Представьте, инвестор покупает в Москве полуразрушенное строение на участке с видом разрешенного использования (ВРИ) «производственная база» в ЕГРН. Вместе с тем, разрешенное использование участка по ПЗЗ Москвы позволяет строить на нем высотное многоквартирное жилье.
Для всех очевидно – предметом сделки являются не развалины производственного назначения, а участок с возможностью его застройки высотными многоквартирными домами.
То есть в условиях рынка сторонами принимается во внимание градостроительный потенциал земли.
Проще говоря – что на ней построить можно.
Как определяется выкупная стоимость земли и недвижимости при изъятии для госнужд?
При изъятии земельного участка и объектов недвижимости государство возмещает собственнику их рыночную стоимость. Если земля в аренде, то – рыночную стоимость прав аренды.
Оценка рыночной стоимости как земли, так и расположенной на ней недвижимости, производится исходя из разрешенного использования земли.
Согласитесь, при такой оценке было бы логично учитывать градостроительный потенциал участка, то есть все возможные к осуществлению на нем виды коммерческой деятельности. И исходить из наиболее доходного вида, которым и определяется реальная ценность активов на рынке.
Однако, при изъятии определение стоимости земли и недвижимости происходит иначе – в расчет принимается только ВРИ участка, содержащийся в ЕГРН за день до принятия госорганом решения об изъятии (или до его изменения под цели изъятия). Это следует из федерального закона и разъяснений, данных высшим судом.
Таким образом, стоимость ваших активов в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд будет рассчитываться только исходя из текущей доходности (из установленного до изъятия ВРИ).
Такой подход, хотя формально и является законным, приводит к значительному занижению реальной стоимости изымаемого недвижимого имущества и, соответственно, суммы получаемой собственниками компенсации.
Что предпринять, чтобы получить действительно равноценное возмещение при изъятии?
Увеличить рыночную стоимость планируемой к изъятию недвижимости и, соответственно, сумму компенсации при изъятии, можно путем изменения ВРИ участка.
Сразу отметим, что прибегать к такой процедуре есть смысл, если ваш участок (недвижимость) только планируется к изъятию, но соответствующее решение госорганом еще не принято.
ВРИ участка – основной фактор, влияющий на величину кадастровой стоимости как самого участка, так и расположенных на нем капитальных строений. На кадастровую же стоимость так или иначе ориентируется рыночная (как правило, она несколько выше).
В Москве кадастровая стоимость двух схожих по характеристикам участков, но с разными ВРИ может отличаться в несколько раз, а в пересчете на деньги – на десятки и даже сотни миллионов рублей.
В этой статье юрист Правового центра, Виолета Сапрычева, на примере нескольких рандомно взятых кадастровых кварталов в Москве продемонстрировала разницу в кадастровой стоимости участков при различных ВРИ.
Изменив ВРИ участка на более доходный из предусмотренного градрегламентом, вы повысите его кадастровую стоимость. А значит – практически гарантированно увеличите рыночную стоимость активов и размер возмещения при изъятии.
Для смены ВРИ участка на другой основной вид использования в пределах установленных ПЗЗ собственнику не нужно получать разрешение или согласование госорганов.
Данный лайфхак особенно актуален для владельцев недвижимости в так называемых зонах КРТ по ПЗЗ Москвы. Для большинства таких зон градрегламент предусматривает множество ВРИ, любой из которых можно установить участку до начала процедуры КРТ. Это повысит не только стоимость планируемой к изъятию земли и недвижимости, но и привлекательность активов в глазах потенциальных инвесторов, заинтересованных в застройке территории.
Важно! Прежде чем применять лайфхак, убедитесь, что выгода на вашей стороне.
Необходимо учесть и все негативные последствия от процедуры изменения ВРИ на тот или иной вид (повышение размера земельных платежей, внесение при необходимости платы за изменение ВРИ). Сравните потенциальные потери с суммой, на которую предположительно возрастет рыночная стоимость всей вашей недвижимости после изменения ВРИ участка.
Юристы Правового центра «Два М» производят такие расчеты в рамках градостроительного и земельного аудита. Предварительно оценивается градостроительный потенциал земельного участка.
Только такой комплексный подход позволяет убедиться, что действия по изменению ВРИ участка в рамках подготовки к изъятию действительно целесообразны для собственника имущества.
О том, как еще можно увеличить размер возмещения при изъятии, расскажем в следующих статьях.
Наш блог создан для того, чтобы понятным языком рассказывать о неочевидном и сложном.
#дваммосква #земляинедвижимость #изъятиедлягосударственныхнужд #изъятиенедвижимости #бизнес #земельныйюрист #юристпонедвижимостимосква
