Эх, если бы вернуть время назад... ну хотя бы в 2019 или 2020 и знать, что будет...
К слову, именно в 2019 году я начала писать здесь о недвижимости Краснодара и вот прошло почти четыре года, как я слежу за событиями и иногда очень осторожно делаю прогнозы. И, могу сказать, что кое-что я угадала. Угадала я и мои клиенты, которые купили со мной недвижимость в Краснодаре и Краснодарском крае, которая сегодня стоит в три-четыре раза дороже, чем в 2019 году, и сама я многое для себя купила, что-то продала, что-то осталось.
Вспоминаю, как в статьях тех лет толпами появлялись люди, которые в один голос кричали!
Ей лишь бы продать! Ни в коем случае не покупайте квартиры в Краснодаре, а уж тем более дома! Прогорите! Этот пузырь скоро лопнет! Скоро будет стоить копейки! Не спешите!
И вот сегодня, когда оглядываюсь на более чем тысячу клиентов, смотрю на объекты, некоторые из которых были выставлены на продажу повторно и смотрю как изменилась стоимость - очень хочется услышать снова этих диванных аналитиков.
Напомню в 2019 году за 1,5 миллиона можно было купить студию в новом доме типа ЖК "Маршал" почти в центре Краснодара, сегодня это минимум 5,0. И уж точно мы за эти три года пережили всё, кроме ядерной войны и рынок по всем законом должен был приказать долго жить, но не приказал.
Почему? Наверное потому что он(рынок недвижимости) гораздо многограннее, чем кажется и уж сидя на диване точно понять его нельзя. Сидят сегодня эти толпы "аналитиков", многие из которых рассказывали о чудной силе акций и инвестиций в ценные бумаги, которые якобы растут как на дрожжах, о крипте, которая вот-вот и покорит мир, а я спокойно советовала покупать недвижимость в Краснодаре и Краснодарском крае, опираясь на цифры, только на них и в итоге я оказалась права.
В итоге, те, кто купил квартиры вырос в разы, купившие дома с большими участками - стали владеть активом, который сейчас может позволить себе не каждый , ну а те, кто ждал, что всё рухнет, наверное до сих пор ждут...
Ну да ладно, давайте к теме, накопала немного цифр, с которыми вас сейчас и познакомлю. При этом некоторые цифры меня удивили, и удивили достаточно сильно
Недвижимость Краснодара сегодня
Между тем, вчера произошло событие, которое однозначно повлияет на весь рынок недвижимости, в том числе на рынок Краснодарского края - это повышение ключевой ставки сразу на 3,5%.
Самое интересное, что такого прогноза не делал никто. Самые смелые прогнозировали рост на 1,5%, но не на 3,5%! Конечно, бесследно это не пройдёт и скажется на всём без исключения в том числе и на цене продуктов в магазине, в который каждый из нас пойдёт сегодня, а вот скажется ли это на недвижимости Краснодара - большой вопрос, но своё мнение я выскажу ниже
Я решила посмотреть что у нас вообще с недвижимостью и на сколько рынок недвижимости Краснодара сегодня зависим от ипотеки
Краснодар за семь месяцев занял четвертое место по количеству проданных новостроек!
Люди зачастую любят выдавать желаемое за действительное и я часто слышу в комментариях:
Что там ваш Краснодар! Кому он нужен! Даже если бесплатно будут раздавать жильё - не поеду!
И снова, мне так хочется увидеть людей, которые не поедут бесплатно туда, куда каждый год приезжает около 100 000 человек, но это всё весёлые мечтатели, которые к реальной жизни никакого отношения не имеют.
Сегодня у себя в телеграм-канале опубликовала для подписчиков график проданных квартир по регионам России, где Краснодар занял четвёртое место по итогам семи месяцев:
В Краснодарском крае продано 1 841 000 м2 новостроек. В общем-то можно сказать, что 95%, из этого объёма это Краснодар, так как новостройки у нас, как и все блага цивилизации сосредоточены здесь.
Объясню что такое 1 841 000 м2 - это минимум 219 квартир в день. Цифра какая-то заоблачная для обычного человека, но именно так получается:
1 841 000 м2 /7месяцев /40 метров /30 дней
Ещё раз: продаётся минимум 219 квартир в новых домах в день(это без учёта вторичного жилья и домов)
Для простоты понимания, вот что именно строят сегодня в Краснодаре:
Недвижимость в Краснодаре покупают только в ипотеку!
