Всем привет!
В 1 части предыдущей статьи я вкратце рассказал о том, как мы с супругой нашли квартиру для покупки и приняли осознанное решение ее купить. В этой части будет рассказано о приключениях, связанных с проверкой юридической чистоты квартиры, а также в конце раскрою основные параметры ипотеки.
Сразу хочу сказать, что сделка, которая планировалась на 14 августа, успешно состоялась и все прошло отлично. Право собственности успешно перешло к нам, о чем сделана запись в Росреестре. 😊
Ну да ладно, об эмоциях обладания новой квартирой я еще успею вам поведать, а пока возвращаюсь к моменту, когда мы решили, что квартира нам понравилась и мы готовы приступить к проверке юридической чистоты.
Как мы знаем, проверка юридической чистоты подразумевает под собой изучение двух типов документов: оснований права собственности всех собственников и проверка их личностей и все для того, чтобы минимизировать возможные будущие риски потери этого самого права собственности.
Однозначно на проверке мы экономить не хотели, но оптимизировать затраты было, непременно, нужно! 😏Поэтому было решено, что будет 3 контура проверки:
- 1 контур - наша личная проверка с супругой
- 2 контур - проверка с использованием моих корпоративных связей
- 3 контур - проверка специализированной юридической фирмой
Логика была такова: перед тем, как поручить выполнение задачи специально обученным и дорогостоящим юристам, нам с супругой нужно было сначала самим получить ответы на имеющиеся вопросы. После того, как наши вопросы закончились, это стало бы сигналом к тому, что на данном этапе очевидные риски отсутствуют.
В обратном случае мы бы сразу отказались от дальнейшего рассмотрения квартиры или обратились бы к юристу по конкретному вопросу, что стоило бы в 10 раз меньше, чем полная проверка.
Разумеется, первое с чего мы начали - это запросили пул разных документов из которого самым главным на этом этапе был документ-основание права собственности. В нашем случае это оказался договор купли-продажи. Тут-то и началась формироваться история...
В договоре купли-продаже, который предоставила нам продавец уже были интересные моменты... Например, что на момент покупки квартира была в залоге у Россельхозбанка. Это потребовало запроса отдельных подтверждающих документов, которые затем были представлены.
Также в этом договоре я увидел еще один момент, который заставил меня крепко задуматься... Продавец купил эту квартиру за 18 млн рублей, продает за 22 млн, но при этом в явно свежий ремонт и мебелировку с новой бытовой техникой (еще в пленке) вложено по самым скромным подсчетам не менее 5 млн рублей (по роду деятельности я вполне могу оценить стоимость отделочных работ). И вопрос, почему продается эта квартира снова завис в воздухе...
Затем продавщица прислала договор купли-продажи, который был основанием права собственности у предыдущего продавца от декабря 2018 года. Здесь стало понятно, что сделка совершалась между отцом и сыном - это, конечно, немного напрягало, но по факту в этом нет ничего особенного.
Из этого договора ниточка истории потянулась еще дальше. Там было сказано, что право собственности у отца предыдущего продавца возникло на основании договора дарения от августа 2018 года и на основании решения суда от октября 2014 года. Вот здесь-то и могли крыться подводные камни...
Конечно же у продавца этих документов не было и это стало аргументом для запроса у продавца расширенной выписки из ЕГРН (до этого она прислала выписку, подтверждающую ее право владения объектом, без истории).
После получение расширенной выписки из ЕГРН стало более понятно, как переходили права на квартиру и можно было построить уже некий сценарий...
Вероятная история владения квартирой.
До января 2015 года владельцем квартиры был ФГУП "Центральный научно-исследовательский институт химии и механики". В свое время отец предыдущего продавца, очевидно, пытался приватизировать эту квартиру, но не смог, что послужило основанием обратиться с иском в суд и в 2014 году решение суда было в пользу истца.
Тут вскрывается еще один факт, оказывается предыдущий продавец - является не единственным сыном своего отца. И что более удивительно - не получает доли квартиры по решению суда от 2014 года, а вот его младший брат - получает... Получает и в августе 2018 года дарит свою долю их отцу.
Затем, как я уже писал выше, отец в декабре 2018 года продает квартиру старшему сыну за 10,4 млн рублей с привлечением ипотеки от Россельхозбанка. Думаю, таким образом квартира была разделена между двумя сыновьями.
Затем, уже в октябре 2022 года старший сын принимает решение продать квартиру с невыплаченной ипотекой уже нашей продавщице.
Поиск фактов, подтверждающих историю владения.
Все бы ничего, но больше всего головной боли принесло именно владение старшего сына...
- на момент его бытности собственником квартиры, он был в браке и имел брачный договор
- на момент продажи квартиры он был в браке уже с другой женщиной
Эти моменты уже являются поводом для получения дополнительных документов и справок (например о полном погашении ипотеки, о неиспользовании маткапитала, брачный договор, согласие двух супруг на продажу квартиру и т.п.). Что-то из этого нам прислала наша продавщица, а чего-то из этого у нее не было.
