В Москве существует эффективный, но пока еще малоизвестный среди владельцев бизнеса, способ повышения доходности земельного участка. Он позволяет использовать под различные коммерчески привлекательные виды деятельности (торговля, общепит, фитнес клубы, салоны красоты и др.), казалось бы, не предназначенную для таких целей землю и расположенную на ней недвижимость.
Например, вы владелец участка в одной из промзон Москвы, на котором с советских времен функционирует производственный комплекс. У вас возникло желание сдавать часть площадей комплекса в аренду под склады или офисы или же открыть при производстве магазин производимых товаров (как фирменный мясной магазин у Останкинского комбината).
Все это (и многое другое) возможно сделать в режиме применения вспомогательных ВРИ. Причем, это не потребует прохождения через такие сложные бюрократические мероприятия как получение согласования желаемого вида деятельности или внесение изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
В этой статье расскажем, что понимается под вспомогательными видами разрешенного использования, как они применяются и какие уникальные возможности предоставляют собственникам активов в столице.
Правовой центр «Два М» предлагает юридические услуги в земельной и градостроительной сфере в Москве и Московской области.
Для предварительной бесплатной оценки ситуации и обсуждения условий сотрудничества Вы можете связаться с нами:
- по телефону +7 (495) 989-47-25
- по WhatsApp +7 (903) 722-35-09
- по электронной почте 2m@2m.ru
- через форму обратной связи на сайте http://www.2m.ru
Подробно о Правовом центре
Что такое вспомогательные ВРИ?
Это один из возможных вариантов использования участка в составе его градостроительного регламента, установленного ПЗЗ. Каждому вспомогательному ВРИ соответствует определенный вид деятельности по федеральной классификации ВРИ.
Возможность применения вспомогательных видов использования предусмотрена ПЗЗ Москвы для большинства земельных участков. В том числе, и для застроенных участков, расположенных в специфической территориальной зоне с индексом Ф, что имеет принципиальное значение – изменить их разрешенное использование без процедуры внесения изменений в ПЗЗ (трудозатратной и во многом зависящей от мнения чиновников) невозможно. К тому же, большая часть занятой недвижимостью территории в Москве – в этой зоне.
Ограничения в применении вспомогательных видов использования касаются лишь земель со специфическим текущим ВРИ (содержащимся в ЕГРН). К ним, например, относятся земли сельхозназначения, а также разрешенное использование которых в принципе не допускает строительство.
Особенность вспомогательных ВРИ заключается в том, что (в отличие от основного и условно разрешенного видов использования) они не могут являться единственным реализуемым правообладателем на участке видом деятельности. В то же время, в режиме вспомогательного ВРИ на участке вполне может существовать автономный прибыльный бизнес.
Например, наиболее популярными среди московских предпринимателей вспомогательными ВРИ являются:
- Склад (код 6.9 по классификатору) – с его помощью можно разместить на участке строения (как капитальные, так и некапитальные) для хранения и последующего сбыта различных товаров;
- Ремонт автомобилей (код 4.9.1.4) – позволяет расположить на участке автомастерские, объекты дорожного сервиса, а также магазины по продаже сопутствующих товаров;
- Проведение азартных игр (код 4.8.2) – этот вспомогательный ВРИ допускает размещение букмекерских контор, тотализаторов и пунктов приема ставок;
- Развлекательные мероприятия (код 4.8.1) – с его помощью можно, например, открыть ивент-агентство, ночной клуб или аквапарк;
- Общественное питание (код 4.6) – позволяет открыть ресторан, кафе, бар или другое заведение общепита;
- Магазины (код 4.4) – с его помощью можно разместить на участке объект торговли площадью до 5000 кв. м;
- Деловое управление (код 4.1) – данный вспомогательный ВРИ позволит открыть офисы оказания практически любых коммерческих услуг или сдавать помещения в аренду;
- Бытовое обслуживание (код 3.3) – с его помощью можно открыть различные мастерские мелкого ремонта, ателье, салоны красоты, химчистки и другие объекты быта.
