Перед собственниками квартиры иногда возникает вопрос выбора, как лучше распорядиться недвижимостью в различных жизненных обстоятельствах. Кроме самого очевидного варианта, типа - продажи квартиры, сдачи её в аренду, есть ещё такие формы, как отдать квартиру в качестве подарка (например, кому ни будь из родственников) или же передать в порядке наследования.
Каждый из этих способов распоряжения имуществом имеет, как свои плюсы, так и очевидные (чаще неочевидные) минусы или риски. В этой статье мы постараемся рассказать обо всех особенностях дарения и наследования недвижимости, чтобы читатель мог правильно оценить все недостатки и достоинства каждого из вариантов, правильно применить на практике с наименьшими рисками.
Что такое дарение и завещание недвижимости - условия, особенности и отличия
Отчуждение квартир, домов в виде дарения или завещания относится к категории гражданских правовых отношений и регулируется нормами ГК РФ и другими законодательными актами.
Дарить или завещать квартиру собственник может по своему усмотрению как своим близким и дальним родственникам, так и третьим лицам. Т.е. на свое личное усмотрение. Однако при этом должны выполняться одновременно и обязательно следующие условия:
- квартира должна принадлежать владельцу по праву собственности
- это право должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке - в ФКП «Росреестр».
- собственность должна быть единоличной. Если же квартира была ранее приобретена (куплена) в период брака дарителя/завещателя, то это уже его совместная собственность с супругой (даже если они впоследствии развелись), и единолично распоряжаться квартирой он не имеет права.
Основные отличия двух вариантов (дарения и наследования) состоят в следующем:
- Сроки передачи и\или перехода права собственности. По договору дарения собственность переходит одариваемому почти сразу, после того как факт передачи собственности зарегистрирован в «Росреестре». В случае же наследования - переход права на владение может быть осуществлен не ранее периода 6 месяцев.
Чаще всего этот процесс на практике может занять более длительное время - пока между наследниками (потенциальными претендентами) не будут урегулированы все вопросы и разногласия, не будут выполнены все необходимые формальные процедуры по вступлению в права наследства (нотариальные действия, справки из БТИ и Кадастровой палаты, регистрация права т .п.).
- Риски отмены и\или оспаривания договора. Завещание может быть оспорено родственниками, еще до урегулирования всех разногласий в суде.
Т.е. наследник не сможет полностью распоряжаться квартирой пока не будут урегулированы все спорные моменты . Кроме того, завещание может быть в любое время переписано наследодателем, или вовсе может быть им отменено. А вот отменить дарственную крайне сложно, и только в исключительных случаях, прямо предусмотренных законом. (см. наш блог https://dzen.ru/a/ZHrOt-qSUmBxQOg7).
- Процесс оформления. Завещание обязательно должно быть заверено у нотариуса. Договор дарения может быть заключен как в простой письменной форме, так и в нотариальной (по желанию сторон). Для составления завещания нужен только сам завещатель (и нотариус), а для подписания Договора дарения нужны обе стороны договора – даритель и одаряемый.
- Ограничения. По договору дарения не существует каких – либо законодательных ограничений. Собственник волен распорядиться своим имуществом, подарить квартиру кому угодно, без всяких предварительных условий. При завещании квартиры могут возникнуть обязательства перед третьими лицами. Так, например, потребуется выделить обязательную долю в наследстве, на которую имеют право нетрудоспособные родственники, несовершеннолетние дети и иждивенцы наследодателя, независимо от воли собственника, указанной в завещании.
- Налоговые последствия. При оформлении договора дарении квартиры налога избегают только близкие родственники дарителя (дети, родные братья, сестры, внуки). Дальние же родственники и посторонние лица, которым также может быть подарена квартира, обязаны уплатить налог 13% (НДФЛ) от кадастровой стоимости недвижимого имущества.
Здесь важно помнить, что если даритель имеет статус налогового нерезидента РФ - уехал, например, на длительный срок за границу, то сумма налога НДФЛ уже будет равна 30%. (см. пример https://dzen.ru/a/ZJp485kMWz0n_67o).
При завещании квартиры – никакого налога наследники не платят (независимо от степени родства).
Также следует напомнить, что при оформлении договора дарения необходимо оплатить государственную пошлину, сумма которой прямо зависит от кадастровой стоимости квартиры. При оформлении завещания оплачивается только фиксированная сумма госпошлины, которая на порядок меньше, чем при оформлении дарственной.
