У нас в стране уже близки к исчерпанию "запасы" потенциальных ипотечников, кто реально способен получить кредит на "ипотеку". С учётом того, что в ипотеку у нас уже берётся более 70 % всего жилья, а в новостройках этот процент доходит местами и до 90 %, а в некоторых регионах и перевалил за этот уровень, "исчерпание" ипотечных заёмщиков чревато падением всего первичного рынка жилой недвижимости.
Что же может спасти новостройки и застройщиков? Может быть, приток мигрантов и активное переселение россиян в города? А имеют ли место в действительности в нашей стране два этих фактора?
Важно и интересно с этим разобраться. А поводом послужил один из комментариев на канале.
В ветке обсуждений статьи "Про вечнорастульщиков и вечных ждунов" (обязательна к ознакомлению, кто ещё не читал) обратил на себя моё внимание пост-комментарий от подписчика Евгения:
За который ему спасибо. Ну а мы давайте посмотрим реальное положение дел по затронутым темам.
Так растём или не растём?
"Вы не хотите учитывать один фактор роста спроса на недвижимость. А именно - существенное увеличение численности населения, при чём именно больших городов. И происходит это, в основном за счёт мигрантов с бывших республик Средней Азии,"
- здесь имеем пример довольно распространённого "смешения" двух процессов - реального притока или прироста населения в стране (если он вообще имеется) и процессов чрезмерной урбанизации, перетока остального населения в города.
***Примечание. Насчёт меня не стоит даже и сомневаться). Я всегда учитываю все факторы)). Другое дело, не обо всём здесь, тем более - в каждой статье - могу написать. Невозможно объять необъятное(с). во всяком случае, за один раз).
Теперь по сути.
Нельзя упускать из вида и для понимания тенденций и этот фактор прироста населения нашей страны с других территорий. Не только из республик Средней Азии. У нас география этого гораздо шире. Но надо понимать, что и потоки имеются "встречные" - и к нам, и от нас.
Есть всяческие миграционные потоки. Но при этом (как минимум пока, до недавнего времени) мы существенного прироста населения страны (именно граждан) не имеем.
Вот хотелось бы, но - нет.
Вот выдержка из данных Росстата с 2002 года (источник):
Всё на одном уровне - демографическая стагнация. Если сравнить с 1992 годом, например, то тогда у нас население было даже немного больше - 148,514 млн. человек.
Представляете, как счастливы были бы в Росстате объявить, что население у нас именно что вот прирастает темпами в 1,5-2 млн в год. Если бы это было так, то у нас уже давно было бы уже порядка 160-170 млн человек.
У нас же имеется скорее наоборот - перспектива снижения количества населения. По всем прогнозам. И наших учёных, и западных аналитиков (данные последних я как-то также использовал ранее в некоторых статьях - например здесь).
Процессы активного притока мигрантов длятся у нас уже второе десятилетие. А результаты на сегодня вы видите выше сами.
Но дело ещё и в том, что есть миграция, а есть - эмиграция.
Мигранты в большей своей части мигрируют туда-сюда. Эмигранты - по их замыслу уезжают навсегда. Но бывает, что "обещают вернуться"). В смысле - реально в каких-то частичных объёмах возвращаются обратно. И эти потоки сложно правильно оценить до того, пока все волны не улягутся.
У нас же сейчас как раз этап, когда вовсю в разные стороны идут круги по "воде". Как раз те самые разнообразные, накладывающиеся друг на друга "волны". И встречные, и однонаправленные.
Также две больших разницы - граждане и не-граждане страны - это две очень существенно различающихся страты населения, которые по разному влияют на разные рынки в стране. Не важно при этом, кто и откуда приехал.
Как видим, в реальных гражданах у нас пока нет большого суммарного итогового балансового прироста.
Конечно, есть именно не-граждане, которые находятся на территории страны. И они также неким прямым и косвенным образом влияют на рынок жилой недвижимости. Но в значительно меньшей мере, чем на большинство остальных рынков.
Вот таких у нас относительно "много".
Прямо вот да, миллионы. "Перерастают" ли они постепенно в какой-то своей части в граждан России? Да. Но именно только в какой-то своей части.
И ранее было так - не все стремились статьи менно гражданами. А теперь добавились и новые факторы.
Вот что "тормозит" этот процесс у нас сегодня:
❗ Как верно написали в ветке обсуждения комментария под статьёй под ссылкой выше, с падением курса нашей местной страновой валюты - ОЗ, мы всё более сами становимся той страной мира, где зарабатывать гражданам даже реального третьего мира уже будет скоро не особо и выгодно.
