Сегодня поговорим о двух разных статусах недвижимости для проживания: жилая недвижимость и апартаменты.
Жилая недвижимость - это всем нам знакомые и понятные квартиры, предназначенные для проживания, которые изначально таковыми и строились.
Апартаменты - являются НЕ жилым (то есть коммерческим) помещением, официально НЕ предназначенным для постоянного проживания человека. В федеральных законах понятие «апартаменты» не закреплено. Термин пришёл к нам из правовых актов регулирующих гостиничный бизнес.
Понятие «апартаменты» относится к определённому виду гостиничных номеров соответствующих определённым параметрам: от 40м.кв, 2 комнаты, ванная, мини-кухня, двуспальная кровать и необходимая бытовая мелочь для жизни. То есть юридически, это НЕжилые помещения, в которых может временно проживать человек.
Но слово «апартаменты» красивое, иностранное, звучит круто, вот маркетологи его и ввели в обиход доверчивого российского покупателя. В том числе и потому, что «апартаменты» у нас изначально ассоциируются с чем? Правильно с отдыхом и чем-то роскошным, из кино. Но не тут-то было…. В реальности Российского обывателя всё обстоит несколько иначе.
! Подробнее о юридическом статусе, сопутствующих проблемах и процессах можно прочитать на официальном сайте Совета Федерации РФ в статье «Проблемы определения правового статуса апартаментов как объекта недвижимости». Ссылку на неё я прикреплю в конце своего повествования.
Какие бывают апартаменты?
Фактически, когда люди или реклама употребляет слово «апартаменты» чаще всего имеется ввиду два разных смысла:
1. Здания, построенные на территории (земельном участке) назначение которого запрещает строить там жилые дома. Но, разрешает строить административные здания или гостиничные комплексы. Это целые здания построенные заново или переделанные из производственных или административных зданий.
2. Квартира или комната, юридически имеющая статус жилого помещения, но оборудованная для краткосрочного размещения гостей или туристов. Чаще всего, в центре города. В таких квартирах официально не оказывают гостиничные услуги, чтобы не попадать под дополнительные требования законодательства. Но не официально услуги и дополнительный сервис могут и быть. “Апартаменты в аренду” звучит для потребителя привлекательнее чем «квартира в аренду» или «Комната в аренду посуточно». Но фактически это просто комната со своим санузлом (ванной комнатой) или обычная квартира.
Со вторым смыслом надеюсь всё понятно. Теперь давайте вернёмся к первому варианту.
Откуда они взялись эти «апарто-дома-отели»?
Началась история строительства жилых домов под видом «Апартаментов» тогда, когда в городах начали заканчиваться свободные привлекательные участки под застройку многоэтажными жилыми домами и остались места, где жильё строить запрещено, но очень хочется. В городах, таких как Санкт-Петербург и Москва таких участков много. Расположены они часто очень удачно: в центре города, рядом с достопримечательностями или хорошими транспортными узлами, или наоборот где-то в тихих отдалённых местах. В общем что-то хорошее привлекательное для покупателя или туриста там точно есть. Тогда застройщики смекнули: А давайте мы построим там жилой дом, но назавём его гостиницей! А ещё к строительству НЕжилых помещений и домов предъявляют меньшие требования, поэтому мы на этом ещё и хорошо сэкономим.
Что важно знать покупателю? Минусы апартаментов!
Для апартаментов НЕ существует важных требований по:
- Строительству социальной инфраструктуры (детских садов, школ, поликлиник…);
- Строительству дорог и подъездных путей;
- Запрету на наличие рядом крупных производств;
- Обязательному наличию санитарной зоны у мелких производств;
- Санитарным нормам как для жилых помещений пригодных для постоянного проживания;
- Соблюдению норм шумоизоляции;
- Соблюдению норм звукоизоляции;
- Соблюдению норм инсоляции (Инсоляция – это облучение поверхностей и пространств прямыми солнечными лучами. Это является важным гигиеническими, психо-физиологическими и эстетическими фактором среды обитания человека, определяющим её безопасность и уровень комфорта.);
- Соблюдению качеству строительных материалов;
- Соблюдению норм планировки помещений;
- Соблюдение статей жилищного кодекса (отчасти их содержание тут перечислены);
- Запрету на использование жилых помещений для ведения бизнеса (за стеной спальни может быть что угодно, от почасовой комнаты для свиданий, до студии звукозаписи или кинотеатра);
- Соблюдению режима тишины.
Все вышеперечисленные параметры остаются на совести застройщиков и управляющей компании, которую устанавливает сам застройщик!
И как вы думаете застройщики распоряжаются своим правом не делать того, что можно не делать и побольше заработать … ?
Вопреки тому, что «пишут в этих ваших интернетах» важно понимать, что застройщики - это прежде всего бизнес, а первоочередной целью бизнеса является извлечение прибыли. И разумеется бизнес этим пользуется и экономит на всём, чём только можно. Кроме случаев, когда эта экономия им самим выйдет боком. Например, строить дешёвый и не качественный Апарто-Дом рядом с дорогим бизнес центром - им не выгодно, а значит нужно постараться и построить то, что будет соответствовать месту и хорошо продаваться. А вот где-то на окраине города, хоть и у метро, можно наклепать клетушек по 20 метров квадратных. Затем с помощью массированной атаки лапшой рекламой привлечь не опытных покупателей и доверчивых начинающих «инвесторов». А дальше продажники в офисах застройщиков, агентств и на телефонах дожмут их за чашечкой бесплатного кофе в красивом интерьере с красивыми картинками. (Да, на красивые интерьеры и халявный вкусный кофе наш покупатель всё ещё ведется).
