О наличии таких обременений необходимо разузнать перед сделкой, чтобы они не стали препятствием для регистрации сделки.
Приведем примеры обременений, не указываемых в ЕГРН:
- право пользование жилым помещением (наличие которого можно узнать, заказав выписку из домовой книги);
- право наследования (когда не все наследники успели реализовать свое право на недвижимость);
- право преимущественной покупки доли жилого помещения (когда долю общей собственности продают без согласия совладельцев других долей);
- общая совместная собственность супругов, которая происходит в результате приобретения недвижимого имущества во время брака.
Вышеуказанные обременения стоит выявить и устранить перед сделкой, так наличие одного из обременений может стать причиной подачи иска в суд со стороны заинтересованного лица, что приведет к признанию сделки недействительной, и покупатель рискует остаться без денег и жилья.
Кстати мы, @oblaconedvigimosti, предоставляем отчеты по проверке недвижимости и ее собственника с указанием заключений, рисков и рекомендаций к объекту недвижимости. Отчеты можно заказать здесь (кликнуть).
Если недвижимость, полученная в порядке наследования, была продана без ведома остальных наследников, то они конечно могут предъявить свои права на недвижимость. Поэтому перед сделкой необходимо разузнать у продавца, а также через юриста о наличии таких наследников путем запроса соответствующих документов.
С правом преимущественной покупки доли больше конкретики, их найти проще. Сособственники указаны в качестве правообладателей недвижимости в выписке ЕГРН. Продавцу необходимо сначала направить уведомление каждому дольщику, чтобы получить отказ от покупки доли продавца, и только потом продавать квартиру покупателю.
Практически в каждой сделке необходимо уточнять о наличии брачных отношений. Если продавец состоит в браке, не имеется брачного договора или соглашение о разделе имущества, где указано, кому из супругов принадлежит недвижимость, то необходимо запросить согласие второго супруга. А если продавец в разводе, покупателю стоит запросить соглашение о разделе имущества либо решение суда, где указано, что недвижимость перешла в собственность продавца, а бывший супруг получил денежную компенсацию, как пример.
Право пользования жилым помещением
Снять такое обременение необходимо до регистрации сделки, в противном случае, человека, который зарегистрирован в жилом помещении придется снимать с регистрационного учета через суд (конечно если он не согласиться сделать это добровольно). Особенно необходимо обратить внимание на наличие лиц, сохраняющих право проживания в приватизированной квартире.
Лица, которые могут сохранять право проживания в приватизированной квартире:
- Лица, которые могли участвовать в приватизации, но написали отказ от приватизации. Данные лица после продажи квартиры имеют право постоянного бессрочного пользования квартирой, пока сами не выпишутся из нее. Исключением является бывший супруг или супруга, которые были лишены родительских прав. В таком случае их можно выписать через суд.
- Несовершеннолетние дети. Они сохраняют право пользования приватизированной квартирой до наступления их совершеннолетия. Конечно можно попытаться выписать их через суд на том основании, что родители в соответствии со ст. 63 СК РФ несут ответственность за их воспитания и развитие. И дети должны проживать со своими родителями. И если они прописаны в другом жилом помещении, то дети также должны быть прописаны в нем.
- Лица прописанные в приватизированной квартире самим собственником. Таких лиц невозможно выселить даже через суд, если у них нет возможности жить в другом месте (ст. 40 Конституции РФ).В таком случае продавец должен либо обеспечить его жильем, либо квартира будет продаваться с обременением, на что покупатели чаще всего не соглашаются.
- Лицо, проживающее на основании завещательного отказа также имеет право проживания в квартире в течение срока, указанного в завещании.
Также по общему правилу, члены семьи собственника должны выписаться из жилого помещения при продаже. Если снятие прописки возможно только после сделки, то необходимо указать в договоре купли-продажи условие о сроке снятия всех зарегистрированных лиц с регистрационного учета, а также условие, что денежные средства по сделке будут передаваться только после снятия всех жильцов с регистрации по данному объекту недвижимости.
Спасибо, что дочитали статью до конца. Ставьте реакции, подписывайтесь на канал.