❗❗ Плюсом к этому у граждан России мужского пола определённого возраста сегодня есть одна обязанность, которая очевидно совсем не привлекает "новоиспечённых" граждан страны, прибывших в своё время к нам из других государств.
❗❗❗ Вдобавок на это накладывается то, что благодаря и на фоне новой создавшейся ситуации в мире из-за выгод своего территориального положения многие государства Средней Азии получили возможность зарабатывать и у себя дома больше, чем ранее. И не только Средней Азии. Некоторые страны - гораздо больше, чем буквально в ещё недавнем прошлом.
Поэтому по прогнозам привлекательность "удалённой работы" в других государствах, в том числе в России, будет для некоторой части жителей этих стран в перспективе падать, а не расти.
Урбанизация
Теперь об оттоке населения из обобщённо говоря "сельской местности" и из малых городов в крупные. Не только в крупнейшие многомиллионные агломерации вокруг центров-миллионников.
Этот процесс происходит у нас давно - уже какое десятилетие. И начался ещё при СССР.
И это ещё один показатель того, что в какой-то стране что-то не совсем так, скажем мягко. Потому что идеальна та ситуация, когда везде по-своему жить "хорошо". И в малых городах, и в больших, и вообще вне городов.
Понятно, что люди уезжают куда-то со своей локации не от хорошей жизни. Наоборот - от реально уже сегодня плохой к какой-то в будущем (как они надеются) хорошей.
Ну или вообще когда деваться некуда. Например, как при процессе реального "вымирания деревень".
Нет работы, нет возможности учится и получать образование и желаемую профессию, нет обеспечения условия для определённого уровня качества жизни, ветшает жильё, и люди в такой ситуации ищут выхода из этой ситуации именно в переезде. Тянутся они этом зачастую именно к большим скоплениям людей. Потому что там больше всего, не только населения, как кажется. И кажется, что там как в Греции, "всё есть". но как показывает жизнь, и в Греции не всё есть, и не так здорово, как кое-кому виделось раньше. И у нас в городах жизнь тоже далеко "не сахар".
Потому что ожидается, что всё "потерянное" на своей прежней территории проживания будет на новом месте в наличии.
Но проблема больших городов в том, что даже предложив людям жильё и, может быть, в какой-то мере - необходимое образование, они часто не могут гарантированно обеспечить всё остальное из требуемого списка необходимостей для адекватного современному развитию мира и технологий уровня жизни. Даже работу. С необходимым для жизни именно в большом городе уровнем дохода.
Кроме того, в нашей стране явно наблюдается огромная проблема. Из-за тех "пертурбаций", что происходили у нас в 90-е, и, частично, и далее, на довольно постоянной основе, у нас не было адекватного пересмотра градостроительной политики. Всё развивалось так, как развивалось. Почти "естественным" путём.
Была Москва "задумана" ранее как некий логистический "набор" колец и радиусов, так и "выросли" с такой структурой с 5 млн ранее до 25 млн реального населения сегодня. А теперь пытаемся с этим бороться просто введением новых колец и "хорд" и расширением да разведением по высотным уровням различных транспортных артерий разного "класса".
Кроме того, большая скученность людей при жёсткой необходимости постоянно и много работать на определённом уровне дохода (потому что что вы хотели, в городах жизнь "дорогая") приводит к росту по экспоненте логистических проблем всех уровней на фоне "увлечения" строительством тех же самых спальных районов, что строили уже и в 70-е годы прошлого века. Только кратно увеличив их по размерам и числу проживающих.
Обратите внимание на то, чем сейчас последнее десятилетие занимаются наши две столицы.
Строят и строят новые "кольца" и прочую сугубо логистическую городскую инфраструктуру.
И надо понимать, что это некий вынужденный шаг.
И этот шаг прямое следствие неправильной общей урбанистической политики.
И в целом это всё-таки шаг в никуда. В сохранение проблем, а не их полное устранение. И в разделение той же Москвы не на две, а на три или даже четыре. Для "элитки", для "коренных москвичей", и тех, кто эту жизнь московскую обеспечивает. И для "остальных".
Пример такого "подхода" - всем известный пресловутый Дубай. С "великолепием" центральной части и трущобами окраин, где как раз и проживают мигранты-"помогашки".
Но вот какой парадокс. Помогает ли это всё жить людям вот прямо "лучше" в городах? Вот эти вот все разрастания всяких видов транспортной инфраструктуры? И всё великолепие "красот"? Вовсе нет. Это должно сочетаться с довольно резким ростом рабочих мест в "ближнем доступе" от конкретных жилых районов и прочих локаций.
Сегодня у нас это начинает прослеживаться только в крупнейших миллионниках.
Но этот пока не столь значительный рост накладывается на предшествующее этому значительное уменьшение рабочих мест в течении десятилетий вследствии предыдущего развала городской промышленности и многих прочих бизнесов. Это сокращение было в том числе и итогом вывода "грязных" и иных производств за "городскую черту". Или было прямым следствием развал многих крупных предприятий времён СССР.
И баланс "прошлая убыль" и "сегодняшний прирост" в части рабочих мест пока не в пользу наших дней.
И второй парадокс. Казалось бы, все мы "визуально" наблюдаем массу "заброшенных деревень", и "пророст" именно городского населения. Все же стремятся в города! Смотрите - города же растут.
Но все ли "закрепляются" в городах"? Особенно - в самых крупных? Все ли из приехавших в города более-менее успешно там находят себе полноценное применение и как раз то, к чему стремились - достойные уровень и качество жизни?
И снова ответом кажется - ну, конечно не все, но уж большая часть-то - уж точно. Но это очередная ошибка восприятия.
Вот данные непосредственно с одного из сайтов Росстата:
Удивительно, но за 6 лет с 2017 года по состоянию на 1 января 2023 года весь прирост городского населения в целом по российской Федерации составил всего 0,6 % - по 0,1 проценту в среднем за год!
О чём это говорит? Есть два больших потока - и в города, и из них. То есть и уезжающих из городов немало. В конечном итоге и в приросте городского населения у нас в последние более чем 5 лет - стагнация.
Кроме того, в "заброшенные" у нас попало немало и городов. Итог налицо - городского населения я унас не стало значительно больше. Хотя процент его всё-таки уже и сейчас чрезмерно высок. Для такой страны, как наша, с её отличительными географическими и прочими особенностями.
Резюме
Да, изменения в стране налицо. И в крупных городах России, в частности, они наиболее заментны. Если я раньше 15-20 лет назад в районе Мякининского шоссе Москвы в зоне отдыха между Липовой рощей и Живописной бухтой не видел ни одного приезжего из других стран, то сегодня там визуально присутствуют местами 8 или 9 из 10 таковых.
И это около довольно "блатной" Новорижки, рядом с районом выставок Крокус, серьёзными правительственными комплексами.
Тем не менее, представления о том, что абсолютно всё вокруг заполонили приезжие, как видим, не соответствует реальности, если смотреть не на улицы, а на цифры.
Да, спрос на аренду и даже на покупку жилой недвижимости и от таких групп населения имеется. Но и это не сказать, что к лучшему для застройщиков. У заселяющихся в новые ЖК теперь слишком разный менталитет, взгляды на жизнь, и на всё остальное.
И это приводит только к дальнейшему ухудшению качества жизни с обеих сторон в таких "смешанных" местах обитания. Всем друг с другом жить "неудобно". Одним надо место для коврика, и чтобы его никто не запачкал, и тишина, другим - места для прогулок с собачками, музыка с танцами и пробежки в шортах.
Но делать "раздельные" локации проживания выглядит не лучшей идеей.
К сожалению, пока вообще не видно, а как собственно это всё совместимо в одном месте и времени, в одном человеческом "коктейле".
В реальных цифрах изменения скорее броские, и потому "видны" всем. Но в реальных цифрах и урбанизация не шагает у нас "семимильными шагами". В том числе потому, что многие и новые граждане страны, и ещё не-граждане. теперь уже едут далеко не только в города, а и в сельскую местность. Что я лично наблюдаю даже в ЦФО.
Да и в целом некий прирост россиян именно как полноценных граждан за счёт притока населения из других стран у нас сегодня очевидно уравновешивается оттоком и сокращением российского населения по самым различным причинам. Демография, эмиграция, временная миграция в другие страны, снижение рождаемости и повышение смертности - в числе этих причин.
Кроме того, большинство новых граждан до недавних пор по разным причинам не могли получить именно ипотечное кредитование. Правда, в этом направлении произошли "подвижки". Среди прочего, в том числе "новая" для нашей страны система банкинга уже запущена в 4 регионах России. Но до того, как это получит развитие (если получит) серьёзного влияния и этот фактор на спрос в сфере жилой недвижимости не окажет.
Так что мой вывод однозначен:
Такие факторы, как урбанизация и увеличение общего количества россиян за счёт притока людей с других государств и территорий не сможет существенно поддержать спрос на жилищном рынке страны в целом. И. тем более, на рынке новостроек.
Это не сможет обеспечить "стабильно высокий спрос" на российскую жилую недвижимость.
Застройщикам и властям надо искать другие выходы из стагнации рынка.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Поддержите канал подпиской, лайком, репостом, комментариями! Идём на 10 тыс. подписчиков)! Вы в деле😉? Заходите и сюда - тут всё остальное!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто что-то пропустил ранее или впервые оказался на канале: