Зоны комплексного устойчивого развития территории (КУРТ) — части населенных пунктов, градостроительное развитие которых предусматривает застройку или реконструкцию значительных площадей жилыми и нежилыми объектами вместе с обустройством сопутствующей инфраструктуры (инженерной, транспортной, социальной и пр.).
Как мы знаем, при образовании земельных участков (раздел, объединение, выдел и пр.) должно соблюдаться правило, по которому размер земельного участка должен соответствовать предельным размерам участков, установленных в ПЗЗ.
Если участок попал в зону КУРТ, то увы, в этой зоне не предусмотрены предельные размеры земельных участков и такие размеры должны устанавливаться проектом планировки территории (ППТ).
Что это значит?
Все действия с участками в зоне КУРТ, включая строительство зданий, должны быть установлены в ППТ. И если ППТ в зоне КУРТ не разрабатывались, то разделить/объединить участки не получится.
Без утвержденного ППТ все действия в зоне КУРТ не разрешены.
Для осуществления строительства в этой зоне необходимо заключить договор о комплексном развитии территории
Сейчас в Подмосковье насчитывается более 1,2 тысячи КУРТ. Из них 75% являются зонами жилого назначения и 25% − нежилого.
Для проведения строительства на территории КУРТ заключается договор о комплексном развитии территорий (ДоКРТ). При реализации жилой застройки ДоКРТ заключается в трехстороннем порядке. В документе прописаны обязательства сторон, в том числе сроки завершения строительных работ на объектах. Сторонами договора выступают Министерство строительного комплекса Московской области, орган местного самоуправления и застройщик.
Договор о комплексном развитии нежилой территории заключается между органом местного самоуправления и застройщиком.
Подать заявление на заключение договора о комплексном развитии территории могут индивидуальные предприниматели, физические и юридические лица. В случае положительного решения по заявке застройщику предоставят подписанный всеми сторонами договора проект ДоКРТ с приложениями и информационным письмом о порядке получения и сроками подписания оригинальных экземпляров проекта договора.
Стоит ли покупать участки в зоне КУРТ?
Риск для индивидуального собственника (застройщика) в том, что разрешение на строительство не дадут до тех пор, пока не будет разработан проект планировки территории (ППТ). А когда он будет разработан, никто не знает.
Разработка ППТ для 1 небольшого участка равна стоимости 1-комнатной квартире в Саратове.
Еще хуже, если инвестор продал вам участок в КУРТ, например, под индивидуальное жилищное строительство, а сам обанкротился или куда-нибудь сбежал вместе с деньгами на свое «комплексное устойчивое развитие». Вы подаете в Администрацию уведомление о планируемом строительстве дома, а Администрация отвечает, что поскольку ППТ территории не разработан, нужно ждать, когда он появится.
Поэтому, считаем, что если Вы инвестор и готовы заключать договор о комплексном развитии территории с разработкой ППТ, то вложить деньги в такой участок можно. И только так...
Как понять - входит ли участок в КУРТ или нет?
Закажите градостроительный план земельного участка, чтобы на 100% быть уверенным во всех особенностях участка!
В соответствии с действующим законодательством отказ в выдаче ГПЗУ в отсутствие утвержденного ППТ является правомерным только в случае, если решение о КРТ уже принято (ч. 4 ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ).
Или закажите комплексную проверку у специалистов.