Собственно говоря, имея вот эти данные мы с Вами можем посмотреть на сколько велика доля покупок в ипотеку в Краснодаре. Если взять данные за последние семь месяцев по взятым ипотечным кредитам в Краснодаре на первичную недвижимость, т.е. новостройки, то получается вот такой график:
Получается, что за семь месяцев на первичную недвижимость в Краснодаре взяли 16 552 кредита, при этом продано чуть более 46 000 квартир. И выводы поразили даже меня
У людей есть деньги! В кредит в Краснодаре покупают около трети всех квартир!
Конечно, это Краснодар, куда люди едут продав своё жильё, но, вы знаете, пока я не добралась до этих цифр, я искренне считала, что 80%, а может и все 90% квартир у нас покупаются в кредит! И это только первичка, а есть ещё вторичная недвижимость, дома, дачи - и там ситуация с ипотекой гораздо хуже для банков.
В очередной раз убеждаюсь, что нытики управляют общественным сознанием, именно нытики, которые сидят и ноют, а реальность совсем иная!
Ждать ли краха рынка при таких показателях - думаю вы и так понимаете.
При этом, и повышения цен на новостройки в Краснодаре, на мой взгляд, ждать пока рано, потому что пропорции продано/не продано/продажи не открыты - на данный момент в Краснодаре выглядит вот так:
Ключевая ставка 12%. Что это значит для недвижимости Краснодара? Будет ли повышение цен?
Ещё один момент, который я хотела бы затронуть в этой статье - это "подарок ЦБ" российской экономике, а именно повышение ставки на 3,5% сегодня. На что это повлияет? Здесь всё очень просто и мы уже не раз видели подобные мероприятия:
Напомню, ключевая ставка - это достаточно серьёзный показатель для тех, кто понимает что такое кризис и как его распознать. Ключеву ставку за последние 10 лет ЦБ поднимал дважды: в декабре 2014 до 17%, тогда это было связано с событиями в Крыму и в марте 2022 до 20%, тогда это было связано с СВО и недооценивать сегодняшнюю реакцию не стоит - это какая-то большая проблема, за которой нужно внимательно наблюдать!
Если же говорить о недвижимости Краснодара, и о том, что нас ждёт на рынке, то:
- Это шикарный подарок застройщикам, у которых есть льготная ипотека! Совсем скоро мы увидим кредиты на вторичку в районе 15%-17%, а может и выше, в то же время на новостройки будут по-прежнему выдавать кредиты за счёт бюджета под 8%(разницу между ключевой ставкой и ставкой по такой ипотеке, если вы до сих пор не поняли - платит простой человек из бюджета, деньги ведь не берутся не откуда).
- Не забывайте, что с начала осени ЦБ ужесточил политику выдачи ипотеки и теперь получить ипотеку на недвижимость в том числе и в Краснодаре - будет гораздо сложнее. Об этом я писала вот здесь
- Пропорция когда вторичка с ремонтом дешевле, чем даже ещё не сданное жильё - сохранится и выиграют от этого застройщики.
- Благодаря перенасыщению рынка как такового роста на новостройки не будет, вернее он будет, но скрытый, как и сейчас, когда покупателю, который сам пришёл к застройщику навязывают ряд дополнительных услуг, соглашений, переплат, при этом он, ещё не понимая, что он уже тратит свои деньги и не обязан соглашаться с условиями застройщика - берёт всё с "мелким шрифтом", соглашаясь на самые тяжёлые условия. Для всех же новостройки могут подорожать приблизительно на % роста доллара, хотя это никак и не связано.
В общем, ситуация грустная, но мы к этому уже привыкли. Так хочется сказать: "Верните меня в 2008!", но, как известно, машины времени не существует.
Хорошего дня, друзья! Ежедневная аналитика по рынку недвижимости Краснодара вот здесь! Обязательно подписывайтесь, там коротко и ёмко, ну а если собрались переезжать в наш южный муравейник - звоните +7(928)211-33-77 - свой человек на юге - это очень важно, а тот, кто не обманет - бесценен.
Ваш человек на юге - Екатерина Романенко
