен Комитет по управлению государственным имуществом города Сочи.
Что это значит?
С учётом Постановления Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27.12.1991 государственным имуществом на территории г. Сочи, включая земельные участки, распоряжался, по сути, муниципальный орган власти. И распоряжался таким имуществом достаточно долго с 1993 г. по 2001 г.
Комитет по управлению имуществом города Сочи в период со дня вступления в силу приказа Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом № 141 от 03.06.1993 до вступления в силу приказа Минимущества России № 69 от 09.04.2001 "О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации" был правомочен заключать договоры аренды в отношении земельных участков федерального уровня собственности.
На эту тему, кто мог распоряжаться землёй в Сочи в искомый период с 93-го по 2001, не мало судебной практики. Из последнего - Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа № Ф08-5604/2023 от 10.07.2023 по делу № А32-58641/2022.
Но мы немного отошли от темы регулирования именно границ и режима горно-санитарных зон на территории Сочи.
23.02.1995 г. принят Федеральный закон № 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", который определил понятие "курорт" - освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры.
Указанный закон предусмотрел деление курортов на федеральные, региональные и местные.
Также в законе дано определение понятию "округ санитарной (горно-санитарной) охраны".
Порядок и особенности функционирования отдельного курорта определяются положением о данном курорте. В зависимости от значения курорта положение о нем соответственно утверждается Правительством Российской Федерации либо соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации (п. 3 ст. 3 Закона № 26-ФЗ).
Статья 16 Закона № 26-ФЗ определяет, что границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.
Законом выделены, как и ранее, три округа санитарной охраны, дана их краткая характеристика.
Таким образом, исходя из положений Закона № 26-ФЗ, в отношении курорта Сочи Правительством РФ должно быть принято положение, определены и закреплены границы и режим округов горно-санитарной охраны.
Следует отметить, что до настоящего времени положение о курорте Сочи не принято до сих пор.
Режим округов горно-санитарной охраны был определён Правительством РФ в отдельном Постановлении Правительства РФ № 1426 от 07.12.1996 (не путать с Постановлением Правительства РФ № 222 от 03.03.2018, которое не распространяется на курорты). Каких-то кардинальных новшеств по сравнению с предыдущими описаниями режима санитарных зон советского времени указанное постановление не содержало.
Как мы указывали ранее обновлённые границы округов горно-санитарной охраны не установлены (не закреплены) до сих пор, поэтому практика руководствуется теми границами. которые были установлены ранее в 69-ом году 20 века.
Минздравом РФ Приказом № 99/228 от 22.12.1999 утверждён Перечень курортов России с обоснованием их уникальности по природным лечебным факторам.
Согласно п. 1.2. указанного Перечня курорт Большие Сочи расположен в Краснодарском крае, занимает самый южный отрезок Черноморского побережья России длиной 145 км и включает, кроме города Сочи, курортные поселки Хоста, Адлер, Лазаревское и другие.
Уникальность курорта обусловлена наличием мацестинской минеральной воды с рекордной для России концентрацией сероводорода (более 700 мг/л) и единственной в стране территории влажных субтропиков, занимающей всю площадь курорта.
Курорт Сочи, помимо своего основного рекреационного назначения, показан для лечения заболеваний органов кровообращения, движения, нервной системы, гинекологических заболеваний и заболеваний кожи.
Сочи, согласно разделу 4 Перечня, отнесён к климатологическим приморским курортам. Климат Сочи описан как средиземноморский, влажной субтропической зоны, предгорный.
По большому счёту - всё. Каких-то интересных нововведений современное российское законодательство не внесло. Но стоит всё же остановиться на одном важном обстоятельстве.
14.03.1995 г. принят Федеральный закон № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях". Статьёй 2 указанного закона было (в старой редакции) к особо охраняемым территориям отнесены курорты.
Чтобы это значило?
Ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий (подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ). Аналогичные нормы содержатся в пункте 8 статьи 28 Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" и статье 58 Федерального закона № 7-ФЗ от 10.01.2002 "Об охране окружающей среды".
Следовательно, земли в пределах административной черты г. Сочи приватизации не подлежали. Существовал прямой запрет.
То, что было впоследствии известно и кропотливо расписано в судебных актах различных инстанций.
Например, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа № Ф08-672/2020 от 24.07.2020 по делу № А32-40205/2019 (оставленное без изменения Определением Верховного Суда РФ № 308-ЭС20-16399 от 02.11.2020).
"До вступления в силу Федерального закона № 406-ФЗ от 28.12.2013 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", ст. 95 ЗК РФ и ст. 2 Федерального закона № 33-ФЗ от 14.03.1995 "Об особо охраняемых природных территориях" земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - к категориям особо охраняемых природных территорий. Ст. 1 Федерального закона № 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ) курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры.
Статьями 2, 6 Закона № 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово "природная", земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - из категорий особо охраняемых природных территорий. Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, в силу его ч. 3 ст. 10, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ".
