Кадастровая стоимость - главное мерило многих налогов. Налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц, земельный налог, даже часто НДФЛ рассчитываются от кадастровой стоимости.
Поэтому самые частые запросы - это оспорить, снизить, уменьшить кадастровую стоимость. Короче, сделать так, чтобы и стоимость и налоги были меньше.
Процедуру уменьшения стоимости можно сделать двумя способами:
- "традиционным" и
- "новым"
Традиционный способ оспаривания кадастровой стоимости
Заключается в том, чтобы обратиться к оценщику и заказать у него рыночную оценку вашей недвижимости. После подготовки отчета об оценке следует обратиться в комиссию при Росреестре (в некоторых регионах - в специальное ГБУ) или в суд. Фактически такой способ при условии его успешного применения меняет кадастровую стоимость на ту, что вам напишет оценщик в отчете.
Официальное название способа: установление кадастровой стоимости в размере рыночной.
Новый способ
Не требует подготовки и траты денег на услуги оценщика. Он заключается в том, чтобы найти и исправить ошибки в самой кадастровой стоимости.
Официальное название способа: исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
Более подробно расписывать суть способов - не есть цель данной публикации.
Здесь я бы хотел рассказать о благоприятных последствиях применения именно нового способа, коими пока не может похвастаться способ традиционный.
Еще больше полезной информации о недвижимости в моем Телеграм-канале. Подписывайтесь по этой ссылке!
Как проводится кадастровая оценка
Кадастровая оценка - это процедура не единоразовая. Каждые два года в городах федерального значения и каждые 4 года в остальных регионах проводится новая кадастровая оценка. Т.е. с определенной законом периодичностью стоимость нашей с вами недвижимости перерассчитывается. Каждая новая процедура (каждый новый тур) кадастровой оценки ничем может быть не связан с предыдущим. Так, если в период между турами оценки вы успешно провели оспаривание кадастровой стоимости традиционным способом, совершенно не обязательно, что результаты ваших трудов будут учтены.
Приведу пример. В 2020 году объект Х оценили в 100 млн. рублей. Собственник бился-бился и в 2021 году установил через суд, например, стоимость своего объекта в размере рыночной = 80 млн. рублей. В 2022 году в рамках проведения очередной кадастровой оценки объект Х вновь был посчитан, но без учета решения суда. Цена стала 110 млн. (это 100 млн + 10% добавили из-за инфляции). Собственнику вновь придется заказывать новый отчет и снова проходить все круги оспаривания. И так он будет вынужден делать каждые два года...
Что, если исправить ошибки в кадастровой стоимости?
Не будем далеко отпускать собственника объекта Х. Предположим, он не стал заказывать рыночных отчетов, а погрузился в расчеты самой кадастровой стоимости. Кстати, расчеты эти можно бесплатно заказать и через месяц получить от того государственного бюджетного учреждения, которое кадастровую стоимость определяло. Расчеты получил и понял, что в них явная ошибка. Например, площадь указана не так (это бывает редко) или материал стен не тот (а вот это очень часто). Эта ошибка длиннющую формулу расчета кадастровой стоимости "заразила" неправильным коэффициентом, который увеличил в конечном итоге стоимость, как раковую опухоль. Исправить эту ошибку можно и нужно. Сделать это можно на любом этапе кадастровой оценки, а еще и в течение 5 лет после ее окончания. Но самое главное: успешное исправление ошибки почти с 100% вероятностью гарантирует, что при следующей кадастровой оценке ее уже допущено не будет. Исправление ошибки работает раз и навсегда.
Посмотрим на живом примере нашего клиента
В 2019 году объект оценили в 71 млн. рублей.
Собственнику не понравилось это, само собой. Нами была найдена и исправлена ошибка в кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость в результата снизилась до 33 млн. рублей.
И вот уже в этом году - на новом этапе кадастровой оценки - кадастровая стоимость, конечно, возрастает. Но возрастает она до 38.
А что было бы, если ошибки не были исправлены?
Думаю, что клиент бы сильно расстроился. Конечно, мы могли бы "подсадить" клиента на нас и каждый новый тур кадастровой оценки предлагать ему наши услуги. Но было бы это честно по отношению к клиенту? Нет!
P.S. Клиенту мы сэкономили более 2,5 млн рублей только на налогах. И еще несколько сотен на оценке, суде и так далее.
Еще больше информации о кадастровой оценке и порядке ее оспаривания есть в моем ТГ-канале "Желнин о налогах на недвижку".