Сегодня поговорим про обязательства УК, взыскания с нее убытков и другое. Подписывайтесь на блог "ЖКХ: вопросы и ответы", поддерживайте нас лайками и репостами!
Управляющая организация может быть освобождена от ответственности за нарушение обязательств, если имели место обстоятельства непреодолимой силы.
Что понимается под такими обстоятельствами?
В п. 8 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 № 7 даны следующие характеристики:
1) это исключительные обстоятельства, которые обычно не встречаются;
2) в аналогичных ситуациях любой другой участник гражданского оборота не смог бы избежать наступление обстоятельств;
3) обстоятельства не зависели от воли сторон обязательства.
Важно учитывать, что обстоятельства непреодолимой силы не прекращают обязательства. Например, сильная метель мешает управляющей организации проводить уборку придомовой территории. После окончания метели организация обязана провести уборку.
Часто возникает вопрос, что надо доказать для взыскания убытков с управляющей организации?
Взыскать убытки можно, если будут доказаны следующие обстоятельства:
1) наличие убытков;
2) размер убытков;
3) причинная связь между действиями управляющей организации и возникновением убытков;
4) вина управляющей организации (п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).
Виновной стороной предполагается должник, то есть управляющая организация, пока не доказано иное. Доказывать отсутствие вины должна управляющая организация.
Обратите внимание на следующее разъяснение ВС РФ:
«При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается».
Раньше требовалось обязательно доказывать размер убытков при обращении в суд. Если, например, собственник квартиры требовал возмещения убытков с управляющей организации, но доказать точный размер убытков не мог, то суд ему отказывал.
Однако сейчас, если собственник не может доказать точный размер убытков, суд отказать в иске не может. Суду придется определить размер убытков «с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства» (п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).
Управляющая организация может уступить свое право требования оплаты коммунальных услуг в пользу РСО. В этом случае обязательства управляющей организации перед РСО считаются исполненными (п. 26 Постановления Правительства РФ от 14.02.2012 № 124).
Это означает, что лицом, которое имеет право требовать оплату, будет не управляющая организация, а РСО. Поэтому вносить плату, даже если не было принято соответствующего решения на общем собрании, необходимо будет в РСО, а не управляющей организации.
Если сторона договора знала о наличии оснований для оспаривания сделки, но продолжала исполнять договор, то оспорить его в последующем нельзя (ч. 2 ст. 166 ГК РФ).
Так, например, если собственники знали, что есть основания для признания договора управления домом недействительным, но не оспорили договор, продолжили получать услуги, оплачивать счета, то договор нельзя в судебном порядке признать недействительным. Очевидный вывод из этого: если у Вас есть основания полагать, что договор управления является недействительным, то надо обращаться в суд.
Договор управления домом в одностороннем порядке могут расторгнуть только собственники помещений, приняв решение об этом на общем собрании.
Косвенное подтверждение этого содержится в п. 18 Постановления Правительства РФ от 15.05.2013 г. №416, которая обязывает собственников направлять уведомление о расторжении договора управления в ГЖИ. Это означает, что управляющая организация расторгнуть договор в одностороннем порядке не может. Однако управляющая организация не лишена возможности расторгнуть договор в судебном порядке.