Споры между собственниками квартир и управляющими организациями нередко доходят до судов.
Но если управляющую организацию еще можно обязать выполнить необходимые работы в судебном порядке (если привести веские основания для этого), то обязать своих соседей дать согласие на ремонт нет никакой возможности.
К чему это приводит — проиллюстрирую на примере недавнего судебного дела.
Собственница квартиры долгое время добивалась от своего ТСЖ утепления внешних стен дома, чтобы во время отопительного сезона температура воздуха в ее жилом помещении не опускалась ниже нормы.
Дело дошло до судебных разбирательств — и в третьей инстанции стороны пришли к мировому соглашению, согласно которому ТСЖ обязалось в течение трех месяцев провести ремонтные работы по утеплению фасада по всей площади периметра квартиры истца.
Однако до ремонта дело так и не дошло: другие жильцы дома возмутились тем, что за счет общих средств, которые отчислялись всеми собственниками помещений на капитальный ремонт дома и копились на специальном счете, будет утеплена только одна квартира — и они обратились в Верховный суд России с жалобой.
Там признали претензии собственников обоснованными, поскольку:
- ремонт фасада включен в перечень работ, которые относятся к капитальному ремонту общедомового имущества, который финансируется за счет фонда, сформированного исходя из минимального размера взноса, утвержденного в регионе (ст. 166 ЖК РФ),
- а принятие решений об использовании фонда капремонта и проведении капитального ремонта общедомового имущества относится к компетенции общего собрания собственников (ст.ст. 44, 189 ЖК РФ).
Между тем, суд кассационной инстанции не проверял, есть ли решение общего собрания собственников по вопросу утепления фасада дома, а прекратил производство по делу, утвердив мировое соглашение между истцом и ТСЖ.
Тогда как расходование целевых средств на капремонт дома не может не затрагивать интересы всех собственников его помещений, а закон запрещает утверждать мировое соглашение в том случае, если оно нарушает права третьих лиц.
С учетом этого Верховный суд РФ признал, что мировое соглашение о ремонте фасада по площади только одной квартиры без соответствующего решения общего собрания собственников является незаконным — и дело направили на новое рассмотрение (определение Верховного суда РФ №5-КГ21-155-К2).
Очевидно, что теперь ремонт фасада будет отложен на неопределенное время — пока не удастся получить согласие других собственников.