С введением в действие Закона N 406-ФЗ не утратил силу запрет на приватизацию курортов как территорий объектов, находящихся под особой охраной (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда № 15АП-12656/2018 от 06.09.2018 по делу № А32-55447/2017).
Но вот возникает вопрос Закон № 33-ФЗ вступил в силу 1995 г., а Земельный кодекс РФ, в ст. 27 которого установлено ограничение в обороте земельных участков в пределах особо охраняемых природных территорий, вступил в силу в 2001 г.
В период с 95-го по 2001 г. запрет на приватизацию земель в пределах г. Сочи существовал или нет? Мы постарались разобраться (как могли).
Земельное законодательство СССР (Земельный кодекс РСФСР 1922 г., Основны земельного законодательства СССР 1968 г.) в принципе не допускало частной собственности на землю. Поэтому и речь об ограничении в обороте земель в пределах курорта идти не могла.
Возможность приобретения земли в частную собственность впервые была закреплена в ст. 1 Закона РСФСР от 22 ноября 1990 г. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" и в ст. 2 Закона РСФСР от 23 ноября 1990 г. "О земельной реформе". Но про ограничения оборотоспособности земель в составе курортов ни слова.
В статье 7 Земельного кодекса РСФСР 1991 г. было закреплено право частной собственности граждан на землю.
Указ Президента РФ № 1767 от 27.10.1993 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", Закон РФ № 4196-1 от 23.12.1992 "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность...", Указ Президента РФ № 1263 от 26.11.1997 "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков..." и др. акты того времени подчёркивали возможность обретения права частной собственности на земельные участки.
Но норм об ограничении оборотоспособности, в том числе, в зависимости от отнесения участков к определённому правовому режиму не было.
Да, были "несостыковки" с ранее принятой Конституцией 1978 г. Но такие ограничения были общими, связанными с советским правовым регулированием государственной собственности на землю.
Таким образом, ситуация довольно парадоксальная.
С одной стороны, Указ Президента РФ № 1767 от 27.10.1993 предусматривал некое подобие ограничения, заключающееся в том, что совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства и настоящего Указа.
С другой стороны, эти правила прямо не ограничивали оборот участков. Получается до вступления в силу Земельного кодекса РФ в 2001 г. ограничения оборота земель в границах курорта Сочи не существовало. По-видимому в то время законодательство не успело отреагировать на переход от полного запрета частной собственности на землю к её разрешению.
Отметим, что Земельный кодекс РСФСР 91-го года строго разграничивал земли курортов и земли населённых пунктов.
Про Федеральный закон № 244-ФЗ от 03.12.2008 "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность..." речь вести не будем. Практики море, информации огромное количество. Без труда можно найти, почитать и узнать в чём особенности.
В конце лучше обратим внимание на одну вещь.
Краснодарский краевой суд в кассационном определении 11 лет назад указал (про Анапу, но не суть) "...земли особо охраняемых природных территорий, к числу которых относятся земли курортов, в силу требований статей 94, 95 ЗК РФ должны быть отделены от земель других категорий (населенных пунктов) границами и изъяты из оборота полностью или частично в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти" (кассационное определение Краснодарского краевого суда от 02.02.2012 по делу № 33-2057/2012).
Что хотел сказать краевой суд: земли населённых пунктов и земли иных категорий (особо охраняемые, например) должны быть разделены, должны оставаться разными категориями земель.
Иная позиция у ВАС РФ. "...спорный земельный участок не подлежал приватизации, так как входит в состав земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, независимо от того, что по кадастровому плану этот земельный участок относится к землям поселений, поскольку согласно ст. 85 ЗК РФ в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые, в частности, включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное значение" (Определение ВАС РФ № ВАС-3090/11 от 30.03.2011 по делу № А32-1089/2010-50/31).
Иными словами: в составе земель населённых пунктов может выделяться другая категория земель.
Сейчас законодательное регулирование поменялось (см., в том числе, Закон № 505-ФЗ от 30.12.2021). Верховный Суд указывает, что "использование земельных участков на территории населенного пункта, включенного в состав особо охраняемой природной территории, должно осуществляться с учетом режима особой охраны этой особо охраняемой природной территории. ...не следует запрета на предоставление в частную собственность земельных участков, расположенных на территории населенного пункта, включенного в состав особо охраняемой природной территории федерального или регионального значения" (Определение Верховного Суда РФ № 308-ЭС23-708 от 13.03.2023 по делу № А32-4827/2022).
На этом всё!
Пишите в комментариях своё видение ситуации с ограничением в обороте земельных участков в составе курорта в период до принятия ЗК РФ. Интересно узнать Ваше мнение. Может и практика какая есть, поделитесь, пожалуйста, если будет возможность.
Увидели ошибку - напишите, пожалуйста. Будем благодарны!
P.S.: данная статья (как и все остальные) подготовлена как анализ судебной практики на определённую тему. Не является рекламой! Не содержит в себе методов и способов ведения судебного процесса или защиты интересов тех или иных лиц. Выводы автора просто его личное мнение и не более того (отчасти бред, приснившийся ему ночью).
