Вложив немалые финансовые средства в покупку участка и разработку проекта коммерческой застройки, инвестор может столкнуться с тем, что строительство на участке невозможно или сопряжено с необходимостью совершения целого ряда трудоемких действий и дополнительными расходами, делающими проект экономически невыгодным.
В этой статье расскажем, как земельно-градостроительный аудит позволяет до инвестирования проверить участок на возможность осуществления запланированного строительства, оценить все имеющиеся риски, просчитать земельные платежи и найти способы их оптимизации, а также выработать дорожную карту эффективной реализации проекта.
Отметим, что пренебрежение этим важным этапом, обусловленное, как правило, недооцененностью инвесторами необходимости тщательной проверки юридической чистоты приобретаемой земли под застройку, нередко оборачивается судебными тяжбами, убытками и даже потерей активов в дальнейшем.
Что земельно-градостроительный аудит позволяет проверить перед покупкой участка под застройку?
Градостроительный регламент участка
Если содержащийся в выписке из ЕГРН вид разрешенного использования (ВРИ) участка допускает осуществление запланированного вида деятельности, это еще не значит, что на участке можно начинать строительство.
Возможность застраивать участок определяется не ВРИ участка, а его градостроительным регламентом. Это разрешенное использование и параметры застройки, определяемые правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) соответствующего населенного пункта, а также имеющиеся в отношении участка ограничения использования.
Лишь в случае, когда на руках у собственника имеется действующий градостроительный план (так называемый ГПЗУ), застройщик вправе руководствоваться указанными в нем видами разрешенного использования и параметрами застройки, независимо от текущей редакции ПЗЗ.
Мало убедиться в том, что по ПЗЗ участок находится в формально допускающей строительство желаемых объектов территориальной зоне (например, зоне жилой или общественно-деловой застройки). Необходимо проверить параметры разрешенного строительства – их достаточность для целей реализации проекта.
Так, в Москве подавляющее большинство участков попадает в специфическую зону Ф по ПЗЗ с нулевыми параметрами застройки в отношении незастроенных участков и с параметрами по существующему положению – в отношении застроенных. Это означает, что до внесения изменений в ПЗЗ (очень длительная процедура без гарантий успеха) реализовать проект, предусматривающий увеличение параметров (например, высотности) зарегистрированных на участке в ЕГРН строений, или возвести хоть что-то капитальное на пустом участке, не удастся.
В последние годы в Москве и области участки активно включаются в зоны комплексного развития территорий, строительство в границах которых в общем порядке не допустимо. Промплощадки одна за одной попадают в проекты решений о КРТ.
Проблема усугубляется тем, что формально продавец участка не обязан разъяснять покупателю все особенности его правового режима. Привлечь продавца к ответственности за умолчание о выявленных после сделки неадекватных параметрах строительства или нахождение участка в зоне КРТ крайне сложно.
Рекомендуем уделить внимание не только анализу текущего градрегламента участка, но и тому, какое развитие территории на ближайшие годы запланировано органами власти, застройка какого характера в перспективе будет окружать построенные вами объекты. Делается это путем изучения генерального плана, а также проектов внесения изменений в градостроительную документацию.
Это важно не только с точки зрения маркетинга (скажем, стоит ли строить производство в будущем жилом массиве), но и оценки рисков наложения на участок в будущем санитарно-защитных зон от строящихся производств, возможного изменения госорганами градрегламента участка сразу после сделки, а также рисков изъятия участка для госнужд (о чем часто умалчивает или не знает сам продавец).
Вхождение участка в зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)
Существует множество зон с особыми условиями использования территорий, нахождение участков в которых непосредственным образом влияет на их режим использования, в том числе на возможность застройки теми или иными объектами. В конечном счете, этот «нюанс» может снижать или даже полностью нивелировать коммерческую ценность земли.
Некоторые ЗОУИТ (например, охранные зоны объектов культурного наследия, а также трубопроводов) таят в себе особые риски для инвесторов, поскольку могут накладывать полный запрет на строительство под угрозой сноса. При этом далеко не всегда о нахождении участка в той или иной ЗОУИТ можно узнать из выписки из ЕГРН. Поэтому ограничиваться проверкой лишь предоставленной продавцом выписки – пожалуй, одна из главных ошибок инвесторов.
Хотя обязанность по внесению в кадастр ЗОУИТов регламентирована законом, на данный момент действуют (и будут действовать еще долгие годы) переходные положения, согласно которым в большинстве случаев ЗОУИТ считаются установленными независимо от наличия информации о них в ЕГРН.
При покупке участка для целей строительства инвестору крайне важно проверить его на предмет попадания в ЗОУИТы, ограничивающие возможность использования для строительства запланированных объектов. Такая проверка также производится в рамках земельно-градостроительного аудита путем анализа всей градостроительной документации в отношении участка, а также данных из информационных систем обеспечения градостроительной деятельности.
Законность приобретения (приватизации) участка
Конечно же, инвестору следует убедиться в том, что продавец участка – его законный правообладатель, имеющий право на совершение с ним сделок. Это делается путем изучения правоустанавливающей документации, а в идеале – всей цепочки сделок с активом.
Если участок был выкуплен текущим продавцом из государственной собственности под расположенным на нем строением, обязательно необходимо убедиться в отсутствии оснований для оспаривания такой сделки.
Спустя годы после успешной приватизации земли от органа местного самоуправления, давшего некогда добро на такую приватизацию, или от органов прокуратуры может прилететь судебный иск о признании выкупа незаконным с виндикацией (проще говоря, отобранием) участка у конечного (!) приобретателя.
Основания такого иска могут быть разными. Наиболее распространено на практике оспаривание по таким основаниям как ограниченность участка в обороте, несоразмерность площади участка площади строения (под которым был выкуплен участок), а также отсутствие у строения признаков объекта недвижимости.
Рекомендуем также проверить соответствие фактических границ участка зафиксированным в кадастре. При необходимости Правовым центром к такой проверке привлекается квалифицированный кадастровый инженер.
Земельные платежи при строительстве и последующей эксплуатации объектов
Если реализация проекта связана с изменением разрешенного использования участка в пределах градрегламента или внесением изменений в ПЗЗ в этой части, инвестору целесообразно заранее просчитать все финансовые последствия.
Изменение ВРИ участка неизбежно приведет к перерасчету его кадастровой стоимости и производного от нее земельного налога.
Кроме того, в Москве и Подмосковье установлен ряд специфических платежей, связанных со строительством, таких как плата за снятие запрета на строительство и за изменение ВРИ. Земельно-градостроительный аудит позволит заранее просчитать размер всех обязательных платежей в бюджет, а в некоторых случаях – подвести конкретный проект под льготный режим.
Правовой центр «Два М» специализируется в сфере земельных и градостроительных отношений.
Наш блог создан для того, чтобы понятным языком рассказывать о неочевидном и сложном.
#дваммосква #юридическаякомпания #земельныйюрист #юридическаяконсультация #сопровождениестроительства