Полный перечень вспомогательных ВРИ – в этой статье на сайте нашего Правового центра.
Под вспомогательные ВРИ закон позволяет отвести до 25% площади всей недвижимости на земельном участке. В расчет принимается подземная и наземная площади капитальных строений. Для наглядности, под такой вспомогательный вид разрешенного использования земли, как магазины, можно использовать до 1750 м2 из 7000 м2 капитальной застройки участка. Следует признать, что в большей степени это актуально для более-менее крупных застроенных территорий.
Вместе с тем, на участке можно разместить и различные некапитальные объекты с тем или иным вспомогательным видом использования. Например, сборно-разборные ангары под склады. Это позволит не только обойти указанное выше предельное значение, но и минимизировать финансовые затраты и сократить сроки строительства.
Как установить для участка вспомогательный вид разрешенного использования?
Для большинства участков можно выбрать один или несколько вспомогательных ВРИ из предусмотренных ПЗЗ.
Важно! Выбранные вспомогательные виды использования не могут повторять (дублировать) основные ВРИ в градрегламенте участка, являться единственным реализуемым на участке видом деятельности, а также применяться более чем на 25% площади капитальных строений.
Дальнейшие действия зависят от того, в аренде или собственности находится участок.
Собственник участка вправе применять вспомогательные виды использования без каких-либо согласований или уведомлений. Вспомогательный вид разрешенного использования не нужно вносить в ЕГРН. В 2020 году Конституционный Суд однозначно высказался на этот счет. Главное для собственника земли – соблюсти условия применения вспомогательных ВРИ.
Для тех, у кого земля находится в аренде, потребуется еще один шаг – заключить с ДГИ Москвы дополнительное соглашение к договору аренды участка с условием о возможности применения определенных или любых вспомогательных ВРИ. В настоящее время суды занимают позицию, согласно которой ДГИ обязан подписать такое соглашение с арендатором земли. Его наличие защитит землепользователя от потенциально возможных претензий со стороны Госинспекции и других контролирующих органов.
Какие преимущества имеет вспомогательный ВРИ?
По сравнению с изменением разрешенного использования участка путем смены основного ВРИ в общем порядке или изменения градрегламента участка в ПЗЗ (когда нужный вид использования отсутствует в перечне разрешенных), применение вспомогательных ВРИ имеет целый ряд неоспоримых преимуществ:
- не влияет на размер кадастровой стоимости участка, а следовательно – на производные от нее земельные платежи (у собственников не вырастет земельный налог, а у арендаторов останется прежней арендная плата);
- не приводит к увеличению налоговой нагрузки правообладателя земли и недвижимости (изменение же основного ВРИ, например, на торговлю или общепит гарантированно приведет к включению недвижимости в перечень облагаемых налогом на имущество исходя из кадастровой стоимости на основании ст. 378.2 НК РФ);
- госорган не может запретить землепользователю применять один или сразу несколько вспомогательных видов использования, если такое право следует из ПЗЗ.
Таким образом, во многих ситуациях, не связанных с необходимостью полного перепрофилирования коммерческой деятельности (когда действительно необходимо менять основной ВРИ), применение вспомогательных ВРИ – наименее трудоемкий и наиболее экономически выгодный способ масштабирования текущего или развития нового направления бизнеса.
Правовой центр «Два М» специализируется на разрешении различных вопросов в сфере земельного права и градостроительства. Наши юристы помогут выявить градостроительный потенциал вашего участка и выработать варианты наиболее эффективного использования (в том числе, путем сочетания основного и вспомогательных ВРИ) с учетом стоящих перед вами хозяйственных целей.
Наш блог создан для того, чтобы понятным языком рассказывать о неочевидном и сложном.
На сайте Правового центра вы можете найти много полезной информации по вопросам землепользования и недвижимости. А через специальную форму можете обратиться к нам за консультацией, чтобы узнать, как мы можем помочь именно вам.
#дваммосква #юридическаякомпания #земельныйюрист #юристымосква #дзенбизнесканал
