Статья Александра Колотий, руководителя агентства Today Estate
В прошлом посте рассказал вам про «кривые» апартаменты — когда бывшее административное или производственное здание нарезают на студии и продают. Под апартаментами земля чаще всего с назначением под деловое управление, производство и т.д., их легко могут снести или заморозить стройку. Я вам скажу, что, продавая студии в таких зданиях, нельзя рекламировать их как квартиры, причём они это знают. Администрация, проведя проверку, может расторгнуть договор аренды земли с инвестором, так как использует не по назначению здание и землю, и вся перестройка встанет с частично распроданными лотами.
Если вы решили купить такой объект, то сразу обращайте внимание на ситуацию с землёй под этим зданием❗️Земля может быть в аренде или в собственности инвестора, оба этих варианта могут быть, но я уверен, в отделе продаж вам никогда не скажут, что 1️⃣ платежи за аренду или налоги с собственности будут лежать на вас. Я как-то узнавал у одного отдела продаж таких апартаментов, что с землёй. Улыбаясь, девушки мне ответили, что она в собственности у инвестора. Я спросил, а кто будет платить налоги, они сказали, что инвестор. Конечно, они врут. Вот смотрите, я инвестор, у меня в собственности земля, и каждый год за неё капают налоги или аренда. И вот я реконструировал здание и продал все студии в нём, так и зачем мне дальше продолжать платить налоги/аренду за эту землю?
Эти расходы через подконтрольную управляющую компанию переведут на вас! Они могут быть маленькие и приемлемые, а могут быть и большие. Вам ещё могут пообещать, что снизят кадастровую стоимость через суд, но это не факт. Кадастровую даже могут ещё поднять (налог на землю — 1,5% от КС). 2️⃣ Коммуналка у апартаментов больше, чем у квартир, так как это нежилой объект. 3️⃣ У таких апартаментов чаще всего подконтрольная управляющая компания, и могут с целью заработка с вас максимально тянуть деньги. При перестройке маленького здания расходы в обслуживании на 1 кв.м. будут значительно выше, чем на большую площадь. 4️⃣ Так ещё и на сами апартаменты есть налоги, и они больше, чем на квартиры: от 0,5% до 2% от КС. Обязательно учитывайте эти расходы!
Я не против апартаментов, которые качественно строят застройщики и продают их по ДДУ. Есть ЖК, в которых и квартиры, и апартаменты. И там выполнены хорошие подъезды и дворы, удобные для жизни. Я рекомендую относиться с осторожностью к проектам, где перестраивают что-то старое и продают вам по предварительным договорам или ещё какой-то странной схеме во время строительства.
Ещё важно, в апартаментах нельзя оформить постоянную прописку. Учитывайте свои цели и возможности!
Есть и плюсы
Апартаменты нельзя купить по льготной ипотеке, спрос на них ниже, следовательно, цены могут быть приятнее, чем на квартиры. И поэтому вы можете рассмотреть "правильные" апартаменты, если планируете покупку за наличные, и жить и наслаждаться, если другие параметры вас устраивают.