Когда выгоднее оформить дарственную на квартиру
Если брать за основу многолетнюю договорную, правоприменительную и судебную практику, связанную с дарственными на имущество, включая недвижимость, то такой вариант оправдан в одном только случае.
Это те случаи, когда владелец, собственник квартиры, дома путем передачи имущества по дарственной желает значительно упростить и \или ускорить переход права собственности. Т.е. при оформлении собственности через дарственную новому собственнику нет нужды проходить многочисленные бюрократические процедуры, как при стандартной сделке купли – продажи.
В последнее время таким вариантом часто пользуются граждане РФ , которые были вынуждены срочно покинуть пределы страны и у них нет иного способа, как передать квартиру в собственность близким родственникам.
Иногда договор дарения маскируется под стандартный ДКП. Например, когда приходится оформлять дарственную на дальнего родственника, и соответственно уплачивать более высокую ставку налога. Но это довольно порочная практика с целью минимизации налогообложения. Это не всегда бывает оправдано даже с точки зрения получения материальной выгоды
Специалисты не рекомендуют использовать формат дарственной в тех случаях, когда у владельца имеются даже малейшие сомнения в том, что «облагодетельствованный» ими родственник или другой человек будет соблюдать какие-то личные договоренности, нормы морали или подаренное имущество будет использовано иным, чем предусмотрено устными договоренностями, способом. Отозвать дарственную в таких случаях бывает очень сложно, даже через суд. См. пример из судебной практики https://dzen.ru/a/ZCppus3WKXAK0iKH .
В каких случаях лучше всего оформить завещание?
Так же, как и при выборе оптимального варианта при дарственной, составление завещания может быть оправдано в двух случаях:
- если наследуемая квартира, дом должны быть переданы в собственность не только близкому родственнику, но и вообще постороннему человеку. Чтобы избежать налога НДФЛ в размере 13%, можно использовать форму завещания. Обычно, исходя их практики, такой вариант используется при передаче права собственности на дорогостоящие дома, виллы стоимостью десятки и сотни миллионов.
- второй случай - когда у владельца квартиры, наследодателя есть сомнения насчет благонадежности наследников, в том числе потенциальных. Завещание, в отличие от дарственной, всегда можно переписать или вовсе отменить в случае, если кто из будущих наследников повел себя не так, как хотелось бы наследодателю.
Что касается ограничений использования завещания, как формы передачи прав на собственность, то в первую очередь следует иметь в виду ограничения по временным срокам. В частности, право собственности на квартиру может быть получено не ранее, чем по истечении 6 месяцев после смерти наследодателя. Т.е. если имеется намерение быстро передать имущество в собственность (за исключением редких случаев) – то завещание самый худший вариант.
Кроме этого следует помнить и о том, что наследники принимают вместе с наследством и все долговые обязательства наследодателя – по кредитам, алиментам и т.п. Наследников могут даже привлечь к субсидиарной ответственности за наследодателя. В случае же дарственной - список таких рисков весьма ограничен.
P.S. Если Вам нужна помощь в покупке, продаже или обмену недвижимости в Москве, Московской области и за рубежом, помощь юриста, оформление ВНЖ, ПМЖ, открытие счетов или фирм, надежный управляющий или просто совет по недвижимости.
Вы легко меня найдёте на просторах интернета. Приглашаются к сотрудничеству партнеры: агентства недвижимости и риэлторы, юристы, застройщики, журналисты.
Контакты: Офис «Центральный» 8 (499) 391-57-83; 8 (968) 404-10-30
125375 г. Москва, ул. Тверская, д. 18к1 Режим работы: пн-пт 9:00-21:00, сб 10:00-20:00
телеграмм канал: https://t.me/Rieltor_rysakov_msk
На карте: https://yandex.ru/maps/org/rieltor_rusakov_v_a_/169946487069/ my@v-rusakov.ru
сайт: https://rieltor-rusakov.ru/
ВК: https://vk.com/uslugi_rieltor
ОК: https://ok.ru/n.stolitsy4993915783 #Риэлторэкспертпонедвижимостирусаков #экспертпонедвижимостирусаковвиталий #риелтор #брокер #московская #купитьквартиру #агентствонедвижимости #продатьквартиру #сделка #недвижимость