Инвестиции в апартаменты
Апартаменты часто продвигаются под видом выгодных инвестиций в доходную недвижимость. Иногда это бывает действительно выгодны, а иногда нет. Но на стадии котлована это ещё совершенно не понятно, там вы покупаете только ОБЕЩАНИЯ, а не недвижимость и уж тем более не гарантированный доход.
Покупателю и инвестору полезно понимать, что большинство статей в интернете, направлены на людей, которые мало что серьёзно понимают в недвижимости и инвестициях. Которые не обладают опытом покупки недвижимости, но при этом чувствуют в себе силы самостоятельно во всём разобраться. Это здорово и достойно уважения. Но они не знают, что интернет давно уже перестал быть электронной энциклопедией. Теперь он стал ловушкой для таких вот пытливых умов. Статьи почти всегда, пишут по заказам застройщиков и агентств недвижимости, заинтересованных в продажах. Для них заказать 100 статей на 100 сайтах у 100 блогеров или копирайтеров почти ничего не стоит. Их рекламные бюджеты исчисляются миллионами. И пишут их только с одной целью - чтобы вы купили. И это работает. Потому, что статьи копирайтеры и маркетологи могут писать весьма убедительно. Сегодня необходимо УЖЕ быть экспертом, чтобы отделить правду от вымысла и «лапши». Экспертом в недвижимости человека делает изучение и опыт. Причём обязательно не только успешный опыт, но и опты потерь. Желательно своих денег. У меня такой есть, причём на серьёзную сумму. Было очень не приятно, зато очень поучительно.
Всегда ли всё так плохо?
Разумеется нет. НЕ все апарт-отели одинаково плохи. Большинство из них во много-много раз ЛУЧШЕ, чем давно уже морально устаревший старо-царско-хрущёво-сталино-советский фонд. Но если сравнивать с современной качественной жилой застройкой, то тут конечно апарты проигрывают. Иногда застройщики пытаются вытянуть планку относя то, что они строят к бизнес-классу и внося соответствующие атрибуты. Только вот классификации недвижимости по четким критериям у нас нет. Поэтому тут тоже прослеживаются отпечатки пальцев маркетологов. Но это уже другая история, для другой статьи. В не большом количестве существуют апарт-отели, где и правда всё классно. Которые созданы именно для проживания. Это уже в достаточно высоком ценовом сегменте. Но там и задачи другие, в отличии от условных эконом и комфорт класса.
Апарты дешевле?
Если поставить рядом два абсолютно одинаковых здания с разными статусами. То апартаменты как НЕ жилой фонд будет стоить на 20-30% дешевле, чем такой-же жилой, просто из-за того, что там нельзя прописаться. И потому, что в апартах спокойно можно устраивать офисы, кабинеты, музыкальные студии и мини-отели. Юридически можно. Но соседям это доставляет дискомфорт.
А правда, что в апартах выше налоги?
У апартаментов выше процентная ставка по ежегодному налогу на имущество. Бывает выше, а бывает и ниже кадастровая стоимость, от которой этот налог считается. Чаще всего существенно выше. Поэтому нужно очень внимательно смотреть. И покупать лучше уже готовое, так как на стадии котлована кадастровая стоимость ещё не известна.
Как в апартаментах с коммунальными услугами?
В апартаментах размер коммунальных услуг устанавливает управляющая компания, которую часто очень сложно сменить. Сложнее, чем в жилом фонде, где это сделать на практике тоже очень сложно.
Могут-ли забрать апартаменты за долги?
На Апартаменты можно наложить судебное взыскание за долги даже если это единственное жильё. А квартиру в статусе жилой недвижимости НЕ заберут.
Можно-ли получить налоговый вычет за проценты по ипотеке в апартаментах?
И никаких вам вычетов на ипотеку, никакой вам субсидированной ставки по кредиту на недвижимость (ипотеку), никакого применения материнского капитала.
Как апартах с доходностью и окупаемостью?
Тут нужно внимательно изучать, выбирать и считать. Она может быть и выше и ниже, чем в жилом фонде. Это зависит от многих факторов и в первую очередь от цены, по которой вы покупаете апартаменты. Во-вторую, от того, как вы с ними работаете и подготавливаете к сдаче в найм.
Регистрация по месту жительства в апартаментах.
Постоянную регистрацию в апартаментах сделать нельзя, только временную. И я не верю, что когда-то будет можно. Хотя в «этих ваших интернетах» пишут что скоро будет можно. Как думаете, кому выгодно такое писать?
Выводы
Всё описанное приводит к логичному выводу: Апартаменты покупать нельзя надо хорошо подумать, всё взвесить, сравнить, соотнести с вашими целями и ценностями, с жизненной стратегией на ближайшие 5-10-20 лет, и тогда уже принимать решение. Тут и правда много нюансов, в которых помогают разобраться специально обученные люди. Важно только выбирать таких, которые буду работать именно на вас, а не на застройщика, не на план продаж, не на свой просроченный платёж по ипотеке и не на повышенную комиссию за продажу апартамента. А ещё очень важно анализируя рынок, смотреть на него в динамике. То есть не только то, что есть сейчас, но и то, что происходило последние 5-10 лет, чтобы точнее понимать и прогнозировать куда он движется.
Желаю вам мудрых решений в вопросах недвижимости и инвестиций, а так-же грамотных, профессиональных советников! А ещё лучше сразу звоните мне ;) Роману Глухому - советнику, другу и агенту в сфере недвижимости. +7 981 161 16 16
Обещанная ссылка на статью с сайта Совета Федерации РФ http://council.gov.ru/activity/activities/parliamentary/121625/ Рекомендую прочесть если у вас есть желание углубиться в тему.