Чтобы сделка с недвижимостью была исполнена окончательно и право собственности перешло к покупателю или одаряемому, в ЕГРН должна быть внесена соответствующая запись по итогам государственной регистрации в Росреестре.
Современные технологии позволяют провести эту процедуру дистанционно, не обращаясь лично в МФЦ (т. н. электронная регистрация сделок с недвижимостью). Такая услуга сейчас доступна на портале «Госуслуги», если обе стороны сделки имеют там подтвержденную учетную запись.
При этом, во избежание мошенничеств с недвижимостью, закон сейчас предусматривает, что внесение сведений в ЕГРН на основании электронной регистрации допустимо лишь при условии, что сам собственник лично подаст заявление в Росреестр (через МФЦ) о разрешении такой формы регистрации в отношении его объекта недвижимости (ст. 36.2 Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).
Но, несмотря на эти меры предосторожности, в практике уже есть случаи, когда собственники лишаются своей недвижимости после электронной регистрации. В частности, житель Ставропольского края пожаловался в суд на то, что его земельный участок был продан без его ведома.
Он обратился в МФЦ для проведения межевания участка (с целью его последующей продажи), но получил отказ со ссылкой на то, что он уже почти год не числится собственником этой земли: в электронной форме были зарегистрированы две сделки по продаже принадлежащих ему долей в праве собственности на участок.
Мужчина признал, что незадолго до этой регистрации он обсуждал продажу участка с потенциальным покупателем и риелтор оформлял какие-то документы, но сделка так и не состоялась. Как выяснилось, риелтор водил его в МФЦ для оформления электронно-цифровой подписи и разрешения электронной регистрации сделок с недвижимостью.
Не разбираясь в этих тонкостях, мужчина полностью доверился риелтору и подписал все, что ему предоставили в МФЦ, а также сфотографировался с развернутым паспортом.
Ну а после оказалось, что Росреестр получил документы для электронной регистрации договоров купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок, которые принадлежали истцу.
К счастью, суд признал доводы обманутого собственника убедительными и отменил электронные сделки, указав что:
- во-первых, подписание заявления о согласии на электронную регистрацию сделки не приравнивается к подписанию самой сделки (а оригиналы договоров с подписью собственника не были представлены),
- а, во-вторых, Росреестр по закону обязан был уведомить собственника о совершении электронной регистрации сделки с его недвижимостью, но он не доказал, что исполнил эту обязанность (Курский р-й суд Ставропольского края, дело №2-371/2021).
Правда, это дело еще не закончено: идет рассмотрение апелляционной жалобы, так что еще неизвестно, удастся ли собственнику окончательно отстоять свое право на недвижимость.
Избежать подобных неприятностей позволит ряд несложных мер, которые стоит предпринять собственникам недвижимости — подробный их перечень представлен в инструкции для подписчиков моего канала на платформе Boosty.