Разумеется, чтобы получить нужные документы, решили связаться с предыдущим собственником и он вышел на связь, что очень обрадовало. Основную часть документов он выслал, но решения суда у него не оказалось, а дарственная, по его словам, вообще была утеряна... Это немного расстроило, но это был тот самый повод подключить корпоративные связи.
Я попросил своего коллегу (он имеет тесную связь с Росреестром) получить информацию по нужной нам квартире. В итоге за первоначальную информацию мне даже платить ничего не пришлось...🤞
Из полученной информации главное: экземпляр договора дарения лежит в Росреестре и что квартира в 2017 и 2018 годах была несколько раз под арестом. Затем я выяснил, что арест накладывался из-за просрочки платежа по ипотеке. Тут хотя бы стало понятно, почему предыдущий продавец продавал квартиру...
Спустя месяц этой работы, супруга увидела в договоре купли-продажи у нашей продавщицы, что ее семейное положение: в браке. Хотя до этого она нам говорила, что никогда не состояла ни с кем в официальных отношениях. В паспорте у нее тоже не было отметки, но оказывается, что сегодня эту отметку в паспорте можно и не ставить. Тут доверие пошатнулось...
Конечно, мы в этот миг набрали нашу продавщицу и попросили от нее нотариально-заверенное согласие супруга на продажу... Она, мягко говоря, очень удивилась этой нашей просьбе...😁И еще раз нас заверила, что в браке никогда не состояла.
Чтобы исправить ситуацию нужно было проделать 2 вещи: получить нотариально-заверенную справку об отсутствии брака, а второй квест состоял в том, чтобы наша продавщица посредством дополнительного соглашения внесла исправление в договор купли-продажи с предыдущим продавцом. Благо, он уже вышел на связь и квест в течение недели был положительно окончен.
Благодаря этой ошибке в семейном положении нам удалось узнать, что наша продавщица пользовалась услугами агентства по сопровождению сделки (почему она сразу не сказала - не знаю, но говорит, что посчитала это не существенным).
Получив информацию об агентстве, у меня появилась надежда вытащить из них решение суда и, мало ли, саму дарственную... Обратился... В результате, действительно удалось получить решение суда от 2014 года, но дарственной у них не было.
С решением суда все было нормально и риск минимален. А вот именно в договоре дарения я видел наш основной риск. Там мог запросто оказаться пункт, который бы гласил, что в случае смерти одаряемого предмет дарения возвращается дарителю. А одаряемый, чтобы вы знали, с 1964 года рождения, однако... А вот даритель как раз в полном расцвете сил (у меня был подобный кейс, когда я проводил оценку земельного участка под редевелопмент)...
Операция "договор дарения" и первые траты.
Вновь я вернулся к своему коллеге, чтобы посоветоваться о том, как бы вытащить договор дарения из Росреестра будучи третьим лицом (не бесплатно, разумеется). Коллега через час вернулся с ответом и сказал, что это можно сделать за 100 000 рублей. Тут я пригорюнился... Не очень-то хотелось платить такие деньги за договор, который даже агентство не посчитало существенным риском...
Решил пойти еще раз пообщаться с коллегой, чтобы удостовериться, что мы точно друг друга поняли (мало ли)... Оказалось, эта стоимость включает передачу незаверенной бумажной копии. Но мне-то она зачем? мне достаточно просто отфотографированных страниц.
В общем к концу дня у меня были сканы страниц этого договора всего за 20 000 руб. 😁 Ничего страшного в нем не оказалось...
Проверка соседей и прочие мелочи.
Если по документам на квартиру у нас с супругой вопросов не осталось, то весьма немаловажно было понять, а кто наши будущие соседи?
Самое простое - это пойти и пообщаться, что мы и сделали. Сначала мы прямо у подъезда ловили тех, кто выходит или заходи в дом. Так нам удалось выяснить, что ассоциальных и маргинальных личностей в подъезде не живет, никаких пьяных посиделок в подъезде нет, молодежь зимой в подъездах не греется...
После мы пошли уже непосредственно по соседям на площадке и к тем, кто сверху. Из 5 окружающих нас квартир удалось поговорить только с одним соседом. Он примерно рассказал о тех, кто живет сверху и о том, что непосредственно рядом с нашей квартирой живут квартиросъемщики - это насторожило...
... и послужило поводом использовать личные связи для проверки личностей всех 5 окружающих квартир по "особым" каналам проверки. Тут все оказалось более менее нормально. Никто нигде на учетах не состоит, приводов в полицию не имеет, это же и касается собственника, который, как оказалось, официально сдает квартиру в найм. В общем все норм.
Торг и выход на сделку.
Все вышеизложенные телодвижения нам с супругой удалось проделать прямо до нашего отпуска в который мы отправились 6 июля. Накануне выезда мы сообщили продавщице, что в целом вопросов не имеем и готовы идти дальше в сторону сделки...
Одобрение ипотеки мы получили еще 22 мая. Банк готов был выдать нам 22,2 млн рублей под 11,4% сроком на 30 лет с первоначальным взносом 10%.
И теперь нам предстояло договорится с продавщицей об окончательной цене. Напомню, что изначальная цена в объявлении была 22 млн рублей. Как осуществляется процесс оценки недвижимости я знаю не понаслышке, поэтому найти баланс спроса и предложения не составило труда. Особенно, зная как это делают оценщики, аргументов для торга можно найти море...
Так получилось, что на встречу с продавщицей я поехал без супруги, но аргументов к снижению цены у меня от этого меньше не стало... В итоге я показал продавщице критерии оценки квартиры, показал среднюю стоимость подобных квартир в районе и в этом же доме. Показал среднюю цену квартир с хорошим ремонтом в ближайшей округе, ну и еще привел парочку аргументов... Договорились на 20 млн рублей, а это, собственно, и было целью торга.
Далее, нужно было заключить договор на выполнение работ по оценке рыночной стоимости квартиры и договор с юридической фирмой на проверку юридической чистоты квартиры с письменным отчетом (это чтобы в случае чего, можно было доказать в суде нашу с супругой добросовестность как покупателей).
Ну и параллельно со всем этим, необходимо направить документы в банк на одобрение квартиры.
До отъезда в отпуск мы успели сделать все, кроме заключения договора с юридической фирмой, на поиск которой нам пришлось потратить некоторое время, в результате чего мы по хорошим рекомендациям нескольких человек нашли отличную компанию. По приезду в Крым договор был заключен и счет оплачен в удаленном режиме (проверка юридической чистоты нынче стоит 40 000 рублей). А нам с семьей оставалось только отдыхать, что мы и делали.😏
С оценкой проблем не возникло вообще никаких. Через 3 дня после оплаты счета в размере 5 000 рублей, фотограф приехал на квартиру, все отфотографировал и еще через 2 дня я уже листал отчет об оценке... Квартиру, кстати, оценили в 19,6 млн рублей...😊
С юридической конторой, в целом, тоже проблем не возникло... Пришлось дополнительно запросить несколько документов у продавца, чтобы поработать в части снижения риска в случае возможного банкротства предыдущего собственника (который продал квартиру уже нашей продавщице). У него было обнаружено куча судебных дел (в т.ч. в качестве ответчика), множество долгов и арест автомобиля из-за невыплаты кредита. По сути, нужно было подтвердить, что сделка прошла именно с той суммой, которая указана в договоре купли-продажи, что и было сделано.
А вот с банком пришлось повозиться... Он хоть и одобрил объект, но страховать титул категорически отказался. Не помогло даже заключение юридической фирмы. В итоге мне пришлось направлять запросы в другие страховые компании, аккредитованные банком и что вы думаете? После проверки документов все отказались!😁И пришлось снова подключать связи...
Мне удалось найти знакомого в структуре СК Энергогарант, через которого удалось направить документы в СК и только таким образом было получено положительное заключение. Что самое приятное, у них страхование жизни и имущества оказалось прямо намного дешевле, чем в ВТБ и мы взяли у них комплекс (цена вопроса 158 000 рублей)...
Пройдя такой путь мы с супругой и дочкой подошли к дате сделки 14 августа 🤗
Итоги.
Итак, что в итоге? А в итоге мы с супругой одолжили у банка 17 586 736 рублей под ставку 11,4% на 30 лет. На данный момент ежемесячный платеж составляет 172 819,33 рублей.
Понесли ряд обязательных сопутствующих расходов для проведения сделки:
- электронная сделка - 11 000 рублей
- составление договора купли-продажи в банке - 6 000 рублей
- госпошлина за регистрацию права - 2 000 рублей
- использование системы безопасных платежей - 3 300 рублей
- комплексное страхование (жизнь, имущество, титул) - 158 000 рублей
Еще раз перечислю расходы, которые мы понесли до выхода на сделку:
- выгрузка отчетов из Росреестра - 1 360 рублей
- получение сканов договора дарения - 20 000 рублей
- оценка квартиры - 5 000 рублей
- проверка юридической чистоты - 40 000 рублей
Итого общие расходы для получения ипотеки: 246 660 рублей.
До конца августа (этого года, разумеется) уже планируем досрочно погасить 1 млн рублей и наш ежемесячный платеж уменьшится почти на 10 000 рублей.
При хорошем развитии событий мы планируем разделаться с ипотекой чуть меньше, чем за 3 года. Если все пойдет по закону Мерфи, разгребемся только через 6 лет.
Мои инвестиции останавливать не планирую - всё в соответствии с инвестиционным планом (если, конечно, чего-то из ряда вон выходящего не случится)
В следующей, и скорее всего последней части, я покажу то, как составлялась моя финансовая модель для покупки квартиры со всеми финансовыми параметрами. Думаю, это будет полезно...
Спасибо за время, потраченное на мое "творчество". Не забывайте ставить лайки - для вас это не трудно, а мне приятно и сильно помогает в развитии канала =)