Самая крупная покупка в жизни или как просто так взять и купить квартиру. Часть 3 (последняя)

Всем привет.

В 1-ой и 2-ой частях я уже успел поделиться опытом о том, как искал квартиру, как осуществлял проверку юридической чистоты и как мы с продавцов в итоге вышли на сделку...

Теперь речь пойдет о наиболее интересном аспекте - финансовой модели покупки, что как нельзя лучше соответствует тематике канала. 😊

Иллюстрация из открытых источников

На самом деле это не совсем та финансовая модель, которую мы привыкли видеть в бизнес-планах. Целый ряд показателей, таких как NPV, IRR, Pi и т.д. не принимались во внимание из-за отсутствия в этом какого-либо смысла. Ведь для меня покупка квартиры не является инвестиционной и никакой финансовой отдачи от нее не ожидается - это покупка для себя.

Чем полезна такая финансовая модель? Тем, что она является дорожной картой, позволяющей в режиме онлайн прорабатывать всевозможные сценарии развития событий.

Например, если я знаю, что вскоре получу премию, то просто вношу ожидаемую сумму и смотрю насколько снизится мой ежемесячный платеж по ипотеке или как скоро закончится ипотечное рабство с точностью до месяца.

Итак, сначала перечислю основные параметры займа:

1. Стоимость квартиры - 20 000 000 руб.
2. Банк готов кредитовать - 19 540 818 руб.
3. Первоначальный взнос - 1 954 082 руб. (10%)
4. Кредит - 17 586 736 руб.
5. Ставка - 11,4% годовых (0,95% мес.)
6. Период - 360 мес. (30 лет)
7. Платеж - 172 819,33 руб.

Все вышеизложенные параметры займа удобно легли в табличную форму

Это расходная часть таблицы... Вы, кстати, могли заметить, что мой ежемесячный платеж на сентябрь 2023 снизился более чем на 10 000 руб. - это я 30.08.2023 уже совершил первый досрочный платеж, но об этом ниже, в доходной части таблицы (правда, доход тут точно не от квартиры 😁):

Доходная часть моей финансовой модели (хоть и доход генерирует явно не квартира...)

Что видно из этой таблицы? Начну слева на право:

• Столбец "Месяц" - тут все понятно... Идем дальше.
• Столбец "Доп.поступления" - это тот самый переменный доход, который я получаю в виде бонусов по результатам каждого квартала. Спланировать размер бонуса заранее невозможно, потому что моя мотивационная система привязана к показателям эффективности проекта, которые мы реализуем вместе с нашей командой. Но как можно заметить, я все же запланировал 100 000 руб. на каждый квартал - эти средства направляются на мое еженедельное инвестирование, которое я публикую здесь в рамках проекта "Инвестиции в реальном времени". Все остальные мои инвестиции приостановлены.
• Столбец "Поступления от аренды квартиры" - тут тоже все понятно. У нас с супругой есть однокомнатная квартира в которой на данный момент живет вся наша семья. В новую квартиру, по самым пессимистичным подсчетам, мы переедем в июне следующего года - пока планируем, что дочка закончит 4 класс на старом месте, чтобы провести выпускной со своим "родным" классом (но все же существует вероятность, что мы переедем раньше 😁). В общем от однокомнатной квартиры запланированы поступления с июня следующего года в размере 25 000 рублей в месяц (ставка взята по нижней ценовой границе) на протяжении 9 месяцев в году (сделал 3-х месячную поправку на смену арендаторов).
• Столбец "Переплата по ипотеке" - это сумма, которую я плачу в виде процентов по ипотеке (то, что уходит в тело кредит, здесь не указано). Вношу туда данные по факту, потому что рассчитать это значение через формулы я не могу... Я абсолютно не понимаю какой математической логике следует банк, когда рассчитывает сумму, которая идет на погашение процентов и в зачет тела кредита 😡 (если кто-то объяснить - буду благодарен)...
• Столбец "Постоянные расходы" - это в основном расходы на интернет, мобильную связь, коммуналку по двух квартирам и мои расходы на проезд. Есть еще несколько статей расходов, которые планируются из бонусов, но в случае отсутствия таковых без этих расходов вполне можно жить. С уменьшением ежемесячного платежа в этот столбец перетекут еще несколько расходов, которые в совокупности составляют сумму 30 000 рублей.
• Столбец "Переменные расходы (потреб.)"... Сам не знаю, почему назвал это столбец именно переменными расходами, но тем не менее в этой статье сидят расходы на еду и бытовые расходы. Если деньги понадобятся срочно (например, что-то порвалось из одежды или сломалась машина), то для этого мы будем пользоваться нашей подушкой безопасности... А затем по мере выплаты бонусов компенсировать затраты.
• Столбец "Итого доходы" - это совокупность моих доходов, в основном, конечно, это зарплата...
• Столбец "Итого расходы" - тут, по-моему все понятно. Здесь отражены все расходы на так или иначе связанные с ипотекой.
• Столбец "Доходы - Расходы" - это дельта (разница) между итоговыми доходами и расходами в периоде. Понятно, что разница направляется на досрочное погашение кредита, что отлично увязано формулами в этой финансовой модели.
• Столбец "Плановый срок закрытия ипотеки" - это столбец позволяет мне контролировать прогнозируемый срок погашения. Работает это следующим образом: изначально, когда банк выдал ипотеку, ее срок был ровно 360 месяцев. Затем в течении пары дней я прорабатывал возможности повысить эффективность выплат займа (рассматривал возможности привлечение дополнительных заемных средств и пр.). Но повысить эффективность получилось только благодаря средствам со сдачи квартиры (изначально планировалось направить эти деньги в другое русло) и в итоге срок ипотеки удалось сократить на целый месяц 😁 (не спрашивайте почему так мало... потому что привыкли жить с комфортом 😁). Следующим фактором, который значительно сократил срок ипотеки - это досрочное внесение суммы в размере 1 044 000 рублей, которое я сделал 30.08.2023. Это позволило сократить срок еще на 50 месяцев (т.е. с июля 53 года я перебрался в февраль 49 года). Внизу этого столбца я и пишу дату изменения срока погашения ипотеки - для истории, так сказать.

Теперь как выглядит моя финмоделька в сборе:

Слева расходная часть финансовой модели, а справа доходная вместе с итогами

Примерно так, на протяжении нескольких лет, я буду контролировать статус закрытия ипотеки. Таблица настолько проста, что требует максимум 15 минут времени один раз в месяц, чтобы внести переплату по ипотеке и досрочное погашение.

Конечно, на этом не заканчивается управление семейным капиталом. Например бюджетом на 70 000 руб. (еда, быт и прочие дела) управляет моя супруга и, стоит отметить, у нее это очень хорошо получается! А бюджетом "постоянных расходов" заведую я.

Вот так и выстроена финансовая структура нашей семьи...

Спасибо за время, потраченное на мое "творчество". Не забывайте ставить лайки - для вас это не трудно, а мне приятно и сильно помогает в